안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 부모와 공동명의 주택 매매할 계획인데, 문제가 될 부분이 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,네, 가능합니다부동산 매매 시 지분 비율은 자금 출처 비율대로 정확히 명시하는 것이 원칙입니다74:26 같은 비율도 문제 없습니다매매계약서 등기부등본에도 해당 비율 그대로 등재 가능합니다등기소 등재 지분율은 최대한 실제 자금 출처에 근접하게 설정하세요과도한 단순화는 증여세 문제가 생길 수 있습니다,국세청은 실제 자금조달 주체와 명의자가 다르면 증여로 판단할 수 있습니다부모님이 10억 내고, 명의는 반반이거나 자녀가 많이 갖고 있다면 그 차액은 증여세 대상이 될 수 있습니다자금조달계획서 제출 시 자녀의 자금 출처(증여, 대출)를 명확히 기재하세요이상하게 보지 않고 오히려 깔끔하게 처리된 경우 문제 삼지 않습니다,원칙적으로는 문제 없습니다전입신고는 실거주자만 하는 것이 맞고, 토지거래허가구역도 아니고, 실거주 요건을 전제로 한 혜택(예: 취득세 감면, 청약 등)을 받지 않는다면 전혀 문제 없습니다
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Q. 형제간에 전세계약 질문이 있습니다 (계약금,보증금)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가능합니다민법상 가족 간에도 전세계약은 성립할 수 있으며, 실제로 거주하면서 계약서, 전입신고, 확정일자 등을 갖춘다면 법적 효력도 있습니다반드시 본인이 실제로 거주해야 하고 명의만 올리고 부모가 사는 식의 허위계약은 위법입니다전세금은 반드시 형제 명의 계좌에 입금하고,형제 명의의 계약서에 보증금 반환 책임이 명확히 기재되어야 합니다부모님이 보증금을 회수하는 건 가족 간 내부 사정이지만, 임차인(본인)의 권리는 형제와의 관계에 한정되어야 안전합니다전세금은 매매가의 70%이하가 좋습니다
부동산
Q. 도시재생사업이 해당 지역 주민에게 미치는 장단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.도시재생사업은 낙후된 지역을 정비하고 새로운 활력을 불어넣는 중요한 도시 정책 중 하나입니다하지만 실제로 그 지역에 거주하는 원주민(주민)들에게는 긍정적 영향과 부정적 영향이 공존하며, 그 결과는 정책의 설계와 실행 방식에 따라 크게 달라집니다,도시재생사업의 긍정적 영향 (장점)1. 주거 환경 개선 노후된 건물·도로·공공시설 개선 → 생활 인프라 개선, 안전성 증가2. 지역 경제 활성화 상권 회복, 창업지원 등으로 일자리 증가 및 소득 향상 가능3. 부동산 가치 상승 토지·주택 가치가 상승 → 자산 가치 증가 (소유 주민의 경우)4. 문화·커뮤니티 재생 마을 커뮤니티 공간 조성, 문화 프로그램 제공 → 주민 참여 확대, 지역 정체성 회복5. 사회 서비스 확대 복지센터, 도서관, 공공의료 등 공공서비스 접근성 향상,도시재생사업의 부정적 영향 (단점)1. 젠트리피케이션 개발로 인해 임대료 상승 → 저소득 원주민의 타지역 이주 발생2. 원주민 배제 도시재생 논의 및 혜택에서 원주민이 소외될 가능성 (외부 전문가 중심 계획 시)3. 생계 기반 상실 기존 자영업자, 소상공인이 높아진 임대료나 변화된 상권에 적응하지 못함4. 자산 미소유자의 부담 증가 세입자나 임차 상인은 부동산 가치 상승의 수혜를 받지 못하고, 비용 부담만 증가5. 일시적 불편 공사 기간 중 소음·교통 불편, 지역 접근성 저하 등 일상생활 영향이런한 장단점들이 있습니다
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Q. 보증금이 얼마 인지와 인수되는지 여부를 알수 있는 방법 알려 주시면 감사하겠습니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.공매로 나온 학원 상가를 매입하려고 하실 때, 기존 임차인의 보증금과 인수 여부는 매우 중요한 사항입니다감정평가서에 임대 미상이라고 되어 있다면, 현재로선 임대차 정보가 불분명하다는 뜻입니다가장 먼저 현장 방문을 통해 실제 점유자(학원 운영자 등)가 누구인지 확인하세요누가 점유하고 있는지, 임차인인지 소유자인지, 입주한 시점 등을 확인할 수 있다면 중요 단서가 됩니다가능한 경우, 직접 대화하여 임대차 계약 여부와 보증금 규모 등을 물어볼 수 있습니다해당 상가의 주소지를 관할하는 주민센터(동사무소)에서 전입세대 열람을 요청합니다신청자 자격이 없으면 열람이 어려울 수 있으나, 법무사나 변호사를 통한 대리 확인은 가능합니다사업자등록이 되어 있는지도 확인해볼 수 있습니다여러 방법을 찾아보시기 바랍니다
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Q. 결국 서울 아파트 재건축 추진이 느린 이유가 재건축 초과 이익 환수 영향때문일까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.서울의 재건축이 더딘 이유는 다음의 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다,재건축 초과이익 환수제,높은 안전진단 기준 복잡한 조합 설립 요건 및 이해관계 충돌,공공 vs 민간 개발 정책의 충돌,서울시 및 구청의 보수적인 도시계획,부동산 정책의 잦은 변화와 불확실성결국, 재건축 초과이익 환수제는 매우 중요한 이유지만 단독 원인은 아닙니다서울의 재건축은 정책, 제도, 지역 특성, 조합 갈등이 다 얽힌 복합적 이슈입니다요즘 정부가 재건축 활성화 쪽으로 방향을 잡고 있어서, 2025년 총선을 전후로 제도 변화가 있을 가능성도 있습니다궁금하시다면 신통기획 대상지나 최근 재건축 규제 완화 흐름도 같이 살펴보면 좋습니다
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Q. 아파트 매매 및 전세 관련 문의입니다!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.매도인이 전입신고 없이 실거주했을 가능성은 충분히 있습니다전입세대열람에 이름이 없다고 해서 무조건 안 살았다고 보긴 어렵습니다인테리어가 실거주용이었는지 여부는 실제 자재 상태나 공사 범위 등을 직접 보고 판단하시는 게 가장 정확합니다매수 과정에서 큰 문제는 없지만, 거주 목적의 진정성이 궁금하시다면 매도인에게 조심스럽게 한 번 여쭤보는 것도 괜찮습니다
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Q. 6.27 규제 기준일 문의드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.핵심 기준은 매매 계약일이 6월 27일 이전인가 이후인가입니다규제 적용 대상이 아닙니다계약일이 2025.06.24로 6.27 규제 시행 전이므로,질문자님의 보증금 반환 목적 대출은 규제 적용을 받지 않습니다즉, 1억 초과 보증금 반환 목적 대출 가능합니다단, 은행 실무에서는 등기일 기준으로 착오가 있을 수 있으므로,은행과 사전 상담 또는 계약서 제출을 통한 소명을 권장드립니다
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Q. lh청약센터 행복주택 최대보증금 증액전환시
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.수정전자계약체결 희망여부는 신청 절차상 중요한 선택지일 가능성이 높습니다증액 신청 후 일정 기간 내에 보증금 추가 납부가 없으면 무효 처리된다는 안내가 있으므로, 신청→납부→계약 수정 절차를 반드시 지켜야 할 가능성이 큽니다10월 17일 입주를 원하신다면, 그 날짜보다 훨씬 이전에 이 모든 절차를 마치는 것이 안전합니다가장 확실한 건, LH 지역본부나 계약 담당자에게 직접 문의해 본인의 계약 조건과 해당 단지의 규정을 확인하는 것이 좋을거 같습니다
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Q. 체결, 협약 MOU와 같은 과정들은 실제 업무 협약이 이뤄진건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.MOU는 공식적인 시작점일 수는 있지만, 확정된 결과는 아닙니다사진 한 장 찍었다 수준으로 보기도 합니다기업 내부에서도 MOU는 마케팅 또는 정부 지원 사업 신청용 이력으로 활용되기도 합니다중요한 건 그 이후 계약으로 이어졌는지, 예산이 확보됐는지, 실제 사업이 착수됐는지입니다시장에서 주가가 반응하는 건 기대감 때문이며,투자 관점에서는 그 기대가 실제 사업으로 연결될지 여부를 계속 추적해야 합니다
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Q. 대통령의 움직임에 따라, 기업의 투자처가 정해지는걸까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.대통령의 움직임이 기업 투자처와 주가에 영향을 미치는 것은 단순한 기대감만은 아닙니다그것은 실제 정책, 규제, 예산 흐름이 바뀔 수 있다는 현실적인 판단에 근거한 시장 반응입니다하지만, 과도한 해석이나 투기적 반응이 일어나기도 하므로, 장기적으로는 정책의 실현 여부, 구체적인 예산,규제 변화 등을 면밀히 살펴야 합니다