안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 새로운 건물주가 이사를 가라고합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아닙니다임대인이 바껴도 임대차계약은 승계가 되므로 기간까지는 보장이 됩니다기간 까지는 살수 있습니다임대인과 협의를 다시 하시기 바랍니다
부동산
Q. 계약서상 잔금일을 앞당기고, 기존 계약서에 날짜 수정
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.확정일자는 임차인의 권리 보호(우선변제권, 대항력)에 필수입니다계약 내용이 변경되었는데, 원래 계약서 기준 확정일자만 있는 경우 변경된 조건이 법적으로 인정받기 어려울 수 있습니다계약서 내용을 수정하면 확정일자를 다시 받는 것이 안전하며, 수정은 잔금일 당일에 해도 무방합니다
부동산
Q. 70억 아파트는 재산세,종부세 1년에 얼마내나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,공시가 55억 × 60% = 과세표준 33억 원누진구간으로 계산하면 재산세 본세는 약 7,200만 원 내외지방교육세 (재산세의 20%) 약 1,440만 원재산세 합계: 약 8,640만 원 정도,공시가격 55억 – 기본공제 12억 = 43억 과세표준12억~50억 구간 → 세율 1.5% 적용종부세 = 약 6,450만 원농어촌특별세 (종부세의 20%) = 약 1,290만 원종부세 합계: 약 7,740만 원,시세 70억 원 아파트의 경우,재산세 + 종합부동산세 포함 보유세 총액은 연간 약 1억 6천만~1억 7천만 원 수준이 맞습니다
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Q. 디딤돌 생애최초 아파트 매매 LTV 관련 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.생애최초 · 무주택자 · 아파트 가격이 2억 원이고 규제지역이 아니라면 이론상 생애최초 우대로 LTV 80% 가능성이 높습니다다만, 만약 수도권 / 규제지역 또는 그에 준하는 지역이라면, 현재 정책 변경으로 70% 수준이 실제 적용될 가능성이 있습니다자세한 사항은 기관에 문의하시는것이 가장 정확합니다
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Q. 고금리 기조가 장기화되면서 주택 구매 심리가 위축되고 부동산 시장이 침체 조짐을 보이고 있습니다. 어떤 대책이 필요할까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.고금리 장기화는 주택시장 침체, 가계부채 악화, 소비 둔화, 금융불안 등 다양한 문제를 야기합니다단기대책으로 실수요자 중심의 금융 지원으로 생애최초 구입자, 청년·신혼부부 대상 금리 인하 대출 확대,보금자리론·디딤돌대출 등 고정금리 정책자금 확대가 필요합니다정부는 시장의 수요를 자극하는 단기적 부양책뿐 아니라, 중장기적으로 건전한 주택시장 구조와 가계 재무안정을 위한 정책을 마련해야 합니다
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Q. 전세계약서에 잔금일 변경과 함께 중도금 문제
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.기존 계약서를 전부 새로 작성할 필요는 없지만, 중요한 변경사항이 있으므로 추가 특약 또는 수정 사항을 계약서에 명확히 기재하고, 당사자 모두 도장을 찍는 방식으로 처리하는 것이 가장 안전합니다,특약사항:,당초 계약상 중도금은 지급하지 않고, 20XX년 10월 XX일에 잔금과 동시에 전입 및 열쇠 인도하기로 함,기존 계약서상의 잔금일은 11월 30일로 되어 있으나, 이를 10월 XX일로 변경한다,이에 대한 당사자 간 합의가 이루어졌으며, 이로 인한 이견은 없음,양 당사자 모두 날인 (서명 또는 도장)해당 수정 사항이 기재된 부분에 각각 도장을 찍어야 법적 효력이 명확해집니다이런식으로 작성을 해보시기 바랍니다
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Q. 20대, 오피스텔 구매 향후 아파트 청약시 불이익이 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.청약에서의 무주택자 인정 기준은 주택을 보유하고 있지 않은 상태를 의미합니다오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되기 때문에, 등기상 주택으로 보지 않습니다단순히 오피스텔 보유만으로는 주택 보유로 간주되지 않아 무주택 요건 충족 가능합니다그러나 중요한 예외가 있습니다실제로 오피스텔에 거주하면 무주택으로 보지 않을 수 있습니다오피스텔에 실거주하고 있고, 전입신고까지 되어 있으면 실제 청약 시 무주택자로 인정되지 않을 수 있습니다(특히 생애최초, 특별공급 등에서)국민은행이나 LH 등은 실거주 오피스텔을 사실상 주택으로 간주하기도 합니다업무용 오피스텔을 주거용으로 사용하면세금/청약/법률상 불이익 가능성 존재합니다실거주하되 전입은 하지 않거나, 세법상 해석을 꼼꼼히 준비해야 합니다지금 이 결정이 10년 뒤 부동산 자산의 성패를 좌우할 수 있습니다아파트 청약과 자산을 키우고 싶은 목표가 분명하다면,거주 목적의 오피스텔 매입은 신중하게 다시 고려해보시길 바랍니다
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Q. 주택3채있는데.다 팔고.다른아파트 1채취득하면
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.3채를 모두 처분하고 새 아파트(3.5억) 취득 시에 취득세는 단독 1주택 기준은주택가격 취득세율 기타 대략 세금3.5억 1.1% 농어촌특별세 포함 약 385만 원정도입니더단, 이 취득이 일시적 2주택 또는 다주택 상태에서 이루어지면 세율이 달라질 수 있습니다
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Q. 아파트 공유지분의 가치에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.세무서의 주장은 원칙적으로는 맞지만,공유지분이라는 특수성과 실질적인 권리행사 제한,소송 중 상태, 부친과의 도움을 통한 매매 등 정당한 저가 양도 사유가 충분히 있습니다따라서 적극적으로 소명자료를 제출하면,과세 금액이 줄어들거나 부과 자체가 취소될 가능성도 있습니다1. 세무서에 의견진술 및 소명자료 제출 (정식 서면으로)2. 변호사나 세무사와 상담 (특히 조세 전문)3. 세무서 결정 시 → 조세심판원에 이의제기4. 향후 특수관계인 거래 시 반드시 감정평가서 첨부이런순서로 처리를 해보시기 바랍니다
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Q. 집주인이 월세집 보증금 다 못돌려주겠다는데요.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약 종료 통보는 계약 종료 2개월 전에 드렸고, 이사 일정도 조율한 후 약속된 시점에 이사하게 되었습니다보증금 1,000만 원 전액은 계약 종료 시 즉시 반환되어야 합니다500만 원만 지급하고 나머지를 10월에 준다는 것은 납득할 수 없으며, 법적 대응도 고려하겠다는 내용을 임대인께 문자나 톡으로 보내고 내용증명도 보내보시기 바랍니다