안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 지방아파트 중에서 가장 가격이 많이 오르는 지역은 어떤 지역인가요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,충청북도 청주시 (흥덕구, 청주시 전반) 지방 도시 중 아파트 매매가격 지수가 전국 최고 수준 상승률을 보이고 있습니다비교적 수도권과의 거리, 인프라 확장 등이 긍정적 요소로 작용하고 있습니다,경북 상주시 최근 전국에서 가장 높은 상승률을 기록한 지방 중 하나입니다신축 아파트나 새로 공급된 단지가 적고 수요가 있으면서 가격이 가파르게 오릅니다,경북 문경시 상주시 만큼은 아니지만 역시 신축 주택 공급이 적은 편이라 기존 아파트에 대한 수요가 몰리고 있고 상승률이 꽤 높습니다영천 문경, 상주와 비슷한 맥락으로 최근 상승폭이 커진 지역 중 한곳입니다
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Q. 복도식 아파트의 장단점이 궁금합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,장점 보통 계단식(타워형)이나 판상형 아파트보다 가격이 낮습니다투자보다는 실거주 목적에 적합한 경우가 많습니다출입문 앞 복도를 통해 이웃과 소통이 쉽고택배 수령이나 물건 전달이 간편합니다앞뒤로 창문이 있는 경우 맞통풍이 가능해서 환기가 잘 되고 특히 3베이 구조나 코너 유닛이면 환기 효율이 좋습니다대부분의 세대가 엘리베이터와 가까운 위치에 있어 이동이 편리합니다,단점출입문 바로 앞에 복도가 있어 지나가는 사람이 내부를 볼 수 있어서 커튼, 블라인드, 창문 시트지 등을 통해 해결해야 합니다거실과 방 하나가 복도 쪽으로 향해 있어 채광이 제한될 수 있고 특히 낮은 층일수록 어둡고 프라이버시 침해 가능성이 있습니다누구나 복도를 통해 접근 가능해 보안에 취약할 수 있어서 CCTV 설치 여부, 공동현관 출입 시스템 유무 확인이 필요합니다복도식 아파트는 주로 1990년대 이전에 지어진 경우가 많아 내부 구조가 낡았을 가능성 있고 배관, 전기, 방음 등 리모델링 필요성 고려해야 합니다
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Q. 주상복합아파트는 일반아파트와 다른가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.주상복합아파트란?주거+ 상업기능이 복합된 아파트입니다같은 건물 안에 주거용 공간(아파트)과 상업시설(상가, 오피스, 쇼핑몰 등)이 함께 있는 형태입니다보통은 하층부에는 상가·오피스, 상층부에는 주거 세대가 위치하고 있습니다서울 강남구 테헤란로, 여의도, 송파구 잠실 등 상업지구에서 자주 볼 수 있습니다,건축 용도 주거용 100% 주거 + 상업 복합,위치 주택지/주거지역 중심 도심 상업지구, 역세권, 중심상업지역,구조 일반적인 배치 (동·호수 등) 고층·초고층, 복잡한 동선,편의시설 단지 내 별도 커뮤니티센터 건물 내 상가, 마트, 음식점 등 포함,엘리베이터 상대적으로 단순 고속 엘리베이터, 전용 승강기 분리,주차 구조 지상 or 저층 지하주차 깊은 지하주차장 구조 (B3~B6층 등)이런식으로 분류가 되어 있습니다장점은 보통 도심 역세권에 위치해서 교통·출퇴근이 편리하고 주변에 회사, 학원, 쇼핑, 병원 등 인프라가 밀집되어 있습니다단점으로는 건축법상 주상복합은 건폐율, 용적률이 달라서, 천장이 낮은 경우가 많아서(2.3~2.4m 등)상대적으로 답답하게 느껴질 수 있습니다하층 상가에서 음식점 운영 시, 냄새·소음이 있고 상업시설 이용객이 많아 주거지의 프라이버시 침해 우려가 있습니다
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Q. 5층짜리 아파트는 언제 생긴거죠??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1960년대 후반 ~ 1980년대 초반까지 서울에 대거 지어졌습니다서울 강북권의 삼익아파트,청구아파트송파 석촌동, 강동구 둔촌동, 영등포구 신길동 등에도 이런 유형이 많았습니다당시에는 고층 건축 기술, 자재, 규제 등 여러 여건이 부족했고, 엘리베이터 설치 의무가 없었기 때문에 5층 이하가 대세였습니다1990년 이전에는 6층 이상 건물에만 엘리베이터 설치 의무가 있었고 따라서 5층 아파트는 엘리베이터가 없는 경우가 일반적입니다지금도 4~5층 아파트에 사는 분들은 무거운 짐 들고 오르내림이 불편한 주요 이유입니다일부는 최근에 국가 또는 지자체의 리모델링/승강기 설치 지원사업으로 나중에 엘리베이터를 추가로 설치하기도 했습니다(비용은 입주민 분담)
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Q. 대치동 은마아파트 드디어 재건축 되는거죠?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.과거에도 많은 조건이 있었지만, 규정상 제약(층수 제한, 용적률, 도시계획 기준 등)이 컸고, 제도적 인센티브가 부족했습니다주민 간 합의나 상가 소유자 등의 이해관계 조정이 느렸고, 법적 절차가 까다로웠는데최근 정부 정책 변화가 있었고, 특히 서울시의 규제 완화, 신속통합기획 제도 등이 사업 초기 단계(정비계획 변경) 절차를 단축하고 사업성을 높여주는 방향으로 작용하고 있습니다그래서 지금이 이전보다 재건축 추진에 유리한 타이밍이라고 볼수있습니다
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Q. 아파트 분양자와 실제대금자와 다를경우를 모두 명의도용의심으로 보나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이 상황은 명의도용보다는 명의신탁 의심이 더 가까우며,전매 금지 회피 목적의 차명 취득으로 해석될 가능성이 있습니다가장 중요한 건 소명 전략입니다핵심은 명의신탁 목적이 아니었음을 명확히 증명하는 것입니다세무사나 회계사와 소명서 초안은 꼭 검토 받는 것이 안전합니다가족 간 거래는 특히 국세청이 의심하고 보는 분야이므로,단순 사실 그대로가 아닌, 사실을 해석해서 잘 정리하는 전략이 중요합니다상담받아보고 진행하시기 바랍니다
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Q. 신축빌라vs투룸 아파트,장기적으로 봤을때
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.일반적으로는 신축 투룸 아파트가 더 유리합니다아파트는 가장 대중적이고 선호도 높은 주거 형태입니다실수요 + 투자수요가 모두 있습니다빌라는 저층, 관리 어려움, 프라이버시 등 이유로 선호도가 낮습니다아파트는 거래가 많아 시세가 투명하고, 실거래가 기준으로 상승이 빠르게 반영되는 반면 빌라는 시세 형성이 느리고 불투명합니다이로 인해 상승 속도도 느립니다,예외적으로 신축 빌라가 유리한 경우?1. 입지가 매우 뛰어난 역세권 + 대단지 빌라2. 토지지분이 크고, 향후 재개발/재건축 기대감 있는 지역3. 신축이라 품질이 실제로 아파트 수준인 경우 (엘리베이터, 주차장 완비 등)하지만 아파트 내 투룸도 요즘 많이 공급되고, 1~2인 가구 증가로 수요도 충분합니다장기보유 + 임대수익까지 고려하면 투룸 아파트가 더 안정적입니다
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Q. 아파트갈아타기하면 디딤돌상환해야하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.네, 갈아타기 시 기존 디딤돌대출은 전액 상환해야 하며, 새 집에는 정부 기금대출(디딤돌, 보금자리론 등)을 받을 수 없습니다갈아타기 시 디딤돌대출은 전액 상환이 필수입니다새 집에는 디딤돌 대출 불가입니다주택가격 7억 초과시에는 대상이 아닙니다결과적으로 더 높은 금리를 부담해야 됩니다1%대 → 4~5%대 일반 주담대 전환이 필요합니다
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Q. 숙박업은 부동산업이 아닌건지 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.숙박업이 부동산업이 아닌 이유는숙박업은 단순히 공간을 제공하는 것이 아니라, 다음의 부가 서비스와 운영 요소를 포함합니다,침구류, 청소, 어메니티 제공,예약 관리,체크인/체크아웃 운영,고객 응대 및 안전 관리,조식 제공 등 부대 서비스운영과 서비스 제공을 중심으로 하는 사업입니다숙박업은 부동산업이 아닙니다서비스 중심의 단기 임대업으로, 법적·세무상 전혀 다른 업종으로 분류됩니다부동산을 소유하고 운영한다고 해서 자동으로 부동산업이 되는 것이 아닙니다에어비앤비, 게스트하우스 등도 숙박업에 속합니다
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Q. 기존에 토허제 외 지역에 아파트 지분을 소유하고 있는 경우, 토허제 지역에 추가 주택 취득이 가능한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재처럼 기존 주택 지분이 있는 경우에는 허가심사가 엄격하지만,실질적 무주택 사유가 납득 가능하고, 구청과 사전 협의가 잘 되면 허가가 날 가능성도 존재합니다계약 체결 전에 반드시 구청(관할 토지거래허가 담당 부서)에 사전 상담 및 허가 가능성 확인을 먼저 하시길 권장합니다