안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 집주인이 다음 세입자를 구했다며 세입자에게 전세금을 받으면 저에게 준다고 알려주셨는데, 그럼 저는 내용증명서를 보내도 되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.내용증명 보내는 게 맞습니다보증금 반환 청구의 공식적 의사표시가 되어야 하고 법적 대응(소송, 지급명령 등) 전 단계로 필요한 절차입니다이후 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환 보증 이용 시에도 증거로 활용됩니다상대방이 기분 나빠할 수 있어도 감정보다는 권리 보호가 더 중요합니다지금까지 집주인의 약속은 지속적으로 지켜지지 않았고 감정보다도, 질문자님의 자산과 권리를 지키는 게 가장 중요합니다내용증명은 공격이 아닌 방어를 위한 절차이니 전문가한테 상담받아보고 진행하시기 바랍니다
부동산
Q. 부동산 잔금일에 주담대로 잔금 치루는데요. 매수자 대리인이 올 경우 처리를 어떻게 해야 할까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.매수자를 직접 만나보지 못했고, 법무사도 안 나오는 상황이라면 꼭 법무사 사무실과 직접 전화 확인하시기 바랍니다또한, 모든 서류는 잔금 입금 확인 후 인도하는 것을 원칙으로 하십시오보통은 매수인 법무사가 와서 서류검토를 하고 별이상이 없으면 매수인이 돈을 송금하는 식으로 동시에 진행합니다 의심되거나 불안하면 서류 절대 넘기지 마시고, 법무사 통해 안전하게 등기이전 절차를 진행하시는 것이 좋습니다
부동산
Q. 아파트매도시 부모님께 차용후 상환하려는데.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부모님이 자녀 명의 집에 전세 계약을 맺고 거주하는 것은 가능합니다하지만 주의할 점은 실제로 전세금을 입금해야 하며,실제 거주도 해야 하고,차용과 무관한 독립된 계약으로 보여야 세무상 문제 없습니다보증금은 부모님 계좌에서 이체되어야 하며, 전입신고와 확정일자까지 갖추는 게 좋습니다세무서에서 가짜 전세계약은 증여로 판단할 수 있습니다예: 집은 자녀 명의인데 부모가 전세를 가장해 자금 지원하면 증여세 문제가 발생합니다,무이자 차용 한도직계존속 간 무이자 또는 저리 차용 한도:연간 1억원까지는 이자 없이 빌려도 증여세 과세 안 됩니다이 한도는 증여세법상 적정이자율 적용 대상에 해당합니다2025년 기준 적정이자율은 연 2.5%입니다. (변동 가능)2.9억 전액 무이자로 빌리면 → 이자 혜택 1.9억 초과분에 대해 증여세 추징 위험이 있습니다따라서 2억까지는 무이자,나머지 9천만 원은 연 2.5% 이상 이자율로 이자 지급하는 것이 안전합니다
부동산
Q. 중도금 돌려받을 수 있는지 궁금합니다..
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,본인(임차인)이 일방적으로 파기하면:계약금은 몰수될 수 있고,중도금도 원칙적으로 반환되지 않을 수 있습니다특히 계약금 → 중도금 → 잔금 흐름이 명확한 경우, 중도금을 지급했다는 것은 이미 계약이 본격적으로 이행 단계에 들어갔음을 의미합니다,상대방(임대인)의 귀책사유로 계약이 무산되면:계약금 + 중도금 전액 반환받을 수 있습니다.오히려 배액 배상까지 청구할 수 있는 상황도 있습니다중도금은 계약 해지 시에도 반환하지 않음→ 계약서에 명시되어 있다면 돌려받기 어렵습니다계약이 무산될 경우, 중도금은 반환한다→ 이 문구가 있으면 돌려받을 수 있습니다 특약 없이 그냥 중도금만 지급→ 해석의 여지가 있고 법원에서는 일부 인정해주는 경우도 존재합니다,판례 경향:계약금 이후 중도금이 지급되면 계약은 더 이상 해제권으로 무효화되지 않고, 귀책사유가 있는 당사자가 손해배상을 해야 한다중도금을 지급한 시점에서 계약이 사실상 성립되었고, 계약을 이행하지 않겠다는 의사(파기)는 상대방에게 손해를 입힌 것으로 간주될 수 있습니다따라서, 귀책이 본인이라면 중도금도 반환받기 어렵습니다어떤 경우인지 확실하게 모르겠지만 전문변호사한테 상담을 받아보시기 바랍니다
부동산
Q. 전세 계약 보증금 말소 조건봐주세요 ㅜㅠ
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.말소 후 계약한다는 특약이 있더라도 실제로 말소를 완료하지 않거나, 등기상 반영이 늦는 경우 위험합니다전세보증보험은 선순위 채권이 있는 경우 가입이 거절될 수 있습니다보증보험 가입이 안 되면, 말소가 되더라도 향후 재설정된 담보(후순위 근저당 등)로 인해 위험에 노출될 수 있습니다14억의 근저당을 말소하려면 거액이 필요합니다과연 임대인이 실제로 이 금액을 갚을 여력이 되는지가 매우 중요합니다자금이 없을 경우, 말만 하고 근저당을 말소하지 못하거나, 말소 후 곧바로 또 대출을 받을 수도 있습니다지금 조건이라면 신중히 계약을 보류하거나 파기하는 것이 안전합니다특히 보증보험 가입이 어렵거나, 근저당 말소가 확실하지 않다면 큰 손실을 볼 위험이 있습니다특약이 지켜지지 않는다면 가계약금도 충분히 돌려받을 명분이 있습니다부동산과 이러한 협의를 다시한번 해보시기 바랍니다