안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 아파트 청약신청시 대출관련문의합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,대부분의 중도금 대출은 시공사 제휴 은행을 통해 진행되며,이 경우 개인의 소득 심사 없이 집단 대출 형식으로 진행되는 경우가 많습니다이럴 경우 무소득자도 대출 가능합니다즉, 시공사 제휴 대출이면 소득이 없어도 대출 가능할 확률이 높습니다,개별신청 방식의 중도금 대출일 경우에는개인이 직접 은행에 중도금 대출을 신청해야 하는 경우에는 DSR 심사를 받아야 하므로,소득 증빙이 필수입니다이 경우 24년도 소득으로 대출 심사를 시도할 수 있으나, 은행마다 정책이 다르므로 실제 가능 여부는 은행 상담이 필요합니다,신혼부부 특별공급의 경우 유리한가요?청약 가점에는 유리하지만,중도금 대출 자체에는 영향이 없습니다다만, 신혼부부 특별공급의 경우 무주택 요건 및 소득 요건 등이 맞다면 청약 당첨 가능성은 높습니다
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Q. 계약 만기 전 HF 버팀목전세자금 대출 목적물 변경
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,목적물 변경 시 잔금 시점은? 기존 계약 만기와 무관하게 새 계약일 기준으로 진행됩니다,집이 안 나가면 전세금 못 받나? 가능성 높습니다다음 세입자가 있어야 보통 반환이 가능합니다,전세금 못 받아 새 계약 파기하면? 원칙적으로 위약금이 발생합니다다만, 계약서에 특약으로 기존 집 전세금 반환 시 계약 유효 등의 조건이 있다면, 위약금 없이 계약 해제도 가능합니다그래서 이사는 대부분 집이 나간다음에 다음집을 찾고 그날자에 맞춰 대출을 실행합니다이런 불상사를 막기 위함입니다
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Q. 곧 이사를 가게 되었습니다 절차가궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.처음 입주하는 아파트, 거기다 이사 당일 잔금, 전세금 정산, 이사, 집 열쇠 받기까지 한꺼번에 몰리면 정말 정신없을 수 있습니다그래도 순서만 잘 정리하면 의외로 착착 진행됩니다오전 9~10시: 준비 및 서류 확인입주자 준비물 점검 (신분증, 통장, 인감도장, 계약서 사본, 잔금대출 관련 서류)잔금대출 실행 은행에 전화해 실행 시간 확인전세집 집주인에게 전화 → 전세금 반환 준비 재확인혹시 지연되면 이후 일정에 영향 줄 수 있습니다오전 11시: 전세금 반환받기집주인이 약속대로 전세금을 돌려주는 시점내 통장에 입금된 거 확인이 돈은 잔금 일부로 활용되거나, 아니면 은행 대출실행 직전에 입금 증빙용으로 쓰일 수 있습니다전세금을 받고 관리비,수도,가스,전기세를 정산하고 입주할집으로 먼저 가서 잔금정리를 하고 짐을 들이면 됩니다순서에 따라 정리를 잘하시기 바랍니다
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Q. 정부는 아파트 분양가를 안정화시킬 수 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.정부와 지방자치단체는 분양가 상한제와 같은 제도를 통해 일정 범위 안에서 분양가를 제한할 수 있습니다민간 건설사도 규제를 받는 지역에서는 이 기준에 따라 분양가를 책정해야 합니다하지만 이 제도는 모든 지역에 적용되지 않으며, 시장의 반발도 커서 한계가 존재합니다시장 전체의 집값 안정은 정부만으로는 어렵습니다집값은 수요와 공급의 영향을 받습니다수도권처럼 수요가 압도적으로 많은 지역은 분양가를 억제해도 청약 경쟁률이 치솟고, 프리미엄이 붙는 문제가 생깁니다최근 몇 년간 건축자재비·노동비·금리 모두 상승세입니다이런 원가 상승은 분양가에 자연스럽게 반영됩니다정권에 따라 부동산 정책이 자주 바뀌는 것도 분양가 관리의 일관성을 떨어뜨리는 요인이기도 합니다정부가 할 수 있는 현실적인 대안은시세보다 저렴한 공공 분양주택(예: 신혼희망타운, 공공분양)을 늘려 중산층이 집을 마련할 수 있게 하는 것이라고 봅니다요즘은 모든것이 불안정한 시대라 따라잡기가 어려운거 같습니다
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Q. 예비신혼부부 디딤돌 대출 질문드립니다!!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.신혼부부 디딤돌 대출은 혼인 후 7년 이내의 무주택 세대주 또는 3개월 이내 혼인 예정자도 가능합니다2026년 5월~6월쯤에 대출 신청을 고려하시면 됩니다 (결혼 3개월 전)그 전에 예식장 계약서, 청첩장 등 준비해두시고 혼인신고는 대출 승인 후 3개월 이내 완료해야 합니다미리 세대 분리 및 세대주 전환도 준비해두면 수월합니다잘알아보고 준비를 하시기 바랍니다
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Q. 대구지역에 아파트 가격이 궁금합니다?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.대구는 최근 몇 년간 공급 과잉과 경기 둔화의 영향을 강하게 받은 지역 중 하나입니다특히 미분양 물량이 전국 평균 대비 높아 단기적으로는 하방 압력이 남아있는 상태입니다다만, 수성구, 중구, 신축 브랜드 아파트 등 일부 입지에서는 최근 거래량이 소폭 회복되는 모습도 보이고 있습니다현재 시장은 하락세가 둔화되고, 바닥을 확인하려는 국면으로 평가됩니다지금은 무작정 기다리기보다는 입지별 선별이 중요한 시기인거 같습니다입지 좋은 신축 / 역세권 / 학군지 위주로 실거래가를 분석해 접근하시고아직 하락 압력이 남은 외곽 지역, 고층 저평형, 미분양 단지는 유의하셔야 합니다정부의 정책 흐름과 금리 동향을 정기적으로 체크하면서 타이밍을 조절하는 것이 중요할거 같습니다
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Q. 예비신혼부부 집매매 계약금 질문드립니다!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.혼인신고 먼저 하고 진행하는 것이 가장 안전합니다그러면 부부 간 자금 이동은 증여세 비과세 대상이 되고,남편이 직접 송금한 자금도 신부 자금으로 간주됩니다또한 디딤돌 대출 자격요건 중 부부합산 소득으로 심사 받을 수 있어 유리할 수도 있습니다계약금/중도금 지급일 전에 혼인신고 완료하시면, 추후 대출 심사와 세무상 불이익을 피할 수 있습니다혼인신고는 보통 신청 당일 접수 즉시 효력 발생하므로, 급하게라도 먼저 하시는 게 좋습니다
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Q. 상가를 사서 주택으로 개조가 가능한가요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가능은 하지만, 조건이 있습니다건축법상 용도변경 절차를 거쳐야 하며, 무단으로 주택처럼 사용하는 경우 불법입니다건축사와 협의하여 가능한지 검토 후,건축허가권자(구청, 시청 등)에게 용도변경 신청해서 허가를 받아야 합니다구조 안전, 소방, 주차장, 채광, 환기, 층간소음 등 주택으로서 요건을 충족해야 허가 가능합니다잘알아보고 진행하시기 바랍니다
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Q. 주택 임대차계약 승계 문의드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임차인(질문자님)의 입장에서는, 임대인이 바뀌더라도 임대차 계약서가 명확히 신규 소유자와 체결되었고, 보증금 반환의 책임 주체가 명확하다면 지위 승계 방식으로 문제는 없습니다단, 문서상 보증금에 대한 책임의 승계 주체가 분명하게 기재되어 있어야 하며, 구두 약속만으로는 위험할 수 있습니다임대차계약의 지위 승계는 가능합니다민법상 임대차계약은 부동산 소유자가 변경되면 새로운 소유자에게 자동으로 계약이 승계됩니다즉, 기존 계약의 권리·의무는 새로운 임대인(조카)에게 이전됩니다하지만 보증금 반환 책임도 함께 이전되는지가 중요합니다소유권이전등기가 넘어가고 새로운 임대인과 계약을 다시 하셔도 됩니다
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Q. 한구의 전세 제도의 장단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.한국의 전세 제도는 세계적으로 매우 독특한 주거 형태입니다다른 나라에서는 대부분 월세(rent)가 일반적인데, 한국은 전세라는 제도가 오랫동안 자리를 잡아왔습니다,전세의 장점매달 월세를 내지 않기 때문에 현금 유동성에 여유가 생깁니다장기적으로 보면 주거 비용 절감 가능성이 있습니다2년 이상 장기간 거주 가능, 월세보다 이사 빈도 낮음, 안정적 주거생활 가능합니다집주인은 전세금을 받아 다른 투자(부동산·금융 등)에 활용 가능합니다물가 상승 시 유리한(세입자 입장) 전세금은 고정되므로 인플레이션 시 상대적으로 이득입니다,전세의 단점전세 사기, 깡통 전세 등으로 인해 보증금을 돌려받지 못할 위험이 존재합니다수억 원의 보증금 필요하고 특히 청년, 신혼부부에겐 진입장벽이 매우 높습니다부동산 시장 변화로 전세 물량이 줄어들면 좋은 전세 찾기가 어렵습니다금리가 높아지면 전세금 활용 투자로 수익 내기가 어려워져 집주인 부담이 증가합니다,전세는 한때 세입자와 집주인 모두에게 유리한 제도였지만, 최근엔 집값·금리·사기 문제로 인해 월세로의 전환이 늘고 있습니다특히 2030 세대와 청년층에게는 전세 진입 자체가 어려워지고 있는 상황입니다그래서 정부도 보증금 지원, 반전세(보증금+월세) 등 다양한 제도들을 병행하고 있습니다