안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 원룸계약시 살펴 보아야 하는건 뭐가 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,등기부등본:집주인 본인인지, 근저당 있는지,건축물대장 :불법건축물 여부,임대차계약서: 표준양식 사용 여부, 조건 명시,전입신고/확정일자 :보증금 보호를 위해 필수,계약 상대방: 집주인이거나, 대리인일 경우 위임장+인감증명서 필수원칙적으로 집주인 본인(소유자)과 계약하는 것이 가장 안전합니다하지만 현실적으로 집주인이 외국에 있거나 고령일 수도 있으므로, 그럴 경우는대리인과 계약할 수도 있으나, 다음을 꼭 확인해야 합니다,위임장: 위임 범위가 명확해야 함 (예: 계약 체결, 임대료 수령 등),인감증명서: 위임한 서류가 진짜임을 증명,신분증 사본: 대리인의 신분 확인위의 서류가 없으면, 계약 무효나 보증금 반환 문제가 생길 수 있으니 주의를 하시기 바랍니다
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Q. 가계약금 입금 후 본계약 전세계약할때 질문있습니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.특약 조항을 반드시 명확하게 삽입하세요전세계약에서 대출 또는 보증보험이 불가할 경우 계약 해제 및 계약금 반환이 되도록 해야 합니다,본 계약은 아래 조건이 충족되지 않을 경우 무효로 하고, 계약금 전액은 즉시 반환한다.1. 본 계약 목적물에 대해 임차인 명의로 전세자금대출 승인 불가시.2. 보증기관(주택도시보증공사, SGI서울보증 등)으로부터 전세보증금 보증 가입 불가시.단, 임차인의 고의 또는 중대한 과실로 인해 대출이 거절된 경우는 예외로 한다여기서 임차인 사유로 대출이 안 될 경우 제외라는 문구는 너무 포괄적이고 임차인에게 불리하므로 고의 또는 중대한 과실로 한정해야 합니다실무적으로 계약서에 추가하면 좋은 특약 예시특약사항1. 임차인은 본 계약 체결 후 전세사기 피해자 저리대출 상품을 이용할 예정이며, 해당 대출이 불가하거나 보증보험 가입이 거절될 경우 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 전액 반환한다2. 단, 임차인의 고의 또는 중대한 과실로 인해 대출이 거절된 경우는 제외한다3. 임대인은 등기상 권리관계가 대출 및 보증가입에 결격 사유가 없도록 협조하여야 하며, 필요한 서류 제출에 응해야 한다부동산에 이런조항을 넣자고 해보세요
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Q. 월세 2년 후 계약걍신요구권으로 1년 계약 연장
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,네, 맞습니다계약갱신요구권을 사용하면 1회에 한하여, 2년 연장됩니다하지만 실제로는 2년을 연장하되, 1년만 거주하고 퇴거할 수 있습니다,계약갱신요구권은 임대인의 동의 없이 행사할 수 있습니다임차인이 조건을 충족한다면 임대인이 거절할 수 없습니다다만, 갱신 시 계약기간은 법적으로 2년입니다,네. 계약갱신요구권을 행사하는 경우, 임대료 인상은 최대 5%까지만 가능합니다지역별 조례에 따라 더 낮은 비율이 적용될 수도 있습니다 월세든 전세든 동일하게 적용됩니다,아니요. 계약갱신요구권은 1회만 행사 가능합니다즉, 최초 2년 + 갱신요구권 2년 → 최대 4년입니다이후에는 임대인의 동의 없이 자동 연장이 불가능하며, 재협상이 필요합니다,가능합니다임차인은 2년 계약 중 언제든지 중도 해지할 수 있습니다단, 계약 해지 3개월 전에 통보해야 위약금 없이 나갈 수 있습니다이 경우 2년 중 1년만 살고 나가도 남은 1년치 월세는 안 내셔도 됩니다선불로 낸 월세가 남아 있다면, 남은 기간에 대한 정산/환불이 필요합니다,네. 문자로도 법적으로 효력이 있습니다계약갱신요구권을 행사하여 현재 임대차 계약을 2년 연장하겠다는 내용으로문자, 카카오톡 등 기록이 남는 수단이면 괜찮습니다가급적 내용증명이나 이메일 등 공식적인 수단도 병행하시면 분쟁 방지에 더 좋습니다
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Q. 요즘 물가도 오르고생활비 부담이 커져서 부업을 알아보는 중이에요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.스토어를 시작할 땐 재고 없는 위탁판매 또는 쿠팡, 스마트스토어 상품 홍보로 제휴 수익부터 시작하면 부담이 없습니다글을 잘 쓰거나, 육아/살림템 후기 자주 올리는 분에게 유리합니다쿠팡 파트너스 + 블로그/인스타 조합이 인기 있어서 일상 공유하면서 수익 생기는 구조입니다꾸준히 하다 보면 협찬도 들어 온다고 합니다,글쓰기 / 블로그 운영 대행,자료 요약, PPT 제작,고객 응대, 간단한 온라인 업무 등특별한 기술 없어도 글을 잘 쓰거나 자료 정리 잘하면 충분히 가능하다고 하니 재능을 살려보시기 바랍니다
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Q. 국정 지지율, 실제 믿을만한 신빙성 있는 결과인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.국정 지지율은 정권 운영에 대한 민심을 반영하는 주요 지표로 언론에서 자주 인용되지만,그 신뢰성·정확성에 대해 의심하는 시선도 많은 게 현실입니다조사기관마다 특정 정당 지지율이나 대통령 긍정률이 다소 차이가 나는 경우가 잦습니다리얼미터는 보수 쪽, 갤럽은 중도 쪽으로 상대적으로 편향되었다는 인식도 일부 있습니다절대적 수치로 믿기보다는 민심의 방향성을 읽는 참고 지표로 삼을 만하다는 결과입니다실제 투표 결과와 1:1로 일치한다고 보면 곤란하다단일 조사 결과는 절대시하지 말고,여러 기관의 평균, 추세, 오차범위를 종합적으로 보는 것이 바람직합니다정책 전환점, 사회 이슈 발생 직후의 급등락은 정치적 신호로 보셔야 할거 같습니다
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Q. 전입신고에 따른 양도세, 취득세 관련 질문입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,이미 실거주 요건 충족했고, 매도일 현재 1주택자라면,양도세 비과세는 문제 없이 적용됩니다단, 처갓집으로 전입해 세대 합가되더라도,이미 매도 시점(26.1.21)에 1주택자 상태였던 것이 중요합니다양도세 비과세에는 영향 없습니다(단, 매도 직전까지 1세대 1주택 상태였다는 점이 문서로 입증 가능해야 함),현재와 같은 비조정지역 간 거래에서는 다음 조건이 핵심입니다1세대 1주택자가 기존 주택을 매도한 후 1년 이내에 신규 주택을 취득하면 1주택 기준 세율(1~3%) 적용 따라서, 기존 주택을 완전히 처분한 이후에 취득하는 B 주택은 1주택자 기준 세율이 적용되어 중과세(8% 이상)는 걱정하지 않으셔도 됩니다단, 문제 될 수 있는 부분은 처갓집에 합가하여 2주택자 세대로 보이면,향후 다른 주택 취득 시 주택 수 기준에 영향 줄 수 있습니다가능하면 처갓집에는 전입신고 없이 거주하시고,꼭 전입해야 한다면, 세대 분리로 전입신고 진행하세요추후 문제가 되지 않도록, 매도·매수 전후 세대원 구성/전입 변동은 꼼꼼히 기록 및 증빙 보관하시기 바랍니다
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Q. 공공임대주택 신청 자격은 어떻게 되는지 상세 조건이 알고 싶습니다!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.공공임대 신청 기본 요건은무주택자소득 및 자산 기준 충족연령/가구 형태별 맞춤 유형일부 유형은 청약통장 필요신청은 LH청약센터 등에서 수시로 공고 확인이 필요합니다경쟁률이 높을 수 있으므로, 복수 유형 동시 준비를 하시기 바랍니다자격이 되는 공공임대 2~3개 유형을 동시에 준비해두면 당첨 가능성이 훨씬 올라갑니다또한 청약저축 통장은 지금 당장 시작하는 것이 장기적으로 유리합니다사이트 들어가서 정확한 내용을 확인히시고 본인에게 맞는 유형을 찾아서 공략을 해보시기 바랍니다
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Q. 상생임대인 일시적2주택 관련 세금 문제
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,상생임대인 요건 충족 + 임대주택 활용상생임대주택은 거주 요건을 일부 완화해 줍니다2022.12.31.까지 임대계약을 체결하고,보증금 5% 이하 인상 등 요건 충족 시,거주요건 없는 1세대 1주택 양도세 비과세 가능합니다따라서, 12억까지 거주하지 않아도 비과세 + 장특공제(최대 40%) 적용 가능합니다,일시적 2주택자의 경우,일정 요건 충족 시 신규주택도 1주택자 취득세(기본세율)가 적용됩니다주의사항은 상생임대인 요건 충족 시점과 계약 내용은 반드시 서면 증빙(계약서, 임대조건 등) 필요합니다3년 이내 매도 요건은 정확한 날짜 기준으로 계산합니다 (잔금일 기준 등)
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Q. 하이엔드 오피스텔이란 어떤 주거 형태를 의미하는 것인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.하이앤드 오피스텔은 일반 오피스텔과는 다른, 프리미엄 주거 형태로 최근 몇 년간 부동산 시장에서 큰 관심을 받고 있습니다,하이엔드 오피스텔의 핵심 조건하이엔드 오피스텔로 불리려면 일반적으로 아래 조건을 충족해야 합니다1. 넓은 평면전용 30평 이상인 경우도 많고, 2룸/3룸 구성실질적으로는 아파트 수준의 공간감2. 고급 마감재 및 인테리어천연 대리석, 시스템에어컨, 빌트인 가전(세탁기·건조기·냉장고 등)고급 주방·욕실 브랜드 사용3. 호텔급 커뮤니티 시설피트니스, 라운지, 스파, 골프연습장, 회의실 등 포함4.특급 입지서울 강남, 용산, 성수, 청담, 마포 등트리플 역세권, 조망권(한강뷰 등) 강조5. 브랜드 가치삼성물산, 현대건설, 롯데건설 등 대형 시공사빌리브,루시아,아크로,트리마제,클래시움등 브랜드 오피스텔,하이엔드 오피스텔은 단순한 소형 주거 공간이 아니라,고급 아파트에 준하는 면적·사양·입지·브랜드·커뮤니티를 갖춘 프리미엄 주거형 오피스텔을 의미합니다
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Q. 전세 재계약 시에 계약갱신청구권 사용이 무조건 되는 건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약 갱신청구권을 무조건 사용하는 것은 아닙니다,계약갱신 거절 가능한 사유 ,임대인 또는 직계가족의 실거주 집주인 본인이나 가족이 직접 거주하겠다는 경우 (단, 실제로 거주해야 함),임차인이 계약 위반 월세/관리비 연체, 무단 전대, 주택 훼손 등,재건축·철거 계획 주택을 철거하거나 재건축할 예정인 경우 등,해당 임대차 종료 후 매매계약 체결 계약갱신청구권 행사 전에 이미 매매계약이 체결된 경우 등실거주 사유로 거절한 뒤 실제로 거주하지 않고, 다른 사람에게 임대하면 법적 문제가 발생할 수 있습니다이런 사유가 아니라면 재계약할수 있습니다