안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 1세대2주택 매매시 세금관련 문제 궁굼해요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1세대 2주택자: 세법에서는 세대 기준으로 주택 수를 계산합니다세대 = 주민등록상 + 실제 생계 같이 하는 가족즉, 부모님과 주민등록 같이 되어 있고, 함께 살면 같은 세대입니다이 상태에서 본인 명의로 주택을 사면 1세대 2주택자가 됩니다부모님과 같은 세대이고, 아버지 명의 집이 있는 상태에서 본인 명의로 주택을 구입하면, 1세대 2주택자가 되어 취득세 8% 부과됩니다,피하는 방법은?1: 세대분리 (주민등록 + 생계 독립)본인이 세대분리(주민등록상 따로 주소지), 생계도 독립적으로 판단되면세법상 다른 세대로 간주되며 본인 명의 주택은 1세대 1주택이 됩니다이 경우 취득세는 1~3% 일반세율 적용됩니다단, 주의할 점:세대분리는 단순히 주소지만 바꾼다고 되는 게 아니고 소득/세금/보험료 등에서 실제 생계가 독립적이어야 합니다국세청은 이걸 종합적으로 봅니다 (예: 아버지 신용카드 쓰거나 건강보험 피부양자면 위험)2.아버지 명의 집을 먼저 팔고 난 후, 본인 명의 집 매입하면 이 경우는 1세대 1주택으로 구입입니다취득세 중과 피함, 나중에 양도세 비과세 혜택도 받을 수 있습니다
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Q. 서울에 살고있는 50중반입니다 근린주택이나 다가구주택
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지금 단계에서는 공실 리스크 적고, 꾸준한 현금 흐름이 가능한 다가구주택(원룸 중심)을 경기도나 천안에서 직접 살면서 관리하는 형태가 가장 안정적입니다근린주택은 수익이 클 수 있지만 공실 리스크·관리 난이도·세금 리스크가 있으니 투자 경험이 적으시다면 초기에는 추천드리지 않습니다
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Q. 주택청약종합저축 납입금액 관련 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,지금 목돈을 넣으면 어떻게 계산되나요? 납입횟수는 1회만 인정, 총액이 많아도 가점 증가 거의 없음,가점 높이려면 어떻게 하나요? 매달 10만 원씩 꾸준히 납입, 무주택 유지, 부양가족 등록,2024.11.01 이후 25만 원 초과한 월 납입은? 25만 원까지만 인정, 초과분은 총액 산정에 포함 안 됨,당첨 확률 높이려면? 가점제 준비 + 추첨제 병행 전략이 좋습니다
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Q. 다가구주택 월세 계산 방법이 궁금합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.천만원에 5만정도로 계산을 합니다5천만원에 25만원으로 계산을 한거 같습니다자세한 부분을 임대인과 협의를 하셔서 재계약 하시기 바랍니다
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Q. 주택처분문의순서 1주택1분양권시
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,둘 다 양도세 비과세로 처분하는 최적의 순서1현재 1주택을 먼저 양도 (2년 이상 보유 요건 충족)이때는 분양권이 있지만, 기존 주택이 먼저 양도되므로 비과세 적용됩니다분양권은 잔금일 이후 주택 전환해서 2년 이상 보유/거주 후 매도하시면 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시 비과세됩니다이후 새로운 주택을 구입하시면 됩니다
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Q. 3기신도시 고양창릉S5블록 59타입 미래가치는?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.고양창릉 S5 블록은 미래가치 측면에서 꽤 유망한 신규 공급지라고 봅니다단, 투자 관점이라면 완공 시기(2028년 입주) 이전과 이후, 그리고 서울 접근성 인프라가 실제 작동되는 시점이 중요한 분기점이 될 것 같습니다소형/중소형 평형 위주로 선택해보시고청약 조건, 자금 여유, 입주 후 임대 가능성도 고려하시기 바랍니다분양가 대비 시세 차익 가능성 + 보유 비용(세금, 관리비 등)도 미리 계산하시면 좋습니다
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Q. 생애최초 대출 이후 혼인신고해도 되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아파트 매매와 대출이 모두 완료된 후 혼인신고를 하면 예비신랑의 주택 이력은 생애최초 요건에 영향을 주지 않습니다하지만 공동명의로 할 경우에는 생애최초 자격이 사라질 가능성이 크며,단독명의로 진행해야 세제 혜택과 대출 조건 모두에서 유리합니다
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Q. 토지재개발에 대한 세금이 얼마나 나올까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.세금에 관해서는 세무사를 찾아가서 상담을 받으시는게 가장 정확합니다전체금액에서 매수했을때의 가격을 빼고 보유기간과 여러가지 경비를 빼고 양도소득세를 계산하게 됩니다여러가지 자료를 통해 상담받아보시기 바랍니다
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Q. 부동산 지역과, 통화량의 연관성은 무엇이 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.통화량 증가는 부동산 가격 상승의 간접적인 지표입니다그러나 반드시 가격 상승으로 이어지는 것은 아니며, 심리·정책·공급 요인 등도 중요합니다,통화량은 전반적인 시장 심리의 선행 지표,실제 거래량과 대출 증가는 직접적인 자금 유입 지표지역별로는 이 흐름이 집중되는 곳이 핵심 투자처가 될 수 있습니다,거시지표 M2, 금리, 대출잔액, 소비자심리지수,지역지표 인구 흐름, 교통망, 일자리 중심지시장지표 거래량, 전세가율, 실거래가, 미분양
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Q. 증여를 통한 1가구2주택 해소 가능성
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아들이 실제로 독립된 1세대로 인정받아야 합니다30세 미만인 경우, 일반적으로는 부모와 같은 세대로 봅니다하지만, 군복무 중인 경우 예외적으로 독립세대로 인정받을 수 있습니다소득이 없더라도,군복무로 인해 거주 요건 충족 불가 상태라도,실제 세대분리만 되어 있으면,세법상 독립 세대로 인정 가능합니다 (소득세법 시행령 제2조 제3항)군 복무 중 세대분리 요건:,주민등록상 분리,실거주 의무 없음 (군복무로 인해 실거주 불가 인정)네, 군복무 중인 아들에게 세대분리 + 증여를 통해 1가구 2주택 해소는 가능합니다단, 다음을 꼭 확인하세요:,군복무 중임을 증명할 수 있는 서류 (병적증명서 등),주민등록상 세대분리 완료,증여세 예상 세액 확인,향후 양도세 및 보유세 영향 검토증여하기전에 세무사한테 상담을 받아보고 진행하시기 바랍니다