안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 디딤돌 대출 실행 후 매매계약서 변경했습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.은행에 따라 다르지만, 전세대출이나 정책금융(디딤돌 포함)은 문서 일치 여부를 매우 중요하게 봅니다향후 전입신고, 확정일자, 등기 등에서 은행 제출 서류와 불일치하면 문제 될 수 있으니 지금 정리하는 게 가장 좋습니다대출 회수 가능성은 매우 낮지만,은행에 즉시 사실을 알리고, 정정된 계약서를 제출하는 것이 반드시 필요합니다
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Q. 계약갱신청구권과 재계약 관련하여 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임차인은 지금까지 단 한 번도 계약갱신청구권을 행사하지 않았습니다따라서 2027년 임대차 종료 시점에 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 권리를 갖고 있습니다,향후 임대인이 해야 할 일다음 계약은 반드시 계약서로 작성하세요문자로 합의하지 마시고, 계약서를 쓰시고, 본 계약은 임대인과 임차인의 합의에 의한 신규 계약이며,임차인은 계약갱신요구권을 행사하지 않음에 동의한다 라는 특약을 넣으시기 바랍니다
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Q. 계약갱신청구권과 재계약 관련하여 궁금합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임차인이 계약갱신청구권을 행사한 것이 아니라, 새로운 계약(재계약)을 한 것으로 보입니다이때 갱신청구권을 행사합니다라는 표현이나 의사표시가 명확히 없었다면, 계약갱신요구권은 여전히 행사되지 않은 상태입니다이 재계약으로 인해 최초 계약이 종료되고, 새로운 계약이 시작된 것으로 해석될 여지가 큽니다2025년 초 재연장은 이번에도 계약갱신청구권을 행사한다는 표현 없이, 문자로 가격과 기간만 정했으므로,일반적인 합의에 의한 재계약(구두계약) 또는 묵시적 갱신에 해당합니다따라서 임차인은 계약갱신요구권을 아직 사용하지 않았다고 주장할 수 있습니다임차인이 계약갱신청구권을 한 번도 행사하지 않았다면, 다음 만기(2027년 초) 시점에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다법적으로는 한 번의 갱신청구권이 남아 있는 상황일 가능성이 높습니다
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Q. 옆옆집이 소음이 심한데, 이사를 안 가요.~
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.정말 스트레스 많이 받으실 것 같습니다소음은 일상생활의 질을 크게 떨어뜨리는 문제라서, 이해합니다특히, 옆집도 아니고 옆·옆집이라 직접적인 개입이 애매한 상황이라 더 답답하실거 같습니다이미 해보셨을 수 있지만, 정식 문서로 생활소음 민원을 반복적으로 남기면,관리사무소가 해당 세대에 경고문 또는 안내문을 전달할 수 있습니다지속적으로 반복되면 관리사무소 차원에서 공동주택관리법 위반으로 조치도 가능합니다반복적 층간소음, 생활소음 등은 관리주체가 조정 요청 가능합니다법적으로 강제할 수 있는 수준이 아니라면 결국 기다림밖에 없는 경우도 많습니다그 사이에 문풍지·방음스티커 등으로 소리를 차단해보시는것도 방법입니다
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Q. 집을팔때.시세차익없으면 내는세금이없나용
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.집을 3억5천만 원에 사서 똑같이 3억5천만 원에 팔았다면, 시세차익이 없기 때문에 양도소득세는 없습니다다만, 부수적으로 발생할 수 있는 다른 비용이나 세금은 있을 수 있습니다
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Q. 지금 집 사야할까요 기다려야할까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.2024~2025 서울 집값은 강남권 중심으로 완만한 상승세 지속 중입니다강동구는 9호선, GTX-B(예정), 둔촌주공 입주 완료, 학군 등 호재로 투자/실거주 수요가 많고 전세가율도 오르고 있어 매매 수요 전환 가능성이 있습니다지금 오르고 있다고 해서 곧 하락한다는 보장은 없습니다시장은 장기 상승 사이클 진입 가능성도 있고 좋은 지역들은 더오를 가능성이 큽니다대출 이자 부담 포함한 총 월 주거비용이 감당된다면 매수를 고려하시는것도 좋을거 같습니다내 집 마련의 목적이 전세 불안 해소라면, 지금도 충분히 매수 가치 있습니다
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Q. 아파트 경매 세금체납 관련 질문 드립니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.모든 세금을 낙찰자가 인수하는 건 아니고, 당해세만 인수합니다,매각물건명세서에 당해세에 대한 내용이 표시될 수 있습니다등기부등본 상에 지방세 체납 압류,국세 체납 압류 표시가 있는 경우 주의가 필요합니다,해당 시·군·구청 세무과 직접 문의소유자 동의 없이 세부 내역은 못 받지만,해당 부동산 기준으로 체납 여부, 금액 범위는 안내받을 수 있습니다전화나 방문해서 해당 주소지의 재산세 등 체납여부 확인 요청 하면 됩니다보통 15억짜리 아파트에서 체납 당해세는 500만~2,000만 원 사이 정도가 일반적이지만,정확한 금액은 관할 구청에 확인해야만 확정됩니다
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Q. 아파트 매도일하고 매수일 차이가 나는데
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.매도한 집에서 이사하지 않은 상태이고 전입신고도 하지 않은 상태라면 등본상 주소는 매도한 아파트로 그대로 남아 있습니다하지만, 이 상황에서도 무주택자 증빙은 가능합니다무주택자 여부는 주민등록등본만으로 판단하지 않고, 부동산 소유 여부(등기부등본 등)로 판단합니다주민등록등본: 주소지(거주지) 확인용무주택 여부: 부동산 등기 및 소유정보(예: 국토부 부동산 전산자료)로 판단합니다즉, 등본상 주소는 매도한 집으로 되어 있어도 실제로 해당 집의 소유권이 이전되었고,현재 다른 집을 소유하고 있지 않다면 무주택자 인정이 가능합니다
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Q. 아파트 높은층 살면 병 걸리기도 하나요?..
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.풍수에서는 기(氣)가 땅에서 올라오고 하늘에서 내려온다는 원리를 따르는데요기운(에너지)의 중심은 땅과 가까운 곳이라는 관점입니다너무 높은 층은 땅의 기운이 약하고, 바람이 세게 불어 기운이 흩어진다고 봅니다풍수에서는 3층~7층 정도가 가장 안정된 로얄층이라 보는 경우가 많습니다(물론 건물 위치, 주변 환경에 따라 달라짐)건강이나 풍수 문제를 이야기할 때는 보통 8층 이상부터 고층으로 간주하며, 20~30층 이상이면 영향이 더 크다고 보는 경우도 있습니다고층이라고 무조건 병에 걸리진 않지만, 사회적 고립, 운동 부족, 스트레스는 주의하셔야 합니다풍수 면에서는 저층7층까지 선호합니다개인 차이가 큽니다 생활 습관과 환경이 더 중요한거 같습니다
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Q. 경매 낙찰자가 부담하는 공용관리비에 포함되지 않는게 무엇인지 문의드립니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.경매 낙찰자는 공용부분의 보존·유지·관리를 위한 아래 항목들을 일반적으로 부담합니다.,일반관리비 포함 공용부분 인건비, 사무관리 등,유지관리비 포함 공용설비 및 시설 유지관리,CCTV 유지보수료 포함 공용보안시설 유지 관련,승강기 유지보수비 포함 공용 승강기 유지관리,관리운영비 포함 전체 관리업무 운영 관련,공용전기료 포함 계단, 복도 등 공용부 전기,기본전기료 포함 공용설비 기본전력 유지 비용,전력기금 포함 공용 설비 관련 전력기금,공동수도료 포함 공용화장실, 복도 청소 등,화재보험료 포함 건물 전체 화재 보험 가입 시 공용부 부담분,기계설비 유지관리비 포함 냉난방, 급배수, 환기 등 공용설비 관련,경매를 통해 부동산을 취득한 낙찰자는, 특별한 사정이 없는 한 공용부분의 유지·관리에 필요한 일반 관리비는 부담하지만, 이전 소유자의 체납관리비나 장기수선충당금, 연체료 등은 부담하지 않습니다