안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 중도금 납부 전 발견한 전기하자 매도인은 부담할 수 없다고 합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매도분이 분명 해당하자를 알고도 고지를 하지 않은 것으로 보입니다, 이는 단순하게 하자담보책임도 부담하여야 하는 것은 물론 해석에 따라 계약자체에 대한 해지요구도 가능할수 있는 사항으로 인식되어 집니다. 물론 법에 따른 판단과 답변에는 차이가 있을수 있으나, 시설물의 하자가 계약당시에 존재하였고 이를 매수자는 모르는 상태에서 계약이 진행되었다면 당연히 매도인에 대한 하자담보책임을 물을수 있습니다. 질문의 경우는 매도자의 태도가 불순한의도가 있다 판단이 되기 때문에 해당부분은 법적으로 강하게 진행하시는게 입장변화에 도움이 될듯 보입니다. 하자담보책임은 법적책임으로 매도인의 말처럼 오래되었다고 감수할수 있는 수준이냐를 판단하는것이 아니며, 계약당시에 하자의 존재여부, 매수인의 인식여부, 계약서상 특약의 하자담보배제특약 유무에 따라 판단하는 부분입니다.
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Q. 배우자 명의로 주택매매시 신용대출 1억 이상 환수 및 주담대 부부합산가능 여부 관련 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 제 명의로 신용대출 1.5억을 받고,배우자 단독명의로 주택매매시 이는 환수대상인지요? (투기과열지구 대상) -> 아니요, 환수라는 표현이 어떠한 부분을 말하는지 모르겠으나, 본인이 신용대출을 받아 와이프에게 현금을 주는 것은 현금증여의 문제가 있을뿐 매매계약과는 관계가 없습니다, 즉 현금증여 1.5억에 대한 증여세등이 문제될수 있으나 부부간 증여비과세 6억이기 떄문에 사실상 크게 문제될 여지는 적어보입니다. 2. 배우자 단독명의로 매매하는 경우, 주담대 일으킬 때 부부합산소득으로 실행할 수 있는지? 이 경우, 저의 신용대출 1.5억이 환수대상에 걸리는 건 아닌지?-> 명의자가 되는 배우자분(차주)의 소득을 기준으로 판단하게 됩니다. 본인의 신용대출은 와이프분 한도산정시에 영향을주지는 않습니다. 다만, 공공저금리대출상품을 이용하는 경우라면 이때는 자격요건 판단시 부부합산소득을 기준으로 하기 때문에 상품에 따라서도 차이가 있을수 있습니다.
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Q. 민생지원금 사용처 어디서알수있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.민생지원금 가이드에 따르면 지역화페로 받는 경우 전통시장, 동네마트, 음식점, 카페, 미용실, 학원, 병원, 약국등에서 사용이 가능하고, 사용 불가능한 곳은 대형마트, 백화점, 홈쇼핑, 온라인쇼핑몰, 기업형 수퍼마켓으로 나와있습니다. 그리고 소비쿠폰으로 받는 경우 사용처가 더 늘어나기는 하지만 제한은 있습니다. 특히 가장 많이 물어보시는 편의점과 다이소의 경우는 될수도 되지 않을수도 있는데, 이는 직영점인지 가맹점인지에 따라 달라질수 있습니다. 직영점이라면 사용불가, 가맹점이라면 사용이 가능할수 있기에 직접 이용하고자 하는 곳에서 문의를 하시는게 가장 정확하고, 정부에서도 사용가능한 가맹점 입구에 별도의 스티커를 부착하도록 하여 안내한다고 하니, 사용시에 참고를 하시면 될듯 보입니다.
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Q. 집주인이 전세 중도퇴거 요청시 이사비 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 상황은 중도해지에 대한 합의가 된 상태이고 두 당사자간 합의만으로도 계약은 성립됩니다. 이런 상황에서 질문자님의 의사번복은 상대방의 동의가 없다면 불가합니다. 질문의 내용상 중도해지 번복에 대한 동의를 하지 않았다 판단이 됩니다. 1. 이럴경우 계약기간전에 나가면 제가 이사비와 복비를 받을수 있는지 -> 아니요, 세입자가 구해지면 본인은 해당 매매건에 대한 임대인의 중개보수를 부담하고 퇴거하셔야 합니다. 즉, 보상을 받는게 아니라 매매계약에 따른 중개보수를 부담하셔야 합니다. 2. 만기 2달전까지 집이 안나갈경우 계약갱신청구권을 사용해서 계속 살수 있는지 -> 말했지만 이미 합의가 된 경우로써 상대방 동의가 없다면 중도해지는 유효합니다. 그에 따라 갱신청구권을 사용할수 있더라도 다음 매수자가 구해지면 해지조건에 충족이 되기 때문에 사실상 계약은 종료된다고 볼수 있기에 크게 의미는 없다 판단이 됩니다.
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Q. 아파트 월세 계약 1년만하려고 하는데..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전대차계약은 임대인과 직접 계약을 체결하는게 아닌, 임대인과 임차인의 본계약 있고 해당 임차인이 재임대를 통해 질문자님과 전대차를 체결하는 구조입니다. 즉, 계약서상 임대인이 소유자가 아닌 본계약에 따른 임차인과 계약을 하는 것이고 이때의 임차인을 전대인, 질문자님은 전차인이 되시게 됩니다. 쉽게 소유자로부터 주택을 빌려 질문자님에게 재임대를 하는 것이라고 이해하시면 됩니다,일반적으로 전대차 계약시 전세자금대출 대상에 포함되지 않아 대출이 어려울수 있고, 전대인이 전세권등기가 되어 있지 않은 경우 본래의 소유자인 임대인의 전대차 동의가 반드시 필요할수 있습니다. 참고로 본인이 계약과정에서 잘 모르는 내용에 대해서 중개사의 설명이 미흡하다면 이해가 될때까지는 정확히 문의하셔야 합니다. 그리고 위험이 되는 부분은 특약으로 반드시 기재하시도록 유도하셔야 합니다. 개인적으로 전대차계약은 추천드리지 않습니다. 1년 계약단위로 조정 가능한 매물이 없다면 월세매물을 선택하시면 생각보다 매물이 많은 편이고, 계약전에 임대인과 협의하여 보증금을 높이는 대신 월세를 낮추는 협의를 하는것도 방법이 될수 있습니다