안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 청약 자녀 2명 다자녀 vs 신혼 특공
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.소득 160% 초과, 자녀 2명 (태아 포함) 다자녀 특공 쪽이 상대적으로 유리할 가능성이 높습니다1. 신혼 특공 추첨제는 너무 많은 사람들이 지원해서 운에 가깝고 경쟁률이 높음2. 다자녀 특공은 상대적으로 경쟁률 낮고, 일부 추첨 물량도 있어 당첨 확률이 상대적으로 높음3. 자녀 수 많을수록 다자녀 특공에서 가점에 유리 (현재는 2명이라 최소 조건이지만 그래도 진입장벽은 낮음),두 특공 모두 넣을 수 있다면 반드시 둘 다 신청하세요실제 당첨자는 보통 복수의 특공 유형에 동시 지원해서 한 곳에서 붙는 경우가 많습니다특히 지역, 분양 유형(공공 vs 민영), 소득 기준 허용 범위 등은 단지마다 다르니, 모집공고를 꼼꼼히 확인하시고 신청해 보시기 바랍니다
부동산
Q. 오피스텔은 왜 가격이 오르지 않는건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.많은 오피스텔은 비주거용으로 분류됩니다이 경우 주택 수에 포함되지 않아서 세금 혜택도 없고,대출도 주택담보대출 규제를 회피할 수 없어 메리트가 적습니다아파트는 주택담보대출비율(LTV), DSR 등의 혜택 및 규제 유연성이 있지만,오피스텔은 대출 규제가 더 강하거나 불리한 경우가 많습니다특히 1인 가구용 비주거 오피스텔은 금융권에서 평가 절하되기도 합니다아파트는 가족 단위의 거주지로 선호도가 높고,커뮤니티 시설, 관리 시스템, 학군, 브랜드 아파트 등의 부가가치가 큽니다오피스텔은 주로 1~2인 가구용 소형 평수, 복층이나 층고 높은 구조, 상업지 인근 위치 등 실거주보다는 임대수익 중심으로 이용되어 왔습니다특정 지역(예: 서울 강남, 판교, 영등포, 마곡 등)은 오피스텔 공급이 급증했습니다수요보다 공급이 많으면 가격이 오르기 어렵습니다오피스텔은 전세나 월세로 살기엔 괜찮지만,매매를 고려할 땐 재건축, 학군, 커뮤니티 등 장기 보유 메리트가 적습니다이런이유로 가격이 오르지 않는 편입니다
부동산
Q. 아파트 청약 당첨 후 입주 전까지 신생아 특례 전세대출 받을 수 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.분양권(입주 전)은 무주택자로 간주되지만,전세대출의 순자산 심사 기준에서는 포함될 수 있습니다따라서 분양권의 현재 자산가치가 순자산 총액에 포함된 것이 원인이 맞을 가능성이 높습니다이의신청은 가능하지만, 분양권의 자산가치가 명확하게 계산에 들어간 경우라면, 번복되기 어렵습니다특히 신생아 특례는 기준이 조금 더 완화되었지만, 자산 기준은 여전히 엄격하게 적용됩니다단,자산 산정 방식이 정확히 어떤 기준을 썼는지에 따라 이의신청을 시도해볼 여지는 있습니다
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Q. 부동산 청약통장 관련 질문(기관추천 후 청약통장 효력)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.통장 자체는 계속 유지 가능합니다예치금도 그대로 유지되고, 추가 납입도 가능합니다하지만 아래의 무주택자 인정이나 1순위 자격에는 영향을 미칠 수 있습니다철산역자이 당첨이 기관추천 특별공급이었다면 청약통장은 유지되지만, 특별공급 당첨자는 추후 특별공급 재신청이 제한됩니다일반공급에는 다시 청약할 수 있지만, 전용면적 85㎡ 이하인 경우 1주택 보유로 간주될 수 있습니다31년경에 교산 3기 신도시로 분양권을 매입하고자 할 때 지금 당첨된 주택(철산역자이)이 분양 → 입주 → 소유권 이전까지 완료되면, 유주택자가 됩니다이 경우, 청약통장 재사용 시 불리하거나, 가점제 대상 제외, 특별공급 대상 제외 등 제한이 따릅니다
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Q. 세탁소가 들어 오려면 아파트 단지에 몇가구가 있어야 수지 타산이 맞을까요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.세탁소 입점 기준으로는 최소 700가구 이상이 안정적인 수익성을 기대할 수 있는 규모라고 합니다500가구는 수지타산 면에서 다소 애매한 경계선이므로, 입지 분석과 추가 수요 확보(외부 단지, 배달 서비스 등)가 병행되어야 합니다단지 내 상가 임대료 수준과 경쟁 업체 유무 ,고객 특성을 잘분석하시기 바랍니다
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Q. 청년 주거급여 확대한다는데 이게 실질적으로 도움이 될 수 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이번 중위소득 65% 확대는 당장의 부담을 줄여주는 의미 있는 조치입니다하지만 주거 문제를 실질적으로 해결하려면 지속적이고 구조적인 정책 변화가 필요합니다특히 공공임대 확충, 민간 임대시장 안정화, 교통/일자리 연계가 함께 이뤄져야 청년 주거 환경이 제대로 개선될 수 있을것으로 보입니다
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Q. 안녕하세요, 부동산 중매업체에 대해서 질문드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.만약 이 업체를 통한다면 먼저 사무실을 직접 방문해서 주소와 실체가 있는지 확인을 한다음에 진행을 하시는것이 좋을거 같습니다대표 공인중개사 자격증, 개설번호, 사업자등록증, 보험 가입 여부 등을 요구하시고매물에 대해 등기부등본, 건축물대장, 권리관계 자료를 받아 보고 변동이 없는지 확인하시기 바랍니다중개수수료율이 법정 한도 내인지 확인,공인중개사협회나 지역 협회에 그 업체가 등록되어 있는지 조회,계약 전에 현장 답사, 사진 촬영, 주변 시세 비교,계약서 작성 시 명확한 조건을 (입주일, 권리 이전 조건, 하자 보수 기준 등) 포함하시기 바랍니다가능하면 계약금 일부만 먼저 맡기고, 잔금 이전에 다른 조건 충족 여부를 확인하시고 정식 계약을 하시기 바랍니다
부동산
Q. 서울 아파트값은 전체적으로 다 오르는 추세인가 보네요..
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.서울만 답이다는 말이 아쉽지만 지금은 현실입니다현 시점에서는 서울 부동산 시장이 상대적으로 안정적인 투자처로 인식되는 건 사실입니다그러나 이런 구조는 서울 집값을 더욱 비싸게 만들고, 지방은 더 외면받게 만듭니다결국 정책의 방향이 서울 억제 + 지방 활성화가 아니라, 양측 모두 질서 있게 조정되는 구조로 가야 건강한 부동산 시장이 될 수 있을거 같습니다
부동산
Q. 추석이후 아파트 값은 계속 오르게 되는 걸까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재 흐름과 정책 방향을 봤을 때, 추석 이후 아파트 값이 전 구역에서 계속 오르기만 한다고 보진 않습니다다만 핵심 지역, 재개발/재건축 지역, 도심 인접 지역 중심으로는 완만한 상승세가 이어질 가능성이 높다고 생각합니다외곽 지역이나 수요가 약한 곳은 보합 또는 하락 압력이 나타날 수 있습니다서울/수도권 주요 중심지는 상승 또는 강보합 유지 가능성 크고외곽/낙후 지역은 보합 ~ 약하락 가능성 있습니다공급 물량 발표와 착공이 실제 시장 안정화에 기여할지는 시간이 걸릴 것이고금리 흐름과 대출 규제가 핵심 변수가 될 것 같습니다
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Q. 일부 소도시에 인구가 줄어듬에도 부동산 거래가가 상승하는 이유는 무엇일까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.베이비붐 세대의 은퇴로 인해 일부 소도시나 시골 지역에 정착하려는 사람들이 늘고 있고 조용하고 물가가 낮은 지역에서 노후를 보내고자 하는 수요가 있으며, 특히 자연환경이 좋은 지역에서 이런 현상이 두드러집니다이들은 주택 수요를 창출하며, 생활 기반이 편리한 중심지 위주로 가격 상승을 유도합니다지방 소도시는 서울이나 수도권에 비해 진입장벽이 낮은 투자처로 인식됩니다특히 수도권 규제 강화 시, 규제가 덜한 지방 소도시로 투자 수요가 이동하면서 단기적으로 가격이 오르기도 합니다저평가된 아파트나 재개발 가능성이 있는 지역에 외지인 투자자들이 몰리는 현상도 있습니다인구는 줄어도 그 도시 안에서 거주 선호 지역은 좁아지고, 일부 지역으로 인프라·편의시설이 몰립니다예: 도심 중심부, 학군이 좋은 지역, 대형 병원 근처 등결과적으로 인구 감소에도 수요가 특정 지역에 몰리며 가격 상승을 유도합니다