안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 매매 전자계약 관련 문의 드립니다.(부동산)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약서상의 날짜와 실제 계약일이 불일치할 경우 문제 소지가 있습니다특히 전자계약은 자동신고 및 법적 효력 연동이 되므로 날짜 오류는 중요합니다재작성이 가장 안전한 방법이며, 불가피하다면 정정합의서라도 작성해두시기 바랍니다
부동산
Q. 만약 토지를 매입 후 장기간 방치해둔다면 지자체의 제재를 받게 되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.토지를 매입한 후 장기간 방치할 경우,지자체의 직접적인 제재는 일반적으로 없지만,다양한 간접적 불이익과 세금 부담 증가,그리고 개발 압력에 의한 간접 제재성 조치가 발생할 수 있습니다비사업용 토지는 2년 이상 보유했어도 실제 사용(건축, 경작 등) 안 한 경우 매도 시 양도소득세 중과 대상이 됩니다
부동산
Q. 전세 공실인 집은 경험상 문제가 있는집일까요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.하자: 곰팡이, 결로, 누수, 층간소음, 일조량 부족 등구조: 방 구조나 화장실 배치가 이상함입지: 교통 불편, 주변 상권 없음, 학교 먼 경우 등이웃 문제: 시끄러운 이웃, 이상한 주민사건이 있었던 집 (사고, 고소, 사망 등)이런 집은 진짜 조심해야 합니다몇 달째 안 나간 집은 반드시 꼼꼼히 확인 필요합니다또 집주인이 급하지 않아서 가격 안 내리고 버틴경우도 있고 세입자가 갑자기 중도 퇴거해서 공실이 발생할수도 있습니다짧은 공실은 우연일 수 있지만,오랫동안 안 나가는 집은 분명 이유가 있기 때문에 그런부분을 잘파악해서 얻어야 합니다
부동산
Q. 공동명의 세금이 많을까요? 분양권 전매가 많을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이런경우에는 반드시 세무사한테 상담을 받으시는게 좋습니다상담을 받아보시고 결정을 하시기 바랍니다
부동산
Q. 이번에 첫 자취를 하게 되었는데요! 방 알아보는 법 알고싶어요ㅠㅠ
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부동산 사이트 네이버,다방,직방에 올라와 있는 원룸이나 투룸을 검색해보시기 바랍니다그래서 본인의 보증금과 월세에 맞으면 올린부동산에 전화해서 매물이 있는지 확인해서 언제 보겠다는 약속을 잡으면 됩니다몆개의 방을 현장답사 해보고 맘에 들면 계약을 하게 된다면 등기부등본,건축물대장,본인확인을 해서 계약을 해야 합니다방을 볼때는 누수나 곰팡이가 있는지 잘봐야 하고 남향이면 더좋지만 남향이 많지는 않습니다한번에 계약 하지 말고 여러개의 방을 보고 선택을 하시기 바랍니다
공인중개사 자격증
Q. 전세 계약서 작성 후 최종 잔금 치룰 때 공인중개사 공석
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가능은 합니다공인중개사는 계약의 중개 행위 전반을 책임지는 주체이며, 통상적으로는 계약서 작성, 중도금 및 잔금 지급 시 입회하여 계약이 원활하게 마무리되도록 합니다그러나 법적으로는 다음과 같습니다잔금 지급 자체는 당사자(임대인, 임차인) 간 직접 거래도 가능하기 때문에, 공인중개사 입회가 법적 필수 요건은 아닙니다다만, 공인중개사가 거래를 중개한 경우, 마지막까지 중개 책임이 있으며, 사고 발생 시 책임 소재에 영향을 줄 수 있습니다공인중개사가 잔금일에 자리에 없었다고 해서 계약이 무효가 되는 것은 아니지만, 사고 발생 시 공인중개사 및 중개업소 대표에게 책임을 물을 수 있습니다
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Q. 매도하고 매수하는 그 시간이 빌경우 전입신고를 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,1순위: 부모님 집으로 전입신고 + 세대 분리전입신고 시 세대 분리로 하시면 부모님과 별도 세대가 됩니다이렇게 하면 부모님이 다주택자로 간주되지 않고,본인의 실거주 이력도 유지됩니다신청 방법:주민센터에서 전입신고 시 세대 분리 원합니다라고 하면 안내해 줍니다보통 독립된 생활공간(방, 주방 등)이 있으면 분리가 가능합니다,2순위: 단기 임대 주소지 전입만약 부모님 집이 세대 분리 조건을 충족하지 못하거나,본인이 원하지 않으면 이 방법도 가능합니다번거롭고 비용이 들어가지만, 주소지 공백을 피할 수 있습니다전입신고는 전입 후 14일 이내에 하면 되므로,하루라도 머무를 수 있는 곳이면 전입신고 가능합니다새로 이사 가는 집에는 실제 입주한 날로 전입신고하면 됩니다허위 전입신고는 불법이 될수 있으므로 잘알아보고 하시기 바랍니다
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Q. 아파트 특별공급에서 다자녀는 조건이 미성년자 2명이면 가능한 건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,있습니다공공분양: 한국토지주택공사(LH), SH공사 등에서 시행민간분양: 민간건설사가 하는 아파트두 경우 모두 다자녀 특별공급 항목이 존재합니다. (비율 차이만 있음),특별공급은 무주택세대구성원이어야 신청 가능합니다세대원 전원이 과거 5년 이내 주택을 소유한 이력이 없어야 하며,현재도 무주택 세대여야 합니다그런데, 이런 경우에는 주의해야 합니다예전 과거에 집이 있었다 하더라도 5년 이상 지난 뒤 무주택이 되었고,청약저축 조건 충족, 소득/자산 기준 등을 만족하면 가능할 수 있습니다단, 청약홈에서 무주택세대구성원 여부가 자동으로 판단되기 때문에,예전에 장인어른이 와이프 명의로 주택을 증여한 이력이 있다면,그 시점과 처분 시점 확인이 필요합니다,2명은 안 됩니다만 19세 미만의 자녀 3명 이상 있어야 합니다주택공급에 관한 규칙에 따라,다자녀가구란 미성년 자녀가 3명 이상인 무주택세대를 말합니다즉, 미성년 2명은 다자녀로 인정되지 않아서 특별공급 불가입니다,다자녀 특별공급은 불가능합니다(자녀 수 요건 미달)만약 자녀가 3명 이상이어도,현재 무주택세대이고과거 주택소유가 5년 이상 경과했고세대 전원이 무주택 상태라면특별공급 자격은 될 수 있습니다,청약 자격은 실제로는 청약홈 에서무주택세대 구성원 여부,특별공급 자격 조회 기능을 통해 정확히 확인할 수 있습니다
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Q. 부동산 아파트 우선순위좀 알려주세요!!!!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,대출을 다 갚으면 자동으로 1순위가 되는게 아니고 상환 말소까지 시켜야 됩니다등기권리증에 대출금이 남아 있지 않으면 전세입자가 1순위가 됩니다,전세는 일반적으로 등기부에 표시되지 않습니다.등기부등본의 을구는 저당권·근저당권·전세권 등의 등기된 권리만 기재됩니다보통의 전세 계약은 전세권 설정 등기를 하지 않고, 그냥 임대차계약 + 전입신고 + 확정일자만 합니다이런 경우는 등기부에 안 나옵니다순위 확인 방법은:은행의 근저당 설정일과 세입자의 전입일 + 확정일자 부여일을 비교해야 합니다
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Q. 부동산 만기시 전세자금 돌려받아야되는상황 도와주세요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,묵시적 연장이라면 계속 거주 가능합니다 (계약 자동 2년 연장),임대인의 협조가 없으면 보증보험 갱신 거부가 되고 보증보험 신규 가입도 어렵습니다직접 보증금 회수 대비가 필요합니다,추가 대출은 본인이 2순위라면 3순위 대출보다 우선이라 큰 문제는 아니지만 질문자님이 이사를 해야 하는 경우라면 대출이 많으면 전세가 안나갑니다그부분이 제일 문제입니다,집이 안나가면 임차권등기명령을 신청해야 합니다전세금 못 받을 것 같으면 꼭 신청, 등기 완료 전에는 이사하지 말고 전입신고와 확정일자는 필히 갖춰야 합니다법적 대응 내용증명 → 임차권등기명령 → 소송 → 경매진행 가능합니다이런절차가 필요할수 있습니다