대출있는 빌라, 월세보증금 고민되어 문문의드려요
매매가 11억인 빌라에 보증금 5천만원에 월30에 들어가려고 하는데 융자금이 12억이라고 하네요.
가계약은 했는데 진행하야할까요?
전 세입자 나갈때 들어가지도 않는데 먼저 잔금을 치르겠다고 계약했습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
매매가보다 대출금이 더 큰 경우에는 임대차로 들어가는 것이 권장되지 않습니다. 서울기준 2021년5월11일 이후에 근저당권이 설정되었다면 전입신고와 거주로서 5천만원 전액 최우선변제 대상이 되지만 그 이전에 근저당권이 설정되었다면 일부 금액에 대해 최우선변제가 되지 않을 가능성도 있으므로 특히 주의하셔야 합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
네, 지금이라도 계약 해지 하시기 바랍니다.
현재 해당 매물은 매매가보다 융자가 높아 언제 경매가 들어오든 보증금은 한 푼도 건지지 못할 가능성이 200% 입니다. 부디 제 말 들으시고, 아주 아주 위험한 집이고 전세보증금 보증보험도 되지 않을 것이 자명하오니, 제발 계약해지하고 다른 집 알아보시기 바랍니다.
웹상이라고 그냥 하는 말이 아니라, 정말정말 위험해서 드리는 말씀입니다.
제발 큰 피해 없으시길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
누구나 피하고 싶은 주택입니다. 매매가 11억이라고 할지라도 만일의 경매 시에는 그보다 훨씬 낮은 가격에 경매에 처리될 수 있고 보증금을 찾지 못할 수 있습니다
물론 최우선 변제금이 있기는 하지만 완전한 보장을 하는 것은 아닙니다
만일의 경우 시간과 에너지를 뺏길 수 있기 때문에 가급적이면 다른 집을 구하는 것이 좋을 것 같습니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
매매가보다 융자가 더 많으면 임차인의 보증금은 사실상 보호 받기 어렵습니다. 보증보험 가입도 불가할 가능성이 크르로 매우 위험한 거래 입니다. 계약 진행은 재검토하는 것이 안전합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
매매가보다 융자금이 많은 경우라면 권리상 리스크는 매우 크다고 볼수 있습니다. 다만 지역에 따라 차이는 있겠으나, 보증금 5천만원이 소액임차인에 해당될 경우 선순위 근저당보다는 최우선 배당이 되기 때문에 일정금액에 대해서는 손실을 피할수 있겠으나, 전액에 대해서 안정적으로 보장하기는 어렵다 판단이 됩니다. 당연히 보증보험 가입도 불가한 조건으로 보이기에 어느정도의 위험성을 가지고 입주한다고 보시는게 맞고, 안정적인 보증금보호를 원하시면 계약을 하지 않는게 맞아보입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
매매가 보다 대출이 더많은 소위 깡통주택이므로 매우 위험한 물건이라 보여 집니다.
우선 소액보증금 최우선변제금에 해당이 될 경우 경매로 넘어가도 보증금 회수는 최우선적으로 회수가 가능하겠지만
만일 이사를 나갈때 시세가 더 내려 다음 세입자 안 들어올 시 보증금 회수에 애를 먹을 수 있으니 잘 판단을 하시길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
융자금이 매매가를 초과 하는 경우 기존 집 소유자에게 이미 빌라 가치 이상으로 빚이 잡혀 있어 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
잔금 선납, 융자금 과다, 기존 세입자 미퇴거 등 위험 요소가 매우 크므로 현 상태에서는 진행을 재고하거나 모든 등기, 경제권리, 세입자 교체 및 입주 일정을 명확하게 특약하고 안전장치를 반드시 마련한 뒤에만 계약을 최종 진행해야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
근저당 설정 대출 12억 원이 어느 금융기관에서, 등기부상 어떤 순위로 설정되어 있는지 반드시 확인해야 합니다
당신의 보증금보다 앞서 있다면 매우 위험합니다
임대차보호법 적용 여부 전입신고 + 확정일자를 받아도 대항력이 생기지 않을 수 있습니다
왜냐하면 보증금이 소멸시점에 선순위 근저당에 밀릴 수 있기 때문입니다
등기부등본 확인 현재 소유자, 근저당 금액 및 채권최고액, 전입 세대 열람을 통해 기존 임차인 여부도 체크해야 합니다
세입자 명도 여부 기존 세입자의 퇴거 일정이 확정되지 않은 상태에서 잔금 치르는 것은 리스크가 큽니다
가계약금 반환 조건 가계약서에 명시된 반환 조건도 체크해야 피해 없이 철회할 수 있는지 판단 가능합니다
현재로선 이 계약은 진행하지 않는 것이 안전해 보이며, 최소한 다음 사항들이 해결되어야 진행이 가능합니다
1. 근저당이 전액 말소될 것
2. 기존 세입자 퇴거 완료
3. 임차인 보증금 보호 가능성 명확
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
매매가가 11억원인데 대출금이 12억이 있다고 한다면 집가격이 떨어진 상태에서 5천만원의 보증금을 계약하겠다는 것인데 무리한 계약이라고 생각합니다
따라서 계약종료시 보증금 반환이 어려움이 동반한다면 매우 우려스러운 계약이 되지 않을가 생각합니다
참고 바랍니다
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
현재 가계약한 월세 매물은 매우 위험합니다.
매매가가 11억인데 융자가 12억이라면 이미 담보가치보다 대출이 초과된 깡통주택 상태이고 임대인의 채무불이행 시 임차인의 5천만원 보증금은 보호받을 수 없습니다.
선순위 근저당이 12억 걸려있다면 보증금 반환 우선순위에서 임차인은 최후순위라 사실상 회수 가능성이 없습니다.
보증보험 가입도 불가능하거나 거절될 확률이 큽니다.
추가로 세입자가 나가지 않은 상황에서 먼저 잔금을 치르는 조건은 임차인 권리 보호에 불리하며 추후 보증금 반환 문제 시 대응이 불가능합니다.
이 계약은 진행하지 않는 것이 맞습니다.
이미 가계약을 했다면 가계약금 포기 여부를 검토하더라도 본계약까지 진행하는 것은 피하는 것이 안전합니다.
계약 시 반드시 등기부 등본과 대출 현황, 보증보험 가입 가능 여부를 확인해야 합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
빌라매매가 11억원에 융자금이 12억이라면 이후 권리관계 문제가 발생이 된다면 높은 리스크에 노출이 되어 있다고 보실 수 있습니다. 또한 전 세입자가 나가지 않았는데도 계약을 진행하신 경우 실제 입주 여부가 가능한지 가장 먼저 체크해 보시기 바랍니다. 세입자 퇴거일과 잔금 지급 시기 등을 명확하게 계약서에 기재하시고 이행이 되지 않는 경우 계약 파기 등의 특약을 보완하여 안전장치를 마련하는 것이 좋을 것으로 판단이 됩니다.