안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 투자와 투기의 차이점은 어디에 잇는걸까요?!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,예시로 구분해 보기,A씨가 우량 기업 주식을 분석 후 5년 보유하려고 매수함 투자,B씨가 코인 단타방 소문 듣고 일주일 안에 200% 노리고 매수 투기,C씨가 분양권을 잔금 없이 웃돈 받고 팔기 위해 청약함 투기 성향 큼,D씨가 재개발 구역의 향후 가치 상승을 보고 입주 목적으로 매입 투자 + 실수요,투자는 분석, 가치, 장기성, 리스크관리를 전제로 한 수익 추구로 보고투기는 타이밍, 감, 단기성, 고위험 감수에 기댄 시세차익을 추구하는 것이라고 합니다개인의 목적과 의사결정 구조가 이익 자체보다 더 중요한 판단 기준입니다실제로는 많은 사람들이 투자와 투기를 혼용하고 있으며, 완전한 구분은 어려울 수 있다고 합니다
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Q. 신도시 개발계획으로 인해 토지 보상은 공시지가로 하나요 아니면 최근 실거래가격으로 하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.보상 기준은 공시지가가 아니라, 감정평가 금액입니다즉, 실거래가도 참고하지만, 최종 보상가는 전문 감정평가사가 평가한 금액으로 결정됩니다공익사업법에 따라 2명 이상의 감정평가사가 평가한 금액의 평균을 보상 기준으로 삼습니다이때 감정평가는 실거래가, 공시지가, 주변 시세, 토지의 용도, 개발 기대감 등 다양한 요소를 고려합니다,최근 실거래가가 없더라도, 비슷한 위치, 유사한 조건의 인근 토지 사례를 통해 보상가가 산정됩니다,개발계획이 발표되면 토지 보상금이 확 오를 것 같지만,실제로는 개발이익은 보상금에 거의 반영되지 않는다고 합니다
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Q. 요즘 같은 때엔 전세랑 월세 중 뭐가 나을까요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세가 무조건 나쁘다는 편견은 이제 옛말입니다다만 전세를 잘못 들면 사기를 당할수 있어서 제대로 조사하고 들어가시면 됩니다월세는 마음 편한 대신, 그냥 돈이 빠져나갑니다전세는 위험관리만 잘하면, 훨씬 이득입니다중기청 대출이 가능하다면 전세로 전환하시는것이 맞습니다전세보증보험에 가입이 되는집을 찾으시면 됩니다중기청대출이 되면 이자가 저렴해서 전세가 유리합니다
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Q. 집 매매시 보통 부동산, 어느정도 둘러보시고 결정하시나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.집 매매를 결정하는 과정은 단순히 집만 보는 게 아니라,동네 전체와 생활의 질을 함께 평가하는 종합적인 판단입니다많은 분들이 하루 임장으로 결정했다가 입주 후 불만족을 겪기도 합니다1차는 동네 임장, 2차는 집 내부 임장,보통 최소 2~3회 재방문 후 계약 결정하는 경우가 많습니다단지 규모 몇 세대, 동 간격은 여유 있는지를 확인합니다내부 구조 방배치, 수납공간,천장 높이,채광/통풍,향, 소음 교통, 놀이터, 옆집/윗집 모두 보게 됩니다교통편 지하철/버스 거리,출퇴근 시간 체험, 초중고 배정학교, 편의시설 ,마트, 약국, 병원, 학원, 카페 ,주차는 여유가 있는지 확인하셔야 합니다치안/분위기 밤 늦게 돌아다녀봐야 느낌이 옵니다여러가지 조건들을 체크해서 계약을 하게 됩니다
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Q. 세입자가 매수자가 될 때 계약서 작성 문구 알려주세요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.특약사항 ①매수인은 본 부동산을 현 상태 그대로 인수하며, 계약 이후 매도인에게 어떠한 하자보수, 수리, 보강 등을 청구하지 않기로 한다매수인은 매도인에게 도어락, 초인종, 조명기기, 위생설비, 마감재 등 일체의 설비에 대한 하자 및 기능 보장 또는 교체를 요구하지 않는다중요한 이유: 이 조항이 없으면 계약서상으로는 매수인이 추후 도어락 고장, 수도 불량, 보일러 문제 등을 이유로 책임을 청구할 수 있습니다,하자·누수 관련 면책 특약 문구 예시특약사항 ②계약일 현재 매도인은 본 부동산에 구조적 하자 또는 누수 사실을 인지하고 있지 않으며,매수인은 이를 확인 후 계약한 것으로 간주한다잔금 지급 이후 발생하는 누수 또는 하자에 대해 매도인은 책임지지 않는다 이런 특약 사항을 넣으시기 바랍니다,누수 특약을 넣는다면 일반적인 기준은?책임 기간: 보통 잔금일 기준 1개월~3개월하지만 이번 경우엔 책임 없음 방향으로 정리하시는 게 더 적절합니다단, 은폐된 하자 (벽 안 누수, 곰팡이 등)이 있다면 민법상 손해배상 책임이 따로 발생할 수 있습니다중개사 없이 계약을 진행하면 법무사라도 활용하시는것이 좋을거 같습니다매매는 처리해야 될부분이 많습니다
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Q. 아파트 이사를 해야 하는데 이사가 고민입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,이삿짐 견적 받을때 해체까지 되는지 먼저 확인을 하시면 됩니다,그래도 확실하게 하려면 삼성 서비스센터에 미리 전화해서 이사 전 해체 + 12/2 재설치 예약을 묶어서 진행이 되는지 확인을 하시기 바랍니다삼성 직원이 나와서 하는게 제일 효과적이긴 합니다처음 이사를 직접 준비하신다니 고민 많으시겠지만,미리 업체와 삼성 쪽에만 잘 예약해두시면 큰 문제 없이 수월하게 진행 가능합니다이사 잘하시기 바랍니다
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Q. 장모님과 우리가족과 집을 합치려고 하는데, 좀 어떻게 하면 좋을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,디딤돌 대출 2억은 가능은 하지만 주택 가격이 6억 초과면 불가합니다,디딤돌 + 일반 주담대 병행은 불가능합니다,대출 총액 확보 방안은 보금자리론 등 일반 정책 주담대 활용 또는 주택 가격 하향 검토를 하셔야 합니다보금자리론 최대한 활용해 보시고사전에 은행 상담을 필히 받아 보시기 바랍니다
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Q. 부동산 계약 연장 후 중도 해지가 가능한가요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.우선 연장을 하시고 살다가 나가야 하는 경우가 생기면 그때 임대인께 말씀을 드리고 방을 빼시면 됩니다아니면 지금 재계약할때 언제까지 살거 같다 그때까지 계약을 하면 안되겠냐고 물어보고 협의를 하시기 바랍니다안된다고 할때 그때가서 방을 빼고 부동산 수수료를 내고 나오시면 됩니다
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Q. 전세보증금 인상으로 재계약시 계약기간을 어떻게 정하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,계약서는 미리 작성한다해도 올린부분은 계약 기간에 맞게 입금하시면 됩니다,재계약서를 만기 한달전에 쓰셔도 됩니다올린금액으로 작성하고 거래신고와 확정일자는 다시 받으셔야 합니다올린부분의 확정일자는 지금받은 날자에 효력이 있으니 예전계약서와 같이 보관 하시면 됩니다,확정일자는 바로 받아도 됩니다
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Q. 부동산 매매 시 혼인신고 전 공동명의 후 주택담보대출 및 지분 문의드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.증여세 이슈가 발생할 수 있습니다실지소유자 원칙에 따라 실제 자금 부담 비율대로 지분을 나누는 것이 원칙입니다따라서 자금 출처 대비 과도한 지분을 설정하면 세무조사나 증여세 부과 가능성이 생깁니다해결 방법은 지분을 자금 부담 비율(약 69:31)에 맞게 설정하거나,5:5로 하되, 여자친구가 1.25억을 추가로 부담하도록 자금 조정하면 증여 이슈는 피할 수 있습니다(예: 여자친구가 대출에 일부 보증을 서거나 본인 대출로 일부 차입)일부 은행에서는 지분율이 대출 비율과 맞지 않으면 대출 심사에서 꼬일 수도 있으므로,사전에 은행에 정확히 공동명의로 등기하고, 주담대는 단독으로 받겠다고 설명하여 상담받는 것이 안전합니다