안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 1주택 갈아타기 주택담보대출 장래소득 인정 가능 여부
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.예, 1주택자라도 기존 주택을 처분하는 조건(처분 조건부 갈아타기)이라면 장래소득 반영이 가능합니다다만, 금융기관(은행)의 대출 상품과 적용 지침에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 대출 실행 전에 은행과 사전 상담이 필요합니다2023년부터 금융당국은 청년층(만 39세 이하) 또는 신혼부부의 대출 문턱을 낮추기 위해, 장래소득 반영을 허용하는 정책을 시행하고 있습니다
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Q. 전세 기간 종료 몇달 전부터 임대인에게 통보 해야하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,26년 4월 28일 계약 종료라면, 지금처럼 7개월 전(2025년 10월) 시점에서의 통보는 충분히 여유 있는 조기 통보이며, 좋은 판단이십니다,네, 충분히 가능합니다현재 아무도 거주하고 있지 않다면, 임대인 입장에서도 미리 새 세입자를 구하는 데 도움이 될 수 있습니다다만, 이것은 법적 의무가 아닌 협조 요청이기 때문에, 정중히 부탁드리는 형태로 표현하시는 것이 좋습니다,네, 문자 또는 카카오톡 등 기록이 남는 방식이면 괜찮습니다구두 통보는 피하고, 기록이 남는 방식(문자, 이메일, 카톡 등)을 사용하세요단, 법적으로 확실한 증거를 남기고 싶을 경우, 내용증명 발송이 가장 안전합니다 (특히 임대인이 보증금 반환을 미루거나 문제가 생길 우려가 있는 경우).지금은 7개월 이상 남았기 때문에, 미리 종료 통보는 지금,보증금 반환 요청은 2026년 3~4월쯤 하는 게 일반적입니다임대인 주소 확인 방법은 계약서에 있는 주소나 등기부등본 열람해서 확인하셔도 됩니다 (대법원 인터넷등기소)
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Q. 전세계약 종료 전 문자 통보 이렇게 하면 되나요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.만기전 2개월에서 6개월사이에 통보하시면 됩니다전화보다는 카톡이나 문자로 남겨서 근거를 남겨두시면 됩니다그런 내용으로 통보하시고 계약 종료 2개월에서 3개월사이에 다시 한번 확인 겸 메시지 보내시면 더 좋습니다
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Q. 인구 감소 지역은 몇년 통계를 기준으로 판단하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.최근 5년간의 통계를 기준으로 판정합니다통계 자료는 주로 통계청 인구주택총조사 및 주민등록 인구 통계를 활용합니다2025년에 인구 감소 지역을 지정할 경우 2020~2024년까지의 통계를 기준으로 평가합니다행정안전부는 아래와 같은 정량 지표를 바탕으로 시·군·구 단위로 평가합니다1. 인구 증감률 최근 5년간의 총인구 변화율2. 청년 인구 비중 20~39세 인구 비율3. 고령 인구 비중 65세 이상 비율4. 생산가능 인구 비중 15~64세 인구 비율5. 인구 밀도 km²당 인구 수이 지표들을 종합해 인구감소지수를 산정하고, 일정 기준 이하인 지역을 인구감소지역으로 지정합니다
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Q. 호주는, 자원이 풍부한 국가이기에, 사실상 자체적으로 할 수 있는 사업이 많지않나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.호주는 자원이 많고 잘 사는 나라지만,인구가 적고 노동비용이 높으며,자원 수출에 의존적인 경제 구조를 가지고 있어 한국, 일본처럼 제조업이나 기술 산업 중심의 구조로 가는 데에는 구조적인 한계가 있다고 합니다하지만 호주는 이를 인식하고, 관광·교육·친환경 에너지 등으로 점차 산업을 다각화하려는 시도를 하고 있습니다기술/스타트업도 점차 성장 중이나 아직은 제한적이라고 합니다
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Q. 아파트 매매시 대출을 얼마나 받을 수 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.자금 여유가 있다면, 매수 시 자기자금으로 먼저 거래를 마무리하고, 등기 후 주택담보대출을 받는 게 일반적으로 금리나 승인 측면에서 유리합니다이런 경우에는 중도상환 수수료도 고려해야 합니다대출 후 몇 년 내 상환 시 수수료가 발생 합니다신용도가 좋은 경우, 주담대보다 신용대출 조건이 더 나을 수도 있습니다 (단, 한도는 낮음)은행별로 조건이 다르기 때문에, 2~3곳 정도 미리 사전 대출 상담을 받아보는 것이 좋습니다
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Q. 인구 증감에 따른 부동산 가격 변동은 어떠한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지방 부동산 투자는 무조건 저렴하니까 산다는 식의 접근은 매우 위험합니다인구 감소와 경제 침체가 복합적으로 작용할 경우, 가격 하락은 물론 매도 자체가 어려운 상황이 발생할 수 있습니다핵심은 장기적으로 수요가 유지될 수 있는 지역인가 입니다실수요 기반, 경제 활동 중심, 교통 인프라 개선 가능성이 있는 지역이라면 관심을 가져도 됩니다여러가지를 따져보고 선택을 하시기 바랍니다---
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Q. 원룸계약시 살펴 보아야 하는건 뭐가 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,등기부등본:집주인 본인인지, 근저당 있는지,건축물대장 :불법건축물 여부,임대차계약서: 표준양식 사용 여부, 조건 명시,전입신고/확정일자 :보증금 보호를 위해 필수,계약 상대방: 집주인이거나, 대리인일 경우 위임장+인감증명서 필수원칙적으로 집주인 본인(소유자)과 계약하는 것이 가장 안전합니다하지만 현실적으로 집주인이 외국에 있거나 고령일 수도 있으므로, 그럴 경우는대리인과 계약할 수도 있으나, 다음을 꼭 확인해야 합니다,위임장: 위임 범위가 명확해야 함 (예: 계약 체결, 임대료 수령 등),인감증명서: 위임한 서류가 진짜임을 증명,신분증 사본: 대리인의 신분 확인위의 서류가 없으면, 계약 무효나 보증금 반환 문제가 생길 수 있으니 주의를 하시기 바랍니다
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Q. 가계약금 입금 후 본계약 전세계약할때 질문있습니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.특약 조항을 반드시 명확하게 삽입하세요전세계약에서 대출 또는 보증보험이 불가할 경우 계약 해제 및 계약금 반환이 되도록 해야 합니다,본 계약은 아래 조건이 충족되지 않을 경우 무효로 하고, 계약금 전액은 즉시 반환한다.1. 본 계약 목적물에 대해 임차인 명의로 전세자금대출 승인 불가시.2. 보증기관(주택도시보증공사, SGI서울보증 등)으로부터 전세보증금 보증 가입 불가시.단, 임차인의 고의 또는 중대한 과실로 인해 대출이 거절된 경우는 예외로 한다여기서 임차인 사유로 대출이 안 될 경우 제외라는 문구는 너무 포괄적이고 임차인에게 불리하므로 고의 또는 중대한 과실로 한정해야 합니다실무적으로 계약서에 추가하면 좋은 특약 예시특약사항1. 임차인은 본 계약 체결 후 전세사기 피해자 저리대출 상품을 이용할 예정이며, 해당 대출이 불가하거나 보증보험 가입이 거절될 경우 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 전액 반환한다2. 단, 임차인의 고의 또는 중대한 과실로 인해 대출이 거절된 경우는 제외한다3. 임대인은 등기상 권리관계가 대출 및 보증가입에 결격 사유가 없도록 협조하여야 하며, 필요한 서류 제출에 응해야 한다부동산에 이런조항을 넣자고 해보세요
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Q. 월세 2년 후 계약걍신요구권으로 1년 계약 연장
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,네, 맞습니다계약갱신요구권을 사용하면 1회에 한하여, 2년 연장됩니다하지만 실제로는 2년을 연장하되, 1년만 거주하고 퇴거할 수 있습니다,계약갱신요구권은 임대인의 동의 없이 행사할 수 있습니다임차인이 조건을 충족한다면 임대인이 거절할 수 없습니다다만, 갱신 시 계약기간은 법적으로 2년입니다,네. 계약갱신요구권을 행사하는 경우, 임대료 인상은 최대 5%까지만 가능합니다지역별 조례에 따라 더 낮은 비율이 적용될 수도 있습니다 월세든 전세든 동일하게 적용됩니다,아니요. 계약갱신요구권은 1회만 행사 가능합니다즉, 최초 2년 + 갱신요구권 2년 → 최대 4년입니다이후에는 임대인의 동의 없이 자동 연장이 불가능하며, 재협상이 필요합니다,가능합니다임차인은 2년 계약 중 언제든지 중도 해지할 수 있습니다단, 계약 해지 3개월 전에 통보해야 위약금 없이 나갈 수 있습니다이 경우 2년 중 1년만 살고 나가도 남은 1년치 월세는 안 내셔도 됩니다선불로 낸 월세가 남아 있다면, 남은 기간에 대한 정산/환불이 필요합니다,네. 문자로도 법적으로 효력이 있습니다계약갱신요구권을 행사하여 현재 임대차 계약을 2년 연장하겠다는 내용으로문자, 카카오톡 등 기록이 남는 수단이면 괜찮습니다가급적 내용증명이나 이메일 등 공식적인 수단도 병행하시면 분쟁 방지에 더 좋습니다