안녕하세요 유현심 전문가입니다.
Q. 서울 아파트 전세 중 매매(세입자 있음)하고자 할 때, 자금 대출이 가능할까요?(현재 상황 상세 설명 있음)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세 세입자가 있는 상태에서 매매하는 경우, 담보대출은 가능하되 조건이 달라집니다.세입자 보증금이 우선순위 담보가 되므로, 기존 전세보증금(5억)을 제외한 금액에 대해 대출 가능통상적으로는 잔여 담보가치(12억 - 5억 = 7억)의 최대 70% 수준까지 가능 (약 4.9억)그러나 실제 실행 가능 대출은 DSR 규제와 소득 기준을 함께 고려해야 합니다은행에 미리 후순위 대출이 얼마나 되는지 상담을 받아보시고 진행해 보시기 바랍니다
Q. 전세로 4년 살았고 전세 갱신권사용 하려는데요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약 갱신청구권을 안썼으면 사용 가능합니다보증금을 많이 올리면 사용하시겠다고 협의를 하시기 바랍니다
Q. 일시적1가구 2주택 비과세에 대해서(feat 재개발빌라)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.관리처분인가 전 매수라면, 그 시점에서는 아직 주택이 아닙니다따라서 A주택 매도 시점 기준으로 B주택이 관리처분인가를 받았는지 여부가 중요합니다관리처분인가 후에야 B주택이 주택으로 간주되므로,그 이후로부터 3년 이내 A주택을 양도하면 비과세 가능합니다B주택이 입주권으로 전환된 시점(=관리처분인가 이후) 기준으로 3년 이내에 A주택을 팔면 비과세가 맞습니다입주권이 주택으로 간주되는 관리처분인가일이 ‘취득일로 보며,그 시점부터 3년 이내에 기존 A주택을 매도하면 1가구 1주택 비과세 가능합니다A주택이 비과세 요건(2년 이상 보유, 거주)을 충족해야 합니다B주택 신축 아파트 잔금 납부 후 3년 이내 A주택 매도할때는 일반적으로는 비과세 어렵다고 합니다잔금일 기준은 입주권이 실제 주택이 된 시점(즉, 준공 시점)으로 보긴 하나,1가구 2주택 특례에서는 입주권의 주택 간주 시점 = 관리처분인가일로 판단됩니다.즉, 잔금일이 아닌 관리처분인가일’을 기준으로 3년을 판단해야 합니다.
Q. 아파트매매시 계약금은 얼마인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가계약금은 매물 확정을 위해 잠깐 걸어두는 임시 계약금입니다.보통 10만~100만 원 정도 소액을 걸고,정식 계약 전까지 조건 협의 후 본계약을 체결합니다가계약은 법적 구속력이 약할 수 있어, 반드시 서면 계약서 작성을 함께 하거나 빠르게 본계약으로 전환하는 게 안전합니다본계약금은 보통 10%을 걸고 합니다대출이 안 나와도 계약을 취소하면 계약금은 돌려받기 어렵습니다. 이는 계약 해제 시 귀책 사유가 있는 쪽이 계약금을 포기하거나 배상해야 하기 때문입니다 그래서 계약서를 작성하기전에 대출이 얼마나 나오는지 확인을 하시고 계약서 작성을 하시는게 좋습니다
Q. 아파트 관리비 한달 평균 얼마정도 나오나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전용면적 59㎡ (약 25평): 약 15~25만 원전용면적 84㎡ (약 33평): 약 20~35만 원전용면적 101㎡ 이상 (약 40평 이상): 약 30만 원 이상 관리비 구성 항목은공동관리비: 경비, 청소, 시설관리 등개별사용료: 난방비, 전기, 수도, 가스 등 (계절에 따라 변동)장기수선충당금: 건물 노후 대비 적립금기타: 엘리베이터, 주차장, CCTV, 커뮤니티 시설 유지비 등이런 명목으로 관리비가 나오는데 본인들이 알마만큼 쓰느냐에 따라 다릅니다