안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 공공주택 특별법이라해서 소급 적용이라는 내용이 부동산에 끼칠 영향?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이 판결은 부동산 시장에서 법 변동 리스크의 현실 가능성을 다시 상기시켜 준 계기라고 봅니다특히 공공임대주택 사업자나 기업형 임대사업자에게는 중대한 경고이자 제도적 제약이 될 수 있습니다앞으로 비슷한 법 개정이나 규제 강화 조항이 도입될 경우, 사업자들은 미래 리스크(소급 적용 가능성 등)을 비용 모델에 반드시 반영해야 할 것입니다투자자·개발자 입장에서는 정책 변화에 대한 선제적 대응 체계가 더욱 중요해질 것이고, 법률·재무 리스크를 관리하는 역량이 차별화 요소가 될 것입니다한편, 임차인 보호 강화 측면에서는 긍정적인 변화로 평가될 수 있으며, 주거 불안정성 완화 효과가 일부 나타날 수도 있습니다
부동산
Q. 아파트관리규약 케이아파트에 공지 필수?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,네, 일반적으로 입찰을 진행합니다다만, 방식은 공사 금액과 규모에 따라 달라집니다관련 법령: 공동주택관리법 및 시행령, 시행규칙5천만 원 이상의 공사(엘리베이터 교체 등)는 입찰을 통한 계약이 원칙입니다입찰 방식: 일반경쟁입찰, 지명경쟁입찰, 수의계약 등 상황에 따라 가능합니다,업체선정 기준가격 : 입찰가의 경쟁성 (과도한 저가입찰은 제외 가능)기술력 : 시공능력, 과거 실적, 자격증, 공사 품질신뢰성 : 하자보수 이력, 민원 발생 여부, 고객 평가법적 자격 :전기·기계 공사업 면허 등 필요 자격 보유 여부보증능력: 계약보증금, 하자보증금 납부 가능 여부 등대부분의 아파트는 위 요소들을 종합 평가표 형태로 정리해 관리규약에 반영해 두며, 입찰심사위원회에서 심사합니다,네, 일정 금액 이상의 공사나 계약은 K-apt(케이아파트)에 등록이 의무입니다엘리베이터 교체는 5,000만 원 이상이 대부분이므로, 반드시 K-apt 시스템에 등록해야 합니다만약 미등록하거나 정보를 은폐하면, 관리주체(관리소장)나 입주자대표회의가 감사 대상이 될 수 있고, 입주민이 행정기관에 정보공개청구나 민원제기도 가능합니다
부동산
Q. 월세 계약 종료에 따른 보증금 반환 및 이사 관련 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,매물 미등록 확인 요청 당연히 가능하며, 적극 요청을 하셔도 됩니더,임대인 비협조 시 계약 종료에 보증금 반환 요구 가능하고, 법적 절차 가능합니다,10월 말 이사 시 대응책: 내용증명 보내고임차권등기명령 신청해서 판결나면 이사하셔도 됩니다이부분을 전문가와 상담하시기 바랍니다,온라인 매물 등록 시 중개비는 원칙은 임대인 부담이지만 , 사전 협의 없이 등록하면 임차인께 청구될 수도 있습니다매물을 등록하는대신 성사될 경우 중개수수료는 누구에게 청구되는지 확인 하고 등록 전에 비용 부담 범위에 대해 명확히 확인을 하시는것이 좋습니다
부동산
Q. 부동산 거래가가 하락해도 전세가율은 높게 유지되는 이유가 무엇일까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.금리가 높거나 경기 불안 시, 매매 수요가 줄고 전세 수요는 유지됩니다사람들은 금리·세금 부담으로 집은 사기 싫고 당장은 거주해야 하니 전세로 버팁니다전세 수요는 줄지 않는데, 매매 수요만 줄어 매매가만 하락하고 전세가율은 상승합니다매매가는 투자심리, 정부 정책에 따라 크게 흔들리지만 전세가는 생필품처럼 실거주 수요(학교, 직장, 교통 등)가 기준이 됩니다매매가 조정기에 전세가는 비교적 완만하게 움직이거나 지지됩니다집값이 떨어졌다고 해도, 기존 전세 계약은 유지되며 임대인은 보증금을 낮추기보다 유지하려는 경향이 있습니다전세가율만 보고 이 지역 안전하다는 착시는 금물입니다오히려 매매가가 더 빠졌다는 의미일 수도 있습니다특히 신축, 역세권, 수요지역이 아닌 곳에서 전세가율이 높게 유지된다면 투자보다 실거주 위주 접근이고 전세 보증보험 가입 등 리스크 관리가 필요합니다
부동산
Q. 아파트 매매시 근저당이 너무 많은매물
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.매도자가 대출을 상환했어도 감액등기를 안 하면, 등기부상은 여전히 큰 채무로 보입니다만약 매도자가 거짓말을 하거나, 감액등기를 미루다 문제가 생기면, 계약자가 피해를 입을 수 있으니 특약을 기재하시기 바랍니다,특약에 감액등기 미이행 시 계약 해제 및 손해배상 명시,중도금 지급 조건 = 감액등기 완료 or 근저당 말소 동시이행 조건,잔금 지급 전까지 모든 근저당 말소 확약 받기,세입자 보증금 인수 여부 확인구체적이고 강제력 있는 특약이 안전의 핵심이 될수 있으니 함께 진행하는 부동산과 협의를 잘해서 하시기 바랍니다
부동산
Q. 금오9단지 국민임대 49형 서류 제출 대상자 몇 명인지 기억하시는 분 계신가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,LH 또는 해당 지자체의 공식 공고문 (PDF),주민센터 또는 해당 단지 관리사무소,LH 청약센터 또는 마이홈 시스템,공공임대 관련 커뮤니티 게시판이나 청약 후기 글이런 경로로 확인을 해보시면 도움이 될수도 있습니다
부동산
Q. 전세와 월세중 장기적으로 어떤 선택이 경제적으로 유리할까요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.여유 자금이 있고 투자수익률이 낮으면 전세가 유리하고 자금 여유가 없고 목돈이 없거나 대출 비중이 크면 월세가 유리합니다고금리, 투자 수익률이 높을 경우에는 월세도 검토해 보시고 금리 하락 전망, 전세가 회복 가능성이 있으면 전세를 선택하시면 됩니다전월세를 선택할때는 이런 부분을 고려해서 본인에게 맞게 선택을 해보시기 바랍니다
부동산
Q. 대형항공사 통합 후 마일리지 일대일 교환이 최선의 방법이었을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1:1 교환이 유일한 해법이었나? 아니지만, 갈등을 최소화하는 현실적인 최선이었다고 평가 합니다마일리지는 유가증권처럼 다뤄야 하나? 법적으로는 아니지만, 소비자 보호 차원에서는 사실상 금융 자산에 가까움합병 시 1:1이 일반적인가? 네, 대부분의 글로벌 항공사 합병에서도 1:1 또는 거의 동일한 가치 환산 방식으로 사용합니다
부동산
Q. 오피스텔이 1가구 2주택에 포함되는 구체적인 조건
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.실질적으로 사람이 거주하고 있는 경우, 오피스텔은 주택으로 간주되어 1가구 2주택에 포함됩니다여기서 중요한 건 등기상 용도가 아니라, 실제 사용 실태입니다,주택으로 간주되는 기준실제 용도 주거 목적으로 사용하는지 여부가 핵심내부 구조 침실, 욕실, 주방 등 주거 기능이 완비된 경우가구·가전 침대, 냉장고, 세탁기 등 주거에 필요한 비품이 갖춰진 경우임대 목적 주거용으로 임대되었는지 (임대차 계약서의 목적이 "주거용"인지)전입신고 세입자 또는 본인의 전입신고 여부실제 거주 사실 전기·수도 사용량 등으로 실제 거주 흔적이 있는지이 중 복합적인 판단을 통해 과세 당국은 오피스텔을 주택으로 분류할지 결정합니다,주택 수에 포함되면 생기는 불이익양도소득세 비과세 요건에서 제외, 중과세율 적용 가능성취득세 2주택자에 대한 중과세율 (8~12%) 적용 가능재산세/종부세 주택 수 증가에 따라 세 부담 증가많은 분들이 등기부등본상 업무용으로 되어 있으니 주택이 아니라고 생각하지만, 세법상 판단은 실제 사용 기준이니 주의를 하셔야 합니다
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격증 보유하고, 사무소에서 실장으로 불리는건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아닙니다공인중개사 자격증을 보유했다고 해서 자동으로 실장이라는 직책이 부여되는 것은 아닙니다실장은 일반적으로 사무소 내 직책 또는 역할을 지칭하는 호칭일 뿐이며, 자격증 유무와 직접적인 관련은 없습니다실장이라는 직책은 보통 고객 응대, 물건 관리, 팀원 관리 등 운영 책임자 또는 중간 관리자 역할을 맡는 경우 많습니다따라서, 자격증을 보유하지 않은 사람도 실장 직책을 맡을 수 있고, 자격증 보유자도 실장 직책이 아닐 수 있습니다법적으로도 소속공인중개사라는 용어는 명확히 존재합니다하지만 실무에서는 실장님,팀장님,OO공인중개사 등 다양한 직함을 사용합니다