부동산 아파트 우선순위좀 알려주세요!!!!
선융자가 있으면
집값 5억 선융자가 1억 전세3억
선융자 은행이 1순위 전세가 2순위인데
궁금한점이
1. 은행을 다 값으면 2순위가 자동으로 1순위로 되는건가요?
2.등기부등본에 을구 순위번호1 에 은행이 되어있는데 전세는 표기가 안되는데
2순위가 맞나요 어디서 확인갔은거는 안되는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 은행을 다 값으면 2순위가 자동으로 1순위로 되는건가요?
-> 보통 부동산 권리관계에서 선순위 권리가 말소되는 경우 후순위권리가 1순위가 되는게 맞지만 등기부상으로 눈으로 볼때 별도 등기번호가 올라가거나 변뎡되지는 않습니다. 즉 권리분석상 선순위 권리 소멸이 되면 다음 후순위가 선순위라도 볼수 있습니다.
2.등기부등본에 을구 순위번호1 에 은행이 되어있는데 전세는 표기가 안되는데
2순위가 맞나요 어디서 확인갔은거는 안되는건가요?
-> 임차권은 채권으로써 등기되는 권리가 아닙니다. 보통 임대차계약을 통한 임차권은 채권이고, 특별법에 따라 전입신고와 확정일자을 갖추면 대항력과 우선변제권이 부여됨으로써 순위를 인정받게 되는 것입니다. 별도 임대인과 임차인이 합의하여 전세권 설정등기를 한다면 등기부상 을구에 전세권이 등기가 되겠지만, 그게 아닌 이상 등기부만 가지고는 임차권 존재여부를 알수 없습니다. (미반환등으로 인해 임차권등기신청을 하는 경우 등기부상 등기가 될 수는 있습니다)
1명 평가1. 은행을 다 값으면 2순위가 자동으로 1순위로 되는건가요?
==> 네 그렇습니다.
2.등기부등본에 을구 순위번호1 에 은행이 되어있는데 전세는 표기가 안되는데
2순위가 맞나요 어디서 확인갔은거는 안되는건가요?
==> 2순위는 대항력 발생일자를 고려하여 판단해야 하는 사항이고 이는 전입신고 및 임대차신고 일자 중 늦은 날을 기준으로 판단합니다.
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
대출로 인한 근저당권이 설정된 주택에 임대차(전세) 계약 후 전입신고 및 입주를 하면 대항력이 발생하고 여기에 학정일자를 받으면 후순위 권리에 우선하여 변제를 받을 수 있는 우선변제권이 발생합니다. 즉, 근저당권이 1순위, 확정일자 기준의 임차권이 2순위가 되는 것입니다. 집주인이 대출금을 모두 상환하고 근저당권을 말소하면 권리 자체가 사라지므로 임차권이 1순위가 됩니다. 순위는 권리가 발생한 일자를 기준으로 하는데, 근저당권 설정 일자와 계약서 상의 확정일자를 비교하여 빠른 것이 우선 순위가 됩니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,대출을 다 갚으면 자동으로 1순위가 되는게 아니고 상환 말소까지 시켜야 됩니다
등기권리증에 대출금이 남아 있지 않으면
전세입자가 1순위가 됩니다
,전세는 일반적으로 등기부에 표시되지 않습니다.
등기부등본의 을구는 저당권·근저당권·전세권 등의 등기된 권리만 기재됩니다
보통의 전세 계약은 전세권 설정 등기를 하지 않고, 그냥 임대차계약 + 전입신고 + 확정일자만 합니다
이런 경우는 등기부에 안 나옵니다
순위 확인 방법은:
은행의 근저당 설정일과 세입자의 전입일 + 확정일자 부여일을 비교해야 합니다
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 맞습니다. 은행 선순위 근저당권을 모두 변제하면 그 다음 순위였던 전세권 2순위가 자동으로 1순위가 됩니다.
등기부등본 을구에는 근저당권이 주로 표기되며 전세권을 별도 등기를 하지 않으면 등기부에는 표시되지 않습니다.
전세권 등기가 되어 있지 않다면 법적으로 우선순위가 인정되지 않을 수 있으므로 전세권자의 순위는 등기부에 명확히 표기된 근저당에 비해 낮은 경우가 많습니다. 전세권이 등기부에 없으면 순위 확인이 어렵고 대항력을 확보하기 위해서는 확정일자 및 전입신고 등 다른 요건을 충족해야 합니다.
감사합니다.
1명 평가
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