안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
부동산
Q. 월세 등기부 문의드립니다…………..
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.등기부등본에 업무시설 오피스텔 및 근린생활시설이라고 기재된 상황이라면 일반 주택이 받을 수 있는 주택임대차보호법 적용과 보증금 반환보증보험 가입이 불가할 수 있습니다. 보증보험은 주거용 주택을 대상으로 가입을 허요하고 있기 때문에 오피스텔은 실제 주거용으로 사용, 건축물대장에 주거용 오피스텔로 등녹되어 있어야만 가입이 가능합니다. 근린생활시설은 원래 상가로 분류하기 때문에 주거용으로 사용 중이더라도 보증보험 가입이 거절될 가능성이 높습니다. 보증금의 안전한 반환을 위해서는 주택이나 근린생활시설이 아닌 주거용 오피스텔 매물은 찾아보시길 권해드립니다.
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Q. 전세 만기 이후에 퇴거해달라는 임대인의 요청
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.임대인과 임차인 임대차계약서에 명시된 계약 종료일에 임대인은 보증금 반환, 임차인은 퇴거 의무를 지켜야 합니다.임대인과 임차인 간 계약 종료일에 있어 상호 협의가 된 경우에는 합의하에 계약일을 조정할 수 있으나 그로 인해 발생하는 상호 불이익에 대해서는 협의를 통해 상호 보상하는 것이 맞습니다.임대인이 퇴거일을 계약 종료일 이후로 요청하면서 임차인에게 발생하는 금전적 피해에 대해 지급을 거절하는 경우 임차인은 임대인의 요청에 응하실 필요가 없습니다.하자 청구에 대한 부분도 임대인의 요청을 수용하게 하기위햐 압박으로 법적으로 청구 가능한 부분에 대해서만 임차인이 부담하는 것이지 임대인이 하자 청구를 무조건 수용할 필요는 없습니다.계약 종료일에 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 위 내용을 기재하여 내용증명을 발송 후 임차권등기명령을 신청하시길 바랍니다.임차권등기명령을 하면 임대인은 해당 부동산에 대해 재산권 행사가 제한되며 법적 대항력을 확보할 수 있고 새로운 임차인과의 계약 이행에도 영향을 주어 임대인의 보증금 지급에 대한 압박을 해 보증금을 지급 받기 수월해 집니다.
부동산
Q. 전 월세 임대차 계약서를 밇어버렷어요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.월세에 대해서 소득공제 또는 세액공제를 받기 위해서 원본 임대차계약서가 꼭 필요한 것은 아닙니다.임대차계약서 분실 시 임대인에게 재발급 요청 또는 임대인, 부동산에 사본을 요청해 제출해도 됩니다.만약 임대인이나 부동산에 임대차계약서가 없을 경우 지자체에 신고했던 자료, 확정일자 자료, 월세 송금 내역 등으로 임대 사실을 입증할 수있고 이를통해 소득공제 또는 세액공제를 신청할 수 있습니다.
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Q. 부동산 규제를 하면 집값이 어느정도 통제되어야 하는데, 오히려 집값이 오르는것은 무슨 이유일까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 규제는 부동산 가격 안정화를 위해 시행하지만 단기간에 가격 안정화를 시키지 못하고 오히려 부동산 가격의 상승을 시키는 이유는 구조적인 부분 때문입니다.부동산 규제를 통해 대출 한도를 낮추고 세금을 올리고 거래에 제한을 하지만 이로 인해 매물이 줄어들어 부동산 공급이 함께 줄어듭니다.부동산을 매도하고자 하는 사람들이 규제를 피하기위 매도를 포기하기 때문에 실수요자 중심의 매수 가능한 물량이 부족해 오히려 가격이 상승하는 상황이고, 규제가 없는 곳의 거래가 늘며 가격이 상승하는 것 입니다.규제를 하는 이유는 단기적으로 가격 안정화를 목표로 하기도 하지만 중장기적으로 투기 심리 차단과 시장 질서 유지를 위해 시장 상황에 지속적인 대응하며 시행하는 것 입니다.
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Q. 주택의 단점은 무엇인지 궁금합니다!
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.주택의 경우 아파트와 비교 시 다양한 장단점을 가지고 있습니다.궁금해 하시는 주택의 단점에 대해 알아보면아파트와는 달리 집주인이 주택에 대해 모든 관리를 진행해야하며 노후에 따른 수리 및 비용 등이 자주 발생할 수 있습니다.화재, 도난, 자연재해 등에 취약하며 보안에 있어서도 집주인이 스스로 관리해야하는 부분도 신경써야 합니다.주변 환경 인프라도 상대적으로 부족하며 주차 등 별도 부지 확보가 필요합니다.매매도 쉽지않고 부동산의 현금화에 시간도 오래 걸리는 등 단점이 있습니다.말씀주신 냉난방에 있어서도 효율이 떨어지며 냉난방 비용만 비교 시 비용 부담이 아파트와 비교해 상대적으로 높은 단점이 있습니다.
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Q. 이직후 주택담보대출 관련 질문 있습니다
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.회사의 사정으로 3년단위 고용 계약 갱신 방식으로 퇴사 후 입사를 하여 근무를 지속하는 경우에 상황이라면 은행의 주택담보대출 심사 시 소득 증빙과 재직 안정성에 있어 불리한 부분입니다.일반적으로 은행에서 주택담보대출 심사를 할 경우 최소 3개월 이상의 재직 기간과 1년 이상 소득 확인을 위해 전년도 1년치 또는 최근 1년치의 근로소득원천징수영수증을 요구하면 이를 근거로 심사를 진행합니다.질문자님의 경우 회사 법인이 변경됨에 따라 새로운 회사 법인에 신규 입사자로 판단합니다. 입사 후 발생한 급여 증빙으로 대출 실행은 사실상 불가능합니다.퇴사한 회사 법인과 현재 입사햐 회사 법인이 동일 회사 법인이나 사정에 의해 법인 변경이있었으나 법인 주소지, 근무 형태 등이 동일하게 유지된다는 것을 재직증명서, 고용계약서 등을 통해 증명해야만 대출 실행 가능성이 있습니다.위 내용이 인정될 경우 일부 은행에서 출시하고 있는 40년 만기 상품에 가입 가능하며 질문자님은 연령, 소득 등 심사를 거쳐 3%대 금리가 가능합니다.대출 기간과 금리는 주거래 은행 및 주변 은행을 통해 서류 심사를 받아야 확정 가능하니 서류부터 챙기시고 은행 상담 받으시긴 바랍니다.
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Q. LH국민임대주택 가족이 아닌 인물과 동거할 수 있나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.LH에서 운영하는 국민임대주택은 세대를 기준으로 심사하여 주민등록표상 동일한 세대를 구성하는 세대원만 가족으로 판단하고 심사의 대상이 됩니다. 세대의 구성원인 가족 세대원이 아닌 친구는 공동 신청인으로 신청이 불가합니다.말씀하신 46형은 일반적으로 2인 이상 가구의 입주를 위해 공급하는 평형으로 입주 신청 시주민등록등본 및 가족관계증명서 상 배우자 및 직계존비속의 세대원이 존재해야 합니다.당첨 후 입주 시 주택공급에 관한 규칙과 LH 관리규정에 의거하여 동거인 등록 제도가 있습니다.세대주가 원할 경우 생활 편의를 위해서 직계존비속, 세대원이 아닌 동거인에 대해 주민등록 전입과 관리사무소에 신고할 수 있도록 하는 제도 입니다.동거인 등록 제도도 당첨 이후 활용 가능한 제도이고 신청 및 임대차계약 시 신청인은 본인과 세대원에 대해서만 가능하고 친구와 공동으로 2인 신청은 불가능합니다.LH 지역별 동거인 등록 제도 운영에 있어 상이할 수 있으니 희망하는 지역의 LH를 통해 제도 확인 후 진행하시길 바랍니다.
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Q. 보증금 반환 확인서에 대해 문의 드리고 싶습니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.임대차 계약 종료에 따른 보증금을 실제로 받았다는 것을 확인하는 서류인 보증금 반환 확인서는 임대인과 임차인 모두가 작성 주체자로 보면 됩니다.말씀하신 것처럼 보증금 반환 확인서에 기재하는 내용인 지원주택주소, 입주자 성명, 계약해지 사유는 보통 임차인이 작성 후 임대인에게 제출하는 방식으로 작성합니다. 임대인이 사전 작성 후 임차인에게 확인 후 서명을 하는 것도 가능합니다.말씀하신 기재사항은 임대인, 임차인 누가 작성해도 무방하나 공동으로 작성하는 문서이자 확인서로 본인에 대한 서명만 상호 직접 진행하고 내용은 상호 협의, 확인만 진행하면 되는 부분으로 보시면 됩니다.
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Q. "부동산개발업 비등록 대상(공급외 목적) 확인서"를 제출하여 개발행위 허가를 받고 준공전 개발행위 명의변경
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산개발업 비등록 대상(공급 외 목적) 확인서를 제출하고 개발행위 허가를 받은 경우에는 원칙적으로 개발행위 준공 이전에 명의 변경은 불가합니다.이는 비등록 확인서의 목적 자체가 최초 허가자 본인이 직접 개발하고 본인 외 타인에게 공급하지 않는다는 것을 전제로 하기 때문입니다.명의 변경은 이 전제와 상충되므로 허가 관청에서 반려될 가능성이 매우 높습니다.하지만 예외적인 경우 소명을 통해 명의 변경을 시도해볼 수 있습니다.질문하신 두 가지 항목에 대해 답변해 드리겠습니다.법인에게 공급하는 경우 제5호 관련해 최초 허가자가 대표로 있는 유한회사로 명의 변경을 하는 것은 가능할 수 있습니다.해당 법인이 사실상 최초 허가자와 동일성을 갖는다는 점을 소명해야 합니다.법인 등기부 등본과 주주 명부를 제출하여 최초 허가자가 법인의 지분 대부분을 소유하고 있는 실제 대표임을 입증해야 합니다.허가 관청에 해당 법인 명의로 변경해도 부동산개발업 등록 의무를 회피하려는 의도가 없다는 것을 명확하게 소명해야 명의 변경에 대해 승인해 줄 가능성이 있습니다.파산 위기 등 특별한 사유 제6호 관련해 개인의 재정 등 금전적 어려움을 이유로 명의 변경이 필요하다는 것을 명확하게 입증해야 합니다.법적으로 정해진 재산 감소 및 금전적 어려움의 정해진 비율은 없지만 재무 상태가 어려워 사업을 진행하기 어렵다는 것을 객관적으로 입증할 수 있는 부채 내역, 경매개시결정문, 잔고 증명서 등으로 재산의 감소 증명을 통해 재정 상태가 어려운 것을 증거로 제출해야 가능성이 있습니다.
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Q. 소형 아파트를 투자할 때 주의할 점이 궁금합니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.소형 아파트 투자는 안정적으로 임대료 수익과 아파트 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대할 수 있다는 점에서 인기가 있는 투자지만 최근 부동산 시장의 상황을 고려하면 어느때보다 더 신중한 판단이 필요합니다.소형 아파트를 통한 투자에 있어 중요한 몇가지 기준을 보면 먼저 입지가 중요합니다.역세권 오피스 대학교 등 1인~2인 가구의 수요가 있는 곳으로 투자를 해야 공실 등 위험을 낮출 수 있습니다.다음은 임대 수익률을 꼼꼼하게 계산해야 합니다. 단순히 월세 수익 전부로 수익률을 계산하면 안되고 대출이자, 세금, 관리비용, 공실 가능성 등 지출 해야하는 부분을 정확히 계산해 수익률에 반영해 수익률을 계산해야 합니다.마지막으로 정부의 부동산 정책 방향, 다주택에 따른 보유세 등 세금 관련 부분도 사전에 계산해 보시고 세무사 등 전문가와 상담을 통해 결정하시길 바랍니다.