안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 월세 입주 전 계약해지 통보에 답변을 받아야하나요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.해약금(계약금)을 포기하고 해제 의사를 명확히 통보한 이상, 집주인의 동의나 회신이 없어도 계약 해지는 효력을 가집니다즉, 계약 해지 자체는 일방적 의사표시로 완료된 것입니다민법 제565조 (해약금)당사자 일방이 계약의 이행에 착수하기 전이면, 계약금을 포기하거나 받은 계약금을 돌려주고 계약을 해제할 수 있다
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Q. (아파트 구매 잔금일 대출거절)안녕하세요... 잠을 못이루고 있습니다. 자서 후 대출 입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.월요일 오전까지 무조건 확답을 받아야 합니다등기 4일 전이라면 시간은 아주 촉박합니다은행 담당자, 대출상담사 모두와 서면(문자, 이메일)으로 상황 확인요청하시기 바랍니다대출 승인 여부, 승인 조건, 실행일자 명확히 확인이 필요합니다지금이라도 타 은행 또는 2금융권 대출 병행 신청 가능합니다특히 보금자리론, 적격대출, 정책 대출에 해당되는 조건이면 빠른 심사 가능합니다대출 규제가 엄격한 시중은행(KB, 신한 등) 외에 인터넷은행(카카오, 토스뱅크)도 문의해보세요계약금이 위험한 상황이라면, 최소한 등기일 연기 요청을 매도인에게 정중하게 해보는 방법도 있습니다 단, 이 역시 동의 안 하면 무의미합니다해결이 잘되기를 바라겠습니다
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Q. 구리.남양주를 제2의 강동구라 하는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.제2의 강동구라고 불리는 4가지이유 ① 서울과의 지리적 인접성구리시는 강동구 바로 옆, 차로 10분 이내 거리이고 남양주시 별내, 다산 등은 서울 강동구, 노원구, 중랑구 등과 맞닿아 있습니다실거주자 입장에선 서울 생활권을 그대로 누릴 수 있는 거리라는 점이 중요합니다② 교통 인프라 확장GTX-B 노선 (예정): 남양주(마석, 평내호평, 다산) → 서울 도심 직결경의중앙선, 경춘선, 8호선 연장(별내선), 6호선 연장(신내~구리) 등대중교통이 서울 중심부로의 접근성을 빠르게 개선 중입니다교통 개발은 곧 미래 시세 상승 요인입니다③ 대규모 신도시 및 택지개발다산신도시, 별내신도시, 왕숙지구 등대규모 주거지 + 상업시설 + 교통 개발이 병행되는 곳이고 신도시들은 계획적 도시 구조로 강동구의 고덕지구와 유사한 모습입니다강동구 고덕지구처럼 깔끔하고 계획적인 도시라는 평가입니다④ 실제 강동구 수요의 전이강동구 집값이 너무 높아지자 구리·남양주로 이주 수요가 많아졌습니다특히 30~40대 실수요자, 신혼부부, 1주택 처분 후 갈아타기 수요 집중하고 있습니다 강동구를 기준으로 보면 바로 옆이면서 훨씬 저렴한 대체지입니다,가격은 강동구 대비 약 60~70% 수준이며 하지만 입지/교통은 거의 유사해서 미래 상승 기대감이 있습니다
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Q. 가족이 같이 살집 전세자금 공동 부담시 차용증 써야하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,차용증 꼭 써야 하나요? 법적 의무는 없지만, 분쟁 방지를 위해 권장합니다,이자 4.6% 꼭 써야 하나요? 아니요. 낮게 설정해도 되고, 무이자도 가능합니다,무이자 괜찮을까요? 단기라면 실질적 문제는 거의 없고, 단 서면 증빙이 필수입니다,증여로 오해받을 수 있나요? 장기 무이자 또는 불명확한 거래일 경우 가능성 있습니다
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Q. 서울 같은구에 집이 두채있고 하나가 재개발되면
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.서울 같은 구(자치구) 내 주택 2채 보유 시,신통기획 재개발에서 조합원 분양권은 1주택만 인정됩니다빌라가 재개발 구역에 포함되었더라도,같은 자치구 내에 다가구주택을 하나 더 가지고 있다면,현금청산 대상이 될 수 있습니다아직 조합 설립 전이면, 매도 등으로 정리를 하셔도 되지만 구청 도시계획과 or 정비사업 추진위에 문의를 하시는것이 가장 정확하니 상담을 먼저 받아보시기 바랍니다
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Q. 다세대주택과 다가구주택 연립 주택 차이가 무엇인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,다세대주택공동주택에 해당 (아파트처럼 세대별로 등기)세대마다 주방, 욕실, 출입구가 분리1~4층 이하, 연면적 660㎡ 이하보통 우리가 말하는 빌라는 대부분 다세대입니다세대별 등기가 가능해서 개별 매매 가능합니다임대, 매매, 전세 모두 자유롭습니다,다가구주택단독주택으로 분류됨 (건물 전체가 1개의 등기부)외형은 다세대와 비슷하지만, 등기 구조가 다릅니다세대별 분리되어 있어도 법적으로는 1주택입니다주인은 1명, 세입자 여러 명 (월세 다가구 흔함)다세대인지 다가구인지는 등기부등본을 보고 구별을 합니다1주택으로 간주되어서 다주택 규제 피할 수 있습니다세대별 분할 매매가 불가해서 통째로만 매매 가능합니다,연립주택사실상 다세대와 유사한 개념면적이나 규모에서 차이만 있음(연면적 660㎡ 초과 × 4층 이하 → 연립)다세대/연립은 세금, 대출 등에서는 동일하게 취급되는 경우 많습니다
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Q. 아파트 전세 계약 후 매매를 희망할 때는?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세자금대출은 매매 시 반드시 상환해야 하며,새롭게 주택담보대출을 받아서 집값을 치르는 방식이 맞습니다전세자금대출은 원래 임차인의 지위를 보장받기 위한 목적으로 실거주 전세 보증금에만 사용할 수 있는 대출입니다따라서 그 집을 본인이 사게 되는 순간, 임차인 지위가 사라지므로 전세대출은 반드시 전액 상환해야 합니다 (은행이 강제 회수합니다)은행 상담을 받아보고 진행을 하시기 바랍니다
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Q. 신통기획은 재개발? 재건축? 분양권인가요?현금청산인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.신통기획은 서울시가 추진 중인 신속통합기획의 줄임말로,재개발이나 재건축 정비사업의 계획 수립 절차를 빠르게 진행할 수 있도록 도와주는 절차 간소화 제도입니다따라서 신통기획 자체는 제도일 뿐재개발이냐 재건축이냐를 직접 결정하지 않습니다하지만 적용 대상에 따라 아래처럼 나뉘게 됩니다구분 적용되는 경우재개발 노후 빌라, 단독주택, 다세대 등이 밀집된 곳 재건축 노후 아파트 단지 등 공동주택 위주 지역으로 질문자님 빌라가 신통기획 대상이라면 대체로 재개발 가능성이 높습니다같은 구 안에 주택을 여러 채 가지고 있으면 재개발 사업에서는 1채 외에는 분양권이 안 나옵니다이게 바로 현금청산의 사유입니다현금청산을 피하고 싶다면 조합설립 인가 전 매도도 한 방법입니다실거주 이력 등도 챙기시기 바랍니다
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Q. 전세 만료 전 매매로 인한 이사 관련 문의드립니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.만기전이라도 집을 빨리 빼는것이 맞습니다새집으로 이사를 하셔도 전입신고를 해두고 짐몇가지를 두고 가셔야 합니다임대인께 사정얘기를 하고 부동산몇곳에 방을 내놓고 빼면 그래도 나갈것으로 보입니다부동산 수수료는 임차인의 부담입니다
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Q. 주택구매 부동산 소명서 제출하라고 왔어요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,1.7억 전체에 대해 소명하는 게 원칙입니다주택 구매 자금 소명 요청은 취득금액 전체에 대해 자금 출처를 증빙하라는 의미입니다여기에는 잔금뿐만 아니라 취득세, 인지세, 중도금 상환, 관리비 예치금, 옵션비 등도 포함됩니다예외 없이 실제 지출된 총금액(= 실지급 금액)을 기준으로 소명해야 합니다,거래내역이 복잡하고, 자녀 통장 거쳤는데 문제 되나요?문제될 수 있으나, 소명 가능성 충분합니다 다만 설명이 명확해야 합니다자녀 통장에 잠시 예치한 이유: 모바일뱅킹 불편함, 자녀가 자금관리해당 자금이 최종적으로 본인 통장 → 매도인에게 지급되었음을 보여주는 거래내역 확보통장 간 자금 이동이 복잡하더라도, 모든 출처와 흐름이 본인 자금임을 입증하면 됩니다자녀에게 증여된 것처럼 오해받지 않도록 흐름 설명이 핵심입니다,동생과의 거래가 명의신탁이나 편법증여로 의심받을까요?현재 설명하신 상황만 보면, 명의신탁이나 증여로 단정하긴 어렵습니다다만 소명자료가 필요합니다계약금, 확장비, 중도금 포함된 매매계약서 작성실제 자금이 본인 통장에서 나갔고, 대출 승계 및 잔금 본인이 부담차용금(1억)에 대한 차용증 작성 및 이자 지급 내역 있으면 더욱 좋습니다자세한 소명자료를 준비하시기 바랍니다