안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 세안고 매수 시 받을 수 있는 대출 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.분당은 투기과열지구로 LTV(주택담보인정비율)가 낮습니다1주택자 기존 주택 처분 조건 40% 고가주택은 20~30%무주택자 생애최초 or 실거주 50% 9억 초과 시 제한다주택자 X 주담대 불가 규제지역 원칙상 불가해당 아파트 매매가 8.5억 → 9억 이하본인이 무주택자일 경우, 실거주 목적으로 주담대 가능 (최대 LTV 50%) → 최대 약 4.25억 가능하지만 전세 끼고 매수(=투자 목적)이면 주담대 어렵습니다실거주 요건을 충족해야 합니다 실거주 명확히 입증하지 않으면 주담대 어렵고 갭투자 목적이라면 거의 불가능합니다
부동산
Q. 전세 계약자가 주의해야 할 사항은 무엇인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.그집의 공시가격에 126%을 곱해서 나온금액이 전세가이면 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다그 가격인지 먼저 확인을 하시고 집이 맘에 들면 등기부등본,건축물대장,본인확인을 해서 계약을 하시면 됩니다본인이 원하는 부분이 있으면 특약에 넣으시고 잔금치르고 전입신고,확정일자,전세보증보험에 가입을 하시면 그래도 안심할수 있습니다부동산과 서류확인을 잘해서 계약하시기 바랍니다
부동산
Q. 민간분양 청약만 할 것이라면 청약통장 2만원 납입이 맞을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.민간분양은 청약통장에 얼마나 오랫동안 납입했느냐 (납입 횟수, 즉 월납입 인정 횟수) 를 중요하게 봅니다매월 2만 원 이상 납입하면 1회 납입 인정되며 2만 원 초과해서 더 많이 납입해도 추가로 횟수 인정이 안됩ㄹ더예: 한 달에 10만 원 넣어도 1회로 인정됨 (의미 없음)따라서 매월 2만 원씩 꾸준히 납입하는 게 효율적입니다
부동산
Q. 부동사 리츠 투자의 방식은 어떤가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,장점리츠는 법적으로 수익의 90% 이상을 배당해야 하므로, 정기적인 수익이 발생하고소액으로 대형 부동산에 간접 투자가 가능합니다 상장 리츠는 증시에서 주식처럼 사고팔 수 있어서 유동성이 있고 자산운용 전문가가 부동산을 관리하고 투자 전략을 짜니 직접 관리 부담이 없습니다부동산 외 자산과 섞어 분산 투자에 유리 합니다,단점금리가 오르면 채권 등 안정자산 대비 메리트가 줄고, 리츠의 자산가치도 하락할 수 있습니다경기 민감 업종일 경우 타격이 큽니다호텔/리테일 리츠는 소비 침체에 타격이 크고 물류 리츠는 경기 회복기에 강세입니다부실한 리츠는 임대차 공실, 부채 부담 등으로 배당이 줄거나 자산가치가 하락하고배당 수익에 15.4% 세금이 부과됩니다 (일반 국내주식 배당과 동일)부동산 가격이 하락하면 자산 매각 손실 발생 가능성이 존재합니다
부동산
Q. 2025 전세임대주택 신혼 신생아 I 신청했습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현실적인 총 예상 기간은 약 4~6주 정도 걸립니다굉장히 빠르게 진행된다면 3주 안에도 가능하지만,일반적으로는 약 4~6주 정도 걸리는 경우가 많습니다11월 말까지 거주 예정이라면 10월 중순부터 주택 물색 및 심사 신청이 바로 들어가야 안정적입니다만약 아직 주택을 물색하지 않으셨다면, 지금부터 바로 집을 알아보시는 게 핵심입니다집 구하는 데 시간이 좀 걸릴 수도 있고, 도배·장판을 원할 경우 더 지연될 수 있기 때문에 11월 말까지 완료되기 빠듯할 수도 있습니다지금부터 바로 주택 물색에 들어가세요10월 중순~말까지 주택심사 접수가 들어가야 11월 말 입주에 맞춰 진행 가능성이 있습니다만일 시간이 더 걸릴 것 같다면, 현 거주지 계약을 1개월 연장하는 것이 안전합니다
부동산
Q. 서울 강남구 서초구 아파트 버블이 언제쯤 빠질까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.강남권 아파트는 버블이 있다기보단, 초프리미엄 지역의 희소성이 반영된 가격입니다단기적으로 조정은 올 수 있지만, 이명박 시절 수준으로의 하락은 거의 불가능합니다15년 뒤에도 강남 아파트는 한국 부동산의 중심일 가능성이 높습니다하지만 지금부터 준비하면 다른 지역 또는 투자처로 기회를 만들수 있습니다
부동산
Q. 고금리와 부동산 시장 침체의 연관성이 어느정도인건가요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.고금리는 부동산 시장, 금융시장, 소비, 건설경기에 직접적이고도 강력한 영향을 줍니다이자부담으로 모든것이 위축됩니다단기적으로는 거래 위축과 시장 침체가 거의 불가피하지만,장기적으로는 시장의 적응과 정책 대응 여부에 따라 영향의 크기와 방향이 달라질 수 있습니다
부동산
Q. 서울 아파트 보유 외국인이 증가하고 있다고 하는데 문제점은 없을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.외국인의 주택 보유 증가는 지금은 아직 비율적으로 크지 않지만, 증가 속도와 집중 지역을 보면 주택시장에 미치는 영향은 무시할 수 없습니다정책적으로는 선제적인 규제와 조정장치 마련이 필요하고, 동시에 외국 투자 유치 측면도 고려해야 하므로 균형을 잘 잡아야 할 문제입니다
부동산
Q. 공시지가 땅값 구하는방법 알려주세요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.공시지가란?㎡(제곱미터)당 가격입니다.예: 공시지가가 52만 원이라면, 1㎡당 52만 원이라는 뜻입니다공시지가 × 면적(㎡) = 대략적인 땅값공시지가: 520,000원/㎡면적: 166㎡520,000 × 166 = 86,320,000원즉, 약 8,632만 원입니다
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 시험이 얼마남지 않아 조언을 구하고 싶습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.시험이 2주밖에 남지 않았다면, 지금은 지식을 더 쌓는 시기가 아니라,기존에 배운 내용을 정리하고 실전 감각을 최대치로 끌어올리는 시기입니다기출이 가장 많이 반복되고, 가장 확실한 점수원입니다최근 5개년 기출은 반드시 2회 이상 직접 손으로 풀면서 분석하세요틀린 문제는 왜 틀렸는지,문장 구조의 함정까지 분석해야 실력 향상됩니다가장 많이 나오는 유형만 반복해서 나오는 게 공인중개사 시험입니다100문제 중 60~70문제는 기출문제와 유사하고 나머지는 변형을 주는거 같습니다시험 하루 전에는 공부량을 줄이고 마인드 컨트롤, 가벼운 복습을 하다 실전에 임하시기 바랍니다합격을 기원합니다