안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 금리가 채권가격에 영향을 끼치는 주된 이유가 뭘까요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다금리와 채권 가격은 역(反)상관관계입니다금리가 오르면 채권 가격은 하락하고금리가 내리면 채권 가격은 상승합니다채권은 기본적으로 고정된 이자(쿠폰금리)를 줍니다,채권 투자 시 장단점,장점안정적인 수익 정해진 이자(쿠폰)을 주기적으로 받습니다원금 보장 (국채 기준) 신용도가 높은 국채는 디폴트 위험이 낮고 다양한 만기 옵션 단기/중기/장기 다양하게 선택 가능합니다주가 하락시 방어자산 금리 하락기엔 채권 가격이 오를 수도 있습니다 (자산 배분 효과),단점금리가 오르면 가격 하락 (→ 평가손 발생 가능)인플레이션 위험 실질 수익률이 떨어질 수 있습니다발행 기업이 파산할 경우 원금/이자 못 받을 수도 있고 유동성 문제 일부 채권은 쉽게 사고팔기 어렵습니다
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Q. 아파트 매도일과 매수일 차이날때 전입신고
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.꼭 전입신고 해야 하는 건 아닙니다전입신고를 하지 않고 1~2일 공백 상태로 있는 건 문제되지 않습니다주민등록법상 전입신고는 전입한 날로부터 14일 이내에 하면 되기 때문입니다9월 10일 기존 집을 매도하면서 전출신고9월 12일 새 집 잔금 → 입주 + 전입신고이 사이의 이틀간은 무전입 상태여도 법적인 문제는 없고,공백 기간이 짧아서 세금이나 청약 측면에서도 큰 영향을 미치지 않습니다단 이런 점은 주의하셔야 합니다새로 매수한 집의 전입신고와 실제 이사는 잔금일 이후에 진행해야 대항력 및 우선변제권 인정됩니다잔금일 전에 새 집에 미리 전입신고하면 임대인의 소유권이전 거부 사유 또는 대항력 인정이 안될 가능성이 있습니다공백이 길어지면 건강보험, 청약 자격, 세대주 자격에 영향 줄 수도 있습니다 (1~2일은 무방)주민센터에 가서 자세하게 상담받아보고 진행하시기 바랍니다
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Q. 수익률 대비 임대료를 지급하는 약정도 가능한건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.네, 가능합니다.임대차 계약은 민사 계약으로서, 당사자 간 합의만 있으면 매출(수익률)에 따라 임대료를 조정하거나 지급하는 조건도 유효합니다매출 연동 임대료 계약은 법적으로 가능하고, 업종에 따라 활용되는 방식입니다창업 초기, 매출 변동이 크거나 위험 분산이 필요한 경우에 주로 사용되며,대형 쇼핑몰이나 팝업 매장, 유통업에서도 널리 사용됩니다계약서 작성 시 매출 기준과 계산 방식, 증빙 방식을 반드시 명확하게 기재해야 합니다
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Q. 전세 세입자 중에 대출 없이 전세 계약하는 비율이?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.대출 없이 전세계약을 하는 손님을 만날 확률은 전체 전세 계약 중에서 약 20~30% 정도로 추정할 수 있을 것 같습니다3개월 내라고 하면, 운 좋거나 조건 맞는 매물을 찾을 경우 + 입주자 여유 자금 + 임대인 수락 등의 복합 조건이 맞아야 하니, 그 확률은 더 낮아질 수 있고, 10~20% 이하일 가능성도 있습니다요즘은 전세가가 높다보니 대부분 전세대출을 활용하는데 전세대출이 잘안되다보니 반전세나 월세가 많아지는 추세입니다
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Q. 귀농전에 땅은 어디서 알아보는 것이 좋은가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,땅을 알아보는 주요 경로1. 국가기관 포털 – 농지연금 및 공공정보,농지은행(한국농어촌공사) 농지 매물, 임대, 경매, 후계농 지원 등 다양한 농지 정보 제공,온나라 부동산 정부 운영 부동산 포털. 필지 정보, 공시지가, 계획관리지역 등 조회 가능,국토부 실거래가 공개 시스템 거래 가격, 토지 종류별 실거래 내역 확인 가능,일사편리 (토지이용규제정보) 어떤 땅에 어떤 규제가 있는지 확인 가능 (농지인지, 개발제한구역인지 등)귀농 목적의 농지는 반드시 농지법을 확인해야 합니다개인이 농지를 사려면 농지취득자격증명서를 받아야 하며, 실제 농사를 짓는다는 목적이 필요합니다,민간 플랫폼 / 부동산 매물 사이트네이버 부동산 "토지" 카테고리로 지역 설정 후 필터 검색카카오맵 + 부동산 위성지도 기반으로 필지 모양 + 매물 같이 보기 가능직방, 피터팬의 좋은방구하기 일부 농지/시골 땅 매물 올라옴팜에이트, 토지114, 농업부동산 등 전문 사이트 농지, 임야, 전원주택 부지 등에 특화,귀농 전 땅 찾는 방법 요약1. 공공포털 + 실거래 정보 먼저 분석2. 지자체 귀농센터 + 현장 상담 받기3. 현지 부동산 중개사 + 실사 병행4. 교육 + 체류형 프로그램으로 경험 쌓기확인을 해보시기 바랍니다
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Q. 수도권에 135만호 2030년까지 공급이 가능한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.단계적으로 가능성 있습니다착공 목표 지정, 공공택지 확보, 규제 완화, 절차 단축 등이 제대로 작동하면 135만호 중 상당수를 채울 가능성은 높습니다하지만 2030년까지 완전히 이행은 쉽지 않을 수 있습니다 일부 지역 착공이 지연되거나, 인허가 과정·보상·기반시설 구축 지연됨에 따라 목표보다 물량이 적게 나올 수도 있습니다또한 착공과 준공/입주 사이에는 시차가 있으므로, 국민들이 체감하는 살 수 있는 집 공급은 착공 수치만으로는 아직 부족하게 느껴질 수 있습니다
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Q. 아파트를 살때 어떤점에 가장 큰 관심을둬야할까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아파트를 구매할 때는 단순히 좋아 보이는 집이 아니라, 살기 좋고 나중에 팔기도 좋은 집을 고르는 게 중요합니다특히 실거주 + 재테크(투자) 목적을 겸하고 있다면, 내가 살기에도 괜찮은데, 다른 사람도 사고 싶어할 집을 고르는 게 핵심입니다아파트의 몸값을 결정하는 1순위가 입지입니다지하철역 도보 10분 이내 출퇴근, 통학 편의성. 집값 상승의 핵심 요인 중 하나이며유명 초중고가 가까우면 실수요가 많고 가격 방어력도 높습니다마트, 병원, 공원, 문화시설 등 편의시설 접근성이 좋아야 하고 회사, 업무지구와의 거리. 강남·여의도·마곡 등 가까우면 더 유리합니다좋은 입지 + 대단지 + 실거주 선호도 높은 조건을 갖춘 아파트가 결국 잘 팔리고 가격도 오릅니다그런데 제일 중요한 점은 자금력과 본인에게 맞는곳으로 선택하시는것이 좋습니다
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Q. 서울 아파트 계약 취소 건이 4000건...
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약 취소 건수가 많다는 보도는 신뢰할만한 자료가 있고, 많은 경우가 실거래 신고 후 신고가 거래였던 것이 먼저 있었고 그 후 취소된 것이 있습니다일부는 시세 띄우기 또는 허위 신고 , 해제 등의 의도가 의심되는 경우로 조사되고 있습니다다만 모든 계약 취소가 이러한 의도 때문인 건 아니고 규제, 자금 조달 실패, 정책 변화, 매수자 사정 변화 등의 현실적인 이유도 많다고 합니다
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Q. 디에이치 대치 에델루이... 근정당권 설정 후 열쇠 지급??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.조합 및 현대건설 측의 요구는, 자금 확보 및 위험 감소를 위해 조합원 자산도 담보로 확보하겠다는 의도로 보이며, 이는 조합원 입장에서 부담스러운 요구임이 분명합니다법적으로 확정된 조항이 아니면, 조합원들은 이러한 조건을 무조건 수용해야 하는 건 아니고 다만 조합 계약서 및 조합 내부 규정, 조합원 총회 결의 등이 어떻게 되어 있는지가 중요합니다최고 22억원이 빚이라고 말씀하셨던 건 아마 분양가 대비 근저당 설정 규모 혹은 조합원 분담금 증가 등의 불확실성이 크다는 의미로, 실제로금융기관이 요구하는 담보 가치 혹은 조합의 채무 규모가 상당하다는 보도도 있습니다
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Q. 신혼집 알아보는데 도움 부탁드려요.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.매물이 완전히 없는 건 아니지만 비슷한 조건에서 단순히 상태가 조금 덜 좋거나 층이 낮거나 수리 상태가 덜 양호한 물건 등은 있을수 있습니다하지만 올수리 + 남향 + 3층까지 원하는 조건이면 가격을 조금 더 높이 잡는 게 현실적이고 혹은 조건을 조금 조정해야 유리한 매물 찾기가 쉬워질수 있습니다현장답사를 하고 결정하시는것이 좋습니다