안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 1인 가구 증가에 따른 도시계획과 주거 정책의 변화는 어떠한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1인 가구 증가는 일시적 유행이 아닌 구조적 변화입니다따라서 도시와 정책 모두 작게, 효율적으로, 함께 사는 공간으로 변화 중이며,앞으로는 생활의 질을 높이는 방식으로 진화할 것으로 보입니다수도권과는 달리 지방 중소도시는 인구 감소와 고령화 문제가 함께 존재하기 때문에 조금 다른 방향에서 접근하고 있습니다낡은 원도심을 재생해 청년·고령자용 소형주택 공급을 하고 민간 수요가 낮기 때문에 공공 주도로 공급을 확대하고 있습니다주거와복지(돌봄, 병원, 사회서비스)를 결합한 주거복지타운을 추진하고 1인 가구 중심으로 작은 도서관, 체육관, 공동세탁소 등 생활 인프라 구축을 하는거 같습니다
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Q. 재건축 종전자산 감정평가 공휴일에도 하시나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.일반적으로는 공휴일이나 명절 연휴에는 감정평가를 하지 않습니다감정평가사는 공공기관 또는 민간 감정평가법인에 소속되어 근무합니다대부분 평일 근무 (월6시)를 기준으로 하며,주말, 공휴일, 명절 연휴에는 휴무인 경우가 거의 대부분입니다감정평가 과정에는 현장 방문, 사진 촬영, 확인 서류 작성 등이 포함되므로거주자와 일정 조율이 필요한데, 공휴일에는 비효율적이거나 비협조적 상황이 많아 피하는 경우가 많습니다
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Q. 아파트 입주 전 명의 변경, 문제 없을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.집주인이 입주 전에 명의 이전을 요구하는 이유는 세금 회피 목적 일수도 있습니다보유세, 양도세, 종합부동산세 등을 줄이기 위해 형식상 명의만 이전하려는 경우가 많습니다잔금 이전의 명의 이전 제안은 매수인에게 잠재적 리스크가 있습니다특별한 사유(예: 대출 실행을 위한 담보 설정 등)가 없다면 절대 수용하지 마시고, 통상적인 절차대로 잔금 납부와 동시에 명의 이전을 고수하시는 게 좋습니다
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Q. 다문화가정 특별공급 미군가정 궁금해요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.다문화가정 특별공급 자체 자격 조건에는 3년 동일 주소지는 필수 요건 아님입니다남편이 미군 기숙사에 거주하고, 주민등록상 주소가 없어도 혼인관계가 증빙되면 요건 충족 가능성 있습니다단, 세대 구성원의 거주 사실 증빙은 필요할 수 있고 이 경우 혼인관계증명서, 가족관계증명서, 남편의 부대 거주 확인서 등 활용 가능합니다,청약의 자격 조건 중 하나는 보통 소득 요건입니다예: 생애최초나 신혼부부 특별공급은 전년도 가구 월평균 소득 130% 이하 등하지만 다문화가정 특별공급은 소득 제한이 없는 경우가 많습니다. (공공임대가 아닌 일반공급 기준),문제는 이런 경우입니다미군은 한국 소득신고를 하지 않기 때문에 소득금액증명원, 건강보험 납부확인서 등으로 소득 증빙이 불가능한 경우가 대부분입니다이 경우 소득 없는 것으로 간주되거나, 청약 자체가 어려울 수 있습니다 (특히 소득 요건이 필수인 특별공급일 경우)공고마다 요구 서류가 다르므로, 반드시 공급기관(예: LH, SH 등) 고객센터에 문의해, 외국인 배우자 소득 증빙 방법을 안내받는 것이 필요합니다소득 증빙이 불가능한 경우 대체 가능한 서류가 있는지를 물어보는 것이 중요합니다공급기관에 문의를 하시기 바랍니다
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Q. 전세 4억4천 낀 8.1억 짜리 집을 매매하려하는데
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,위험을 줄이는 방법은 중도금을 매도인께 주지말고 직접 은행 대출을 상환하고 그금액만큼 말소하는 것이 안전할수 있습니다지금은 전세금과 대출이 있는데 또 중도금을 준다는것은 위험부담이 있습니다그러니 부동산에 그런특약을 넣어서 잔금처리를 하자고 협의를 해보시기 바랍니다
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Q. 전세낀 매매 하려고 하는데 나중에 전세금 돌려줄때
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.주택에 본인이 실거주 입주하면서 주담대를 받아 전세금을 반환하는 것은 원칙적으로 가능합니다대출조건들과 정책을 충족해야 하며, 은행과의 심사가 필수입니다,주택담보대출 가능 조건 (2025년 10월 기준)실거주 목적 대출은 비규제지역 또는 완화된 규제지역에서 가능합니다집값 8.1억 → LTV(담보인정비율) 최대 적용 범위 확인 필요:비규제 지역: LTV 최대 70%조정대상지역: LTV 50~60%투기과열지구: LTV 40% 이하적용비율에 따라 대출이 가능하니 그때가서 은행 상담을 받아보고 준비를 하시기 바랍니다
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Q. 첫 손님이 꼬이면, 왜 하루종일 꼬인다는 이야기가 있는 건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.첫 손님이 꼬이면 하루가 꼬인다라는 말은 분명히 미신적인 요소가 강하지만, 단순한 속설 이상으로 심리적, 경험적, 문화적 배경이 복합적으로 작용해서 나온 이야기입니다시작부터 기분 나뻐지면 남은 시간 동안 태도나 대응이 예민해지며, 악순환 구조로 빠질 수 있습니다결과적으로 스스로 하루 분위기를 결정짓는 출발점이 되는 만큼, 의미는 충분히 있어서 그런날은 되도록 조심을 하고 마무리를 잘하셔야 할거 같습니다
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Q. 공공분양 중도금 대출관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.질문자님의 계획대로라면 2026년 4월 중순에 본인이 육아휴직 중일 경우, 배우자도 여전히 육아휴직 상태라면 중도금 대출 실행이 어려울 수 있는 상황입니다따라서 대출 실행 시점에는 본인 또는 배우자 중 최소 1명은 재직 및 소득이 확인 가능해야 하며,사전에 시행사 또는 대출 은행에 육아휴직 중 소득 인정 여부와 관련한 확인을 반드시 받아보시는 것이 안전합니다
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Q. 6.27일 모집공고일 올라온 아파트 청약 질문입니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.기사 보도에 따르면, 6.27 대책 발표 이전(6월 28일 이전)에 모집공고를 낸 아파트는 해당 대책의 대출 규제를 적용받지 않는 경우가 있다는 해석이 있습니다.실제로 6.27 대책 직전 분양한 수도권 아파트 사례에서 고덕 자연앤하우스디가 공고일이 6.27이어서 대책 발표 직전에 공고한 단지로 분류되고 있다는 보도가 있습니다.즉, 모집공고일이 6.27이고 대책 발표일이 6.28 (혹은 6.27 이후로 본다) 쪽이라면, 해당 단지는 일부 규제를 피했을 가능성도 있다는 보도가 있습니다결론적으로, 공고일 시점을 기준으로 일부 대출 규제 적용을 피할 수 있다는 가능성이 있으나, 실제로 대출 심사 시에는 금융기관 / 주택금융공사 기준과 대책의 구체 시행 시점, 정책 세부 조항을 같이 따지게 됩니다즉, 6·27 대책 때문에 아예 대출이 불가능해졌다고 보기는 어렵지만, 추가 규제 강화 쪽 영향을 받을 가능성은 어느 정도 열려 있다고 보시는게 현실적입니다
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Q. 아파트팔고 새아파트 매매시 세금 이나 명의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,자녀가 스스로 대출과 일부 자금 조달 가능하다면 무주택자 명의로 매수하는 것이 유리합니다단, 부모의 지원이 크면 증여세 신고가 필수이고 일부는 차용증 또는 공동명의로 우회도 가능합니다,아버지 단독명의시에는 기존 자금만으로 집을 사고, 대출이 불필요하다면 안정적 선택지인데 다만, 무주택자 혜택이나 향후 상속 설계에서는 불리합니다,부모님과 공동명의로 매수시 부모님이 함께 거주하면서 집을 팔 계획이 있다면 양도세 절세 측면에서 괜찮은 선택입니다다만, 자녀에게 명의 넘기거나 무주택 혜택은 없습니다,자녀 명의 매수 + 자금 일부 증여로 받고 증여세 신고가 가장 합리적 전략이 될 수 있습니다특히 자녀가 무주택자 혜택과 대출 조건이 괜찮다면 더더욱 그렇습니다단, 구체적인 금액, 대출 가능 여부, 자녀 소득에 따라 달라질 수 있으니,세무사나 대출 전문 상담을 받아보고 진행을 하시는게 좋을거 같습니다