안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 전세 세입자인데, 집주인이 바뀌었습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세 세입자인 상황에서 집주인이 바뀌었고, 아직 새 집주인(신규 소유자)과 연락이 닿지 않는다면 전세 계약 종료와 보증금 반환에 차질이 생길 수 있으므로, 지금부터 미리 대비하는 게 매우 중요합니다,등기부등본 열람방법: 인터넷 등기소(https://www.iros.go.kr) 또는 관할 등기소 방문결과: 새 집주인의 이름과 주소 확인 가능 (전화번호는 비공개),내용증명 우편 보내기등기부등본 상의 주소지로 내용증명 발송내용: 전세 계약의 세입자임을 밝히고, 보증금 반환 및 계약 종료 협의를 요청하는 문서이렇게 하면 연락을 유도하고, 법적 효력 있는 의사 표시도 됩니다또 거래를 한 부동산을 알수 있으면 그곳에 임대인 연락처를 물어보셔도 되고 그전 임대인께 확인을 해보시기 바랍니다
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Q. 아파트 분양하고 난뒤 시공사 보유분 분양한다고 하는데 항상 파격적인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,시공사 보유분, 항상 파격적인가요? 아닙니다시장 상황에 따라 다르고 침체기일수록 할인 가능성이 있습니다,일반 분양보다 무조건 싸나요? 무조건 싸지 않으며, 때로는 시세 반영해 비싸게 나올 수도 있습니다,기존 입주자들과 마찰은 없나요? 가격 차이가 클 경우 갈등 가능성도 있지만공식적인 제재는 어렵습니다실제로 싼지 판단하려면 분양 당시 일반 분양가, 최근 실거래가, 현재 매물가를 비교해야 합니다투자 목적이라면 시공사 보유분이라도 실수요자나 투자자가 몰릴 수 있어 경쟁이 있을 수 있습니다
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Q. 대출을 받지 않으면 다주택자가 될 수 있는건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현금으로 여러 채를 사면 다주택자가 되는 것은 가능하며, 임대도 합법입니다다만 세금(특히 종부세·양도세)과 규제(조정지역 등), 임대차 관련 법적 의무 때문에 총비용과 리스크를 반드시 계산해야 합니다
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Q. 한강벨트쪽 아파트값 상승이 엄청나다던데 서울 전역으로 확산되는걸까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.서울은 워낙 땅면적이 좁은데다 공급이 부족해서 항상 오를수 있는 여건이 있습니다서울 전역으로 확산 가능성이 충분히 존재한다고 보지만 그 속도와 폭은 여러 제약 요인(규제, 공급, 금리, 수요 등)에 의해 조정될 가능성이 높습니다지속 기간은 단기~중기에서는 상승 압력이 유지될 가능성이 있지만, 중장기로 보면 조정 압력도 강하게 작용할 수 있습니다해외 사례들을 보면, 수요 억제와 공급 확대, 규제와 인프라 투자 병행 등 복합적인 정책이 중요합니다단순히 대출 규제나 세금 강화만으로는 근본 해결이 어렵다고 보고 있습니다
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Q. 서울시민과 경기도민(북부) 어디에서 사는게 좋을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.서울을 떠나고 싶지 않다는 감정은 결코 감정적이지 않습니다그건 삶의 기반이 있는 공간을 떠나는 것에 대한 자연스러운 고민이며 변화 후 삶이 더 나아질지에 대한 깊은 고민의 표현입니다관심 있는 경기북부 지역에서 최소 한 달 체험해 보시는것이 아떠시런지요렌트, 에어비앤비 등으로 체험 가능합니다출퇴근, 문화생활, 장보기 등 직접 겪어보는 게 가장 확실합니다서울 내 구축 리모델링 또는 준신축 아파트와의 비교도 병행해보세요전세로라도 서울 내 주거 유지할 방법을 검토해보세요이사 후 후회할 가능성과 이사 안 했을 때의 아쉬움을 5년 뒤 시점에서 비교해보는 것도 좋을거 같습니다
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Q. 경기도 독서 지원책은, 차후년도에는 예산 계획이없는건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재로서는 경기도가 독서 지원책을 올해 한정해서 종료한다는 근거 있는 발표는 확인되지 않습니다다만, 2025년 하반기 중심의 프로그램 형태로 이루어지고 있는 만큼, 2026년도 예산안 심사 과정에서 사업 유지 여부가 결정될 가능성이 높습니다따라서 내년도 예산안 발표 시 경기도 예산안, 교육 평생학습 부문, 문화·독서 관련 항목을 주의 깊게 확인하시는 것이 좋습니다또한 도의회나 경기도청 평생교육국 쪽 보도자료, 사업 평가 결과 보고서 등이 공개되면 미리 확인해 보시기 바랍니다
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Q. 재건축과 재개발사업은 다른 개념인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.재건축과 재개발은 다른 개념입니다,재건축은 노후된 공동주택(아피트등)을 허물어서 새로짓는 것이고 대상주택은 공동주택위주로 아파트,연립,다세대 주택입니다 주거환경 개선및 자산가치 상승이 목적입니다재건축은 개인들이 조합을 설립해서 시군구의 인허가를 받아서 하는 사업이기 때문에 규제가 많은 사업입니다,재개발은 낙후된 주택지(단독, 다가구 등)를 도시 기반시설 포함 통째로 개발하는 것입니다저층 노후 주택지 (단독주택, 무허가 주택 등)로 도시 기능 회복, 낙후지역 정비, 기반시설 확충이 목적입니다재개발은 정부에서 하는 사업이라 규묘가 큽니다 절차는 전체적으로 유사하지만, 재건축은 안전진단이 필수이며, 재개발은 이해관계자 수가 많아 복잡합니다재건축·재개발 모두 고위험·고수익형 투자에 해당합니다두사업다 오래걸린다는 것이 단점이긴 하지만 어느정도 진행단계인지 확인을 하시고 투자를 하시는것이 좋습니다
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Q. 아파트 청약신청시 대출관련문의합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,대부분의 중도금 대출은 시공사 제휴 은행을 통해 진행되며,이 경우 개인의 소득 심사 없이 집단 대출 형식으로 진행되는 경우가 많습니다이럴 경우 무소득자도 대출 가능합니다즉, 시공사 제휴 대출이면 소득이 없어도 대출 가능할 확률이 높습니다,개별신청 방식의 중도금 대출일 경우에는개인이 직접 은행에 중도금 대출을 신청해야 하는 경우에는 DSR 심사를 받아야 하므로,소득 증빙이 필수입니다이 경우 24년도 소득으로 대출 심사를 시도할 수 있으나, 은행마다 정책이 다르므로 실제 가능 여부는 은행 상담이 필요합니다,신혼부부 특별공급의 경우 유리한가요?청약 가점에는 유리하지만,중도금 대출 자체에는 영향이 없습니다다만, 신혼부부 특별공급의 경우 무주택 요건 및 소득 요건 등이 맞다면 청약 당첨 가능성은 높습니다
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Q. 계약 만기 전 HF 버팀목전세자금 대출 목적물 변경
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,목적물 변경 시 잔금 시점은? 기존 계약 만기와 무관하게 새 계약일 기준으로 진행됩니다,집이 안 나가면 전세금 못 받나? 가능성 높습니다다음 세입자가 있어야 보통 반환이 가능합니다,전세금 못 받아 새 계약 파기하면? 원칙적으로 위약금이 발생합니다다만, 계약서에 특약으로 기존 집 전세금 반환 시 계약 유효 등의 조건이 있다면, 위약금 없이 계약 해제도 가능합니다그래서 이사는 대부분 집이 나간다음에 다음집을 찾고 그날자에 맞춰 대출을 실행합니다이런 불상사를 막기 위함입니다
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Q. 곧 이사를 가게 되었습니다 절차가궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.처음 입주하는 아파트, 거기다 이사 당일 잔금, 전세금 정산, 이사, 집 열쇠 받기까지 한꺼번에 몰리면 정말 정신없을 수 있습니다그래도 순서만 잘 정리하면 의외로 착착 진행됩니다오전 9~10시: 준비 및 서류 확인입주자 준비물 점검 (신분증, 통장, 인감도장, 계약서 사본, 잔금대출 관련 서류)잔금대출 실행 은행에 전화해 실행 시간 확인전세집 집주인에게 전화 → 전세금 반환 준비 재확인혹시 지연되면 이후 일정에 영향 줄 수 있습니다오전 11시: 전세금 반환받기집주인이 약속대로 전세금을 돌려주는 시점내 통장에 입금된 거 확인이 돈은 잔금 일부로 활용되거나, 아니면 은행 대출실행 직전에 입금 증빙용으로 쓰일 수 있습니다전세금을 받고 관리비,수도,가스,전기세를 정산하고 입주할집으로 먼저 가서 잔금정리를 하고 짐을 들이면 됩니다순서에 따라 정리를 잘하시기 바랍니다