아파트 분양하고 난뒤 시공사 보유분 분양한다고 하는데 항상 파격적인가요?
서울과 경기도를 제외한 지역은 새아파트를 완공하고 일반 분양을 하더라도 공시율이 어느정도 나오고 있습니다. 이런 상황에 시공사 보유분을 파격적으로 내놓는다고 하는데 실제 일반 분양 보다 가격대가 낮은가요? 다른 입주자들과 마찰은 없는 것인가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 신축아파트를 짓게 되면 여유분으로 분양분을 남겨 두는 이유로는 향후 시세 상승에 대한 대비, 그리고 조합원 분양에 대한 여유분, 기타 공사대금 대체 등의 이유로 회사보유 여유분을 남겨 두기도 합니다만 분양 성적에 따라 시세의 경우 달리 적용이 될 수 있습니다. 항상 파격적인 조건일 수는 없고 미분양을 해소하기 위한 마케팅 일 수도 있습니다.
기존 수분양자들의 저항도 있을 수 있지만 법적으로 문제되는 부분은 아닐 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 시공사 보유분은 주로 미분양이나 미계약분으로 인해 발생되는 경우가 많고 이런 경우 시공사 명의를 보유하다가 일정시점에 다른 분양자에게 특별분양 방식을 통해 저가 매도하는경우가 많습니다. 사실 이러한 물량으로 분양받을 경우 기존 수분양자들과의 마찰이 생기는 경우가 상당하고, 실제 뉴스등을 통해 보도되는 경우도 적지 않습니다. 보통 할인분양을 받아 입주할때 기수분양들이 이사차량 진입을 막거나 별도 입주비용을 요구하는등의 문제가 이에 포함됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
시공사 보유분은 일반 분양보다 가격을 낮게 책정하는 경향이 있으나 공시가격 대비 일정 수준 이상에서 분양가가 산정되며 분양가 상한제 및 시공사 정책, 지역별 특성에 따라 편차가 큽니다.
공시가격은 실거래 가격이나 분양가와 완전히 일치하지 않고 분양가가 공시자격 대비 평균 70~90% 수준에서 산정되는 경우가 많습니다.
높은 공시가격은 주로 세금과 관련되므로 시공사도 세금 부담을 고려해 분양가를 설정합니다.
시공사 보유분의 가격이 일반 분양가보다 낮아도 완전 파격적인 할인은 어려운 편입니다. 너무 많이 내리면 기존 분양자와 마찰을 피할 수 없기 때문에 약간만 조정하는 순에서 가격이 결정됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,시공사 보유분, 항상 파격적인가요?
아닙니다
시장 상황에 따라 다르고 침체기일수록 할인 가능성이 있습니다
,일반 분양보다 무조건 싸나요?
무조건 싸지 않으며, 때로는 시세 반영해 비싸게 나올 수도 있습니다
,기존 입주자들과 마찰은 없나요?
가격 차이가 클 경우 갈등 가능성도 있지만공식적인 제재는 어렵습니다
실제로 싼지 판단하려면 분양 당시 일반 분양가, 최근 실거래가, 현재 매물가를 비교해야 합니다
투자 목적이라면 시공사 보유분이라도 실수요자나 투자자가 몰릴 수 있어 경쟁이 있을 수 있습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
시공사 보유분이란 결국 미분양 주택이므로 시행사로서는 PF대출금을 상환하기 위해서 분양을 해야만 하는데, 분양이 잘 되지 않는다면 파격적인 조건을 내거는 경우도 있으며, 이때 기존 입주자들과 마찰이 일어나기도 합니다.
서울과 경기도를 제외한 지역은 새아파트를 완공하고 일반 분양을 하더라도 공시율이 어느정도 나오고 있습니다. 이런 상황에 시공사 보유분을 파격적으로 내놓는다고 하는데 실제 일반 분양 보다 가격대가 낮은가요? 다른 입주자들과 마찰은 없는 것인가요?
==> 일반적으로 회사 보유분 아파트를 매도하는 경우 일반 분양가격보다 저렴한 편이라고 할 수 있습니다. 이러한 물건을 구입하는 것도 상대적으로 시세차익을 많이 노릴 수가 있는 이점이 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
시공사 보유분은 자금 회수를 위해 일반 분양보다 가격을 낮게 내놓는 경우가 있습니다. 다만 입주자와의 형평성 문제로 갈등을 일으키기도 합니다. 결국 시장 상황과 협의 과정에 따라 달라집니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
네, 시공사 보유분이란 시공사가 이익금으로 가져갈 수 있도록 분양 뒤, 다른 개발주체와 관계없이 시공사에서 판매하는 세대들을 말하죠. 이런 세대는 보통 시공사에서 현금으로 이익실현을 위해 분양가 시세보다 낮더라도 금액만 맞으면(당초 이익률) 싸게 내 놓아서 빨리 현금화하는 특징이 있습니다.
이런 경우 실제 분양가보다 저렴하게 거래되는 경우가 많으며, 이로 인해 당연히 수분양자들이나 다른 일반 분양자들과 마찰이 발생합니다. 뉴스에도 나올 정도로 심각합니다. 어떤 단지는 할인분양 세대를 따로 관리하여 불이익을 주기도 하는 것으로 보이기도 합니다. 하지만 이는 불법이라 마찰이 심각하다고 하네요.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
시공사 보유분 분양은 반값 또는 큰 폭 할인으로 나오는 경우가 많아 분양가보다 가격 경쟁역이 있지만 기존 일반 분양자와의 마찰 가능성은 물론 시위까지 이어지기도 합니다. 이런 이유로 시공사 보유분 분양에서는 가격과 함께 계약자간 갈등 관리가 중요한 과제로 남아 있다고 보시면 됩니다
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