안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 월세 계약 연장과 연장을 하게되면 월세와 보증금의인상은 얼마나 올려주어야하는지 궁금합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,집주인이 원하는 만큼 인상해주지 않으면 나가야 하나요? 아닙니다. 5% 이내 인상만 해주면 됩니다,얼마까지 올려줘야 하나요?보증금+월세를 환산해 기존 금액의 5% 이내면 충분합니다,집주인이 나가라고 하면 무조건 나가야 하나요? 정당한 사유가 없다면 법적으로 거절할 수 있습니다지금처럼 집주인이 금액을 계속 바꾸고 압박해도 되나요? 위협이나 강요는 불법일 수 있으며, 거절 가능합니다,내용증명 우편으로 계약갱신요구권 행사 사실을 명확히 통보하세요(이미 말했더라도, 문서로 남기는 것이 안전),문자/통화 기록, 협상 내용은 모두 기록해 두세요,문제가 지속되면 관할 구청에 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법률구조공단에 상담을 요청해보시기 바랍니다(무료 상담도 많습니다)
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Q. 반전세 아파트 후순위대출관 매수문의입니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.일반적인 주택담보대출로는 매우 어렵습니다하지만 조건부로 사금융, 2금융권, 또는 P2P·담보대출 전문기관을 통해 가능성이 있는 구조입니다다만 이자율이 높고 리스크도 존재합니다후순위 대출이 어려운 이유는1순위 채권자: 임차인(전세금 2.5억)→ 전세보증금은 대항력 + 확정일자를 가지고 있어 선순위로 간주됩니다→ 이 보증금은 매수인(본인)이 인수하는 구조가 되므로, 담보가치에서 빠집니다금융기관은 보통 담보가치의 40~70% 수준까지만 대출을 해줍니다하지만 비거주(임대목적) 주택 + 고가주택(9억 초과) + 기존 신용대출 보유1금융권 주담대 자체가 거의 불가능, 또는 대출한도가 대폭 축소됩니다그러니 전문 대출 중개사 or 담보대출 특화 대리인께 상담을 받아보시기 바랍니다임차인과의 계약 조건 (전세금 반환 책임 등)도 꼼꼼히 챙기셔야 합니다
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Q. 금리 인상이 부동산 시장과 주식 시장의 투자 심리에 서로 다른 영향을 주는 이유는?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.주식은 기업의 미래 이익을 미리 반영하는 시장입니다금리 인상이 예고되면, 투자자들이 예상만으로도 매도를 결정합니다특히 성장주, 기술주는 금리에 민감해서 하락 폭이 큽니다부동산은 실물 자산이기 때문에, 반응이 느립니다대출 심사, 매물 계약, 잔금, 입주까지 절차가 복잡해 속도가 느립니다그래서 금리 인상이 시작돼도 몇 개월~1년 후 본격적인 하락이 나타나는 경우가 많습니다심리적 작용도 다릅니다주식 시장은 수익률에 민감하고,부동산 시장은 레버리지(대출)와 거주의 필요성에 민감합니다이런부분때문에 서로 다르게 영향을 주는거 같습니다
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Q. 잔금일 전까지 매도인이 어디까지 보상해줘야하는 건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.질문자님이 매수인에게 4가지 항목에 대해 법적으로 수리해줄 의무는 없습니다단,매수인이 강하게 요구하고 관계가 틀어지는 걸 우려하신다면, 일부 타협적 수리(소액 항목) 정도를 고려해볼 수는 있겠지만,원칙적으로는 전부 매수인 책임이며, 거절해도 문제가 되지 않습니다,이렇게 정리하세요 1.계약서에 현 상태로 매도 명시됐는지 확인→ 있다면 매수인의 수리 요구는 근거 약합니다2.문서 또는 문자로 고지한 하자 정리된 내역 확보 → 말로 주고받은 내용도 정리해서 기록으로 남기세요3. 월패드 등 하자 발생 시점 불명확한 항목은 명확히 선 긋기 → 세입자 퇴거 후 사용되지 않았던 부분이라면 잔금 이후 발견으로 간주됩니다4. 요구 사항은 중개사를 통해 정리해 전달 → 감정 섞지 않고, 중개사를 중재자로 활용하면 좋습니다잔금 전이라도 고지된 하자,정상적 노후,매수인이 인테리어 중 발견한 문제’라면매도인은 수리나 보상 책임이 없습니다계약 내용과 고지 여부, 사용 시점이 핵심입니다
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Q. 우리나라 부동산은 미래는 어떻게 될까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.우리나라가 망하는가?라는 질문은 지나치게 절망적인 표현이지만,부동산 시장의 구조적 변화,그리고 경제 전반의 전환기에 우리가 서 있는 것은 맞습니다그리고 지금과 같은 고민은 세계 주요국들 역시 비슷하게 겪고 있는 중인거 같습니다서울은 여전히 일자리, 교육, 문화, 교통의 중심이어서 수요가 꾸준히 있고지방은 인구 감소 + 산업 침체 + 청년 이탈 로 수요 감소로 가격 하락이 지속되고 있습니다이 격차는 앞으로도 더 심화될 가능성이 큽니다이런부분때문에 갈등의 골이 깊어질거 같아서 걱정이긴 합니다
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Q. 대통령의 행동과, 비난을 하는 사람들은 정치에 관심이 있고 좋은 방향을 위해서 그런걸까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.누군가가 대통령을 비판한다고 해서그 사람이 반드시 정치 발전을 바라는 것은 아닐 수 있습니다많은 경우, 정치적 표현은 무조건적인 면도 있고 혹은 감정적 반응에 불과할 수도 있습니다그렇기 때문에 정치적 의사 표현이 성숙한 민주주의로 이어지기 위해서는,표현의 내용과 방식 모두에 책임감이 필요하다고 봅니다
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Q. 민주당 집권 이후, 부동산 정책이 강화되었는데, 사람들 예상과 반대로 간것 아닌가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재는 집값을 잡아야 정치적 명분이 생기는 시기입니다정권 중반 이후에는, 특히 총선·대선을 앞두고는 완화책이나 공급 확대책이 나올 가능성이 있습니다지금은 누르고, 나중에 푼다는 전략이 일반적인 흐름입니다민주당이 집권하면 집값이 오를 것이라는 시장의 기대는 과거 경험에 기반한 예상일 뿐,실제 정책은 초기 정치적 안정성과 과거 반성, 그리고 시장 안정이 우선이라는 전략적 판단 아래 규제 강화와 가격 억제를 택한 것입니다하지만 곳곳에서 부작용도 있고 공급 부족으로 오르는 곳은 계속 오르고 있습니다차별화가 갈수록,심해지는 현상입니다
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Q. 이사를 하게 되었는데요 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.보증금 반환에 대해서는 세입자 보호가 매우 강력하게 작동합니다.연체’는 사소한 단기 지연이 아닌 2기 이상 연속 미납을 의미합니다.연체했으니 보증금 안 준다는 건 법적으로 전혀 정당화되지 않습니다기존 임대인이 돌아가셨다면, 보증금 반환 책임은 법적 상속인(아들 포함)이 이어받습니다아들이 드려야죠라고 말한 것도 보증금 반환 책임을 인정한 것으로 해석될 수 있습니다이사를 하실거 같으면 법적상속인과 자세히 협의해서 진행을 하시기 바랍니다
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Q. 지분적립으로 내집 마련한다는 것은 어떤 것인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지분적립형 분양주택은 정부나 지방자치단체가 시행하는 내 집 마련을 돕기 위한 정책적 주택 공급 방식입니다 경기도를 비롯한 일부 지방자치단체에서 실제로 추진되고 있으며, 특히 무주택자나 청년, 신혼부부, 중산층 등을 위한 주거 사다리 정책의 일환으로 소개되고 있습니다처음부터 집값 전액을 부담하지 않고, 일정 지분(예: 20~30%)만 먼저 사서 입주하고, 나머지 지분은 시간이 지나면서 나눠서 사는 방식입니다지분적립형 분양은 내 집 마련을 꿈꾸지만 당장은 자금이 부족한 사람들을 위한 점진적 내 집 마련 제도입니다정부와 공공이 주도하는 정책성 주택 모델이며,특히 무주택자, 청년, 신혼부부, 중산층의 주거 안정을 위한 수단입니다
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Q. 집값을 잡기 위해서 현 정부는 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재처럼 집값이 지속적으로 오르고 있는 상황이라면, 정부는 수요·공급·심리 세 가지 측면에서 종합적인 대응을 해야 합니다집값 상승기에 가장 먼저 취해지는 정책입니다투기 수요나 일시적인 과열 수요를 줄이기 위해 아래와 같은 조치들이 사용됩니다대출 규제 강화LTV(주택담보대출비율) 축소DSR(총부채원리금상환비율) 적용 강화다주택자 대출 제한실수요자를 보호하면서 투기성 수요 차단합니다다주택자 보유세 인상 (종부세, 재산세)양도세 강화 → 매매 차익에 대해 높은 세금 부과취득세 중과세 → 다주택자 매입 억제집을 여러 채 가진 사람이 매도하게 유도하지만 이들 정책은 단기적으로는 효과가 있을 수 있으나, 장기적으로는 정상적인 거래까지 위축시키고 매물 잠김 현상이 발생할 수 있어 부작용도 큽니다정부가 시장과 국민에게 일관된 정책 기조와 예측 가능한 로드맵을 제시하는 것이 중요합니다정책이 자주 바뀌면 시장은 혼란스럽고 불안감으로 추가 상승이 되고 기대 심리가 형성될수 있습니다반대로 중장기 공급·세제 계획을 명확히 하면 시장은 안정될수도 있습니다부동산 시장이 빨리 안정됐으면 합니다