경기도 오피스텔 반지하 매입했습니.
대지 230m2 건축108.84m2 연면적 398.5m2 용적률산정연면적 289.66m2(용적률 125.94%)인 다세대주택 공동주택을 구매했습니다. 자연재해나 재개발시 반지하면 배상 금액이 차이가 발생하나요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
경기도 내 오피스텔 반지하 또는 다세대주택의 반지하층을 포함한 주택을 매입한 경우 , 향후 자연재해나 재개발 상황에서 보상금액이 달라질 수 있습니다.
이는 주택의 구조적 위치인 반지하 특성과 법적 기준에 따라 차등이 생기기 때문입니다.
(1) 자연재해 발생 시 보상 차이
반지하 주택은 일반적으로 지면보다 낮은 위치에 있어 침수나 배수 문제에 취약합니다.
침수로 인한 피해가 발생했을 경우 , 정부나 지자체에서 재난지원금을 지급할 수 있으나 , 이는 다음과 같은 기준에 따라 차등이 발생할 수 있습니다.
ㆍ 건축물 용도 및 등록 여부 : 주거용으로 정식 등재된 반지하 공간은 피해 발생 시 보상의 대상이 되지만 , 창고나 사무용으로 무단 전용된 경우는 보상 제외 대상이 될 수 있습니다.
ㆍ 보험 가입 여부 : 풍수해 보험이나 화재보험 등 사보험 가입 여부에 따라 실제 배상금이 달라질 수 있습니다.
ㆍ 지자체의 평가 기준 : 반지하는 ' 열악한 주거환경 ' 으로 평가되어 , 상대적으로 낮은 보상 단가가 적용될 가능성도 존재합니다.
(2) 재개발 시 보상 차이
재개발(정비사업) 과정에서는 감정평가를 통해 보상금이 산정됩니다.
이때 반지하 공간은 일반적인 지상층에 비해 다음과 같은 이유로 보상금이 낮게 책정될 수 있습니다.
ㆍ 일조권 , 환기 , 조망 등의 가치 저하 : 반지하는 이러한 권리가 제한되어 감정평가상 ' 일부 감가 요소 ' 로 적용됩니다.
ㆍ분양 자격 및 우선권 : 주거로 사용 중이더라도 , 건축물대장상 ' 지하 ' 로 표기된 경우 일부 지역에서는 재개발 분양 자격이 제한될 수 있습니다.
ㆍ 지분 및 용적률 영향 : 전체 대지면적과 용적률은 감정평가에 영향을 미치지만 , 반지하가 연면적 산정에 포함되더라도 지하층은 용적률 계산에서 제외되기 때문에 그만큼 분양가치나 권리가 약화될 여지가 있습니다.
결론적으로 , 반지하 주택은 실거주 목적이거나 임대 수익을 목적으로 할 경우 단기적으로는 비용 효율적인 선택이 될 수 있지만 , 자연재해나 재개발과 같은 장기적 관점에서는 보상 및 권리 측면에서 불리할 가능성이 있습니다.
특히 감정평가에서 낮은 가치를 인정받거나 , 재개발 시 우선 분양자격이 제한될 수 있습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
네, 반지하 주택이면, 자연재해나 재개발/재건축 시 지상층에 비해 다르게 책정될 수 있습니다.
국가 보상구조(자연재해시) 에 따르면, 재난지원금 자체는 같게 형성이 되게 됩니다.
그러나 반지하의 경우 실제 피해 정도가 더 큰 경우가 많아, 더 많은 보상이 지원이 되어야 하는것이 현실인데, 실제로는 다른층과 같은 수준이라서, 체감되는 보상액수는 더 작게 느껴지는 편입니다.
재개발/재건축 시에는 반지하의 평가 금액이 낮기 때문에 같은 비율로 보상도 적게 나옵니다.
감정평가시 우선 가치가 저조하며, 전용면적으로 일부만 인정되는 경우가 많습니다.
그래서 일반 지상층보다 상당량 적은 보상을 가져갈 수 밖에 없는 것이 현실입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
자연재해로 배상하는 것은 그때그때 지자체나 정부에서 판단할 일이니 패스하도록 하고요
재개발에서 반지하라 해서 불이익 있는 것은 아닙니다
다만 재개발에서 자신의 주택의 가치를 평가받게될 때 상대적으로 지상층보다는 평가액이 낮을 수 있습니다
이것은 상대적인 개념일 뿐이며 이미 시장에서 더 낮은 가격으로 거래가 되고 더 적은 금액으로 투자되어 있기 때문에 불이익을 주는 것은 아니라고 생각합니다
조합에서 판단하는 감정평가액을 자신의 현물 자산으로 간주하고 자신이 선택한 신규 주택과 차익이 있다면 그것을 납부함으로써 새로운 주택을 받을 수 있는 조합원의 자격은 변동이 없습니다
이상 참고가 되셨기를 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
정부나 지자체가 지급하는 재난지원금, 피해보살금은 건축물의 구조와 위치에 따라 보상 범위나 금액이 달라집니다.
실제 재산 피해 산정 시 시세보다 낮게 평가될 수 있습니다. 공시가 또는 과세 기준 가격이 일반 자상층 대비 낮게 책정되어 있기 때문입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,자연재해 (침수 등) 발생 시 배상/지원 차이
반지하는 침수 위험이 높기 때문에, 국가 또는 지자체의 침수 피해 복구비 지원은 가능하지만, 보상액은 제한적입니다
통상적으로 주거용이더라도 반지하는 지상층 대비 낮은 평가금액으로 보상되거나, 경우에 따라 보험금 산정 시 감가됩니다
공시가격 기준 보상 시, 반지하는 건물 가치 평가에서 가감률(–20% ~ –40%) 등이 적용될 수 있습니다
,재개발에서의 보상 기준은 감정평가 기준 시세입니다
감정평가는 주택의 위치, 용도, 구조, 층수 등을 고려합니다
반지하는 일반적으로 채광, 환기, 위생 조건이 열악해 평가액이 지상층보다 낮게 책정됩니다
,철거보상금 / 정착금 등도 층수에 따라 차이
정착금이나 이주비 지원 등에서 거주 가능성 및 실제 거주 여부가 반영됩니다
만약 반지하가 비거주용(예: 창고 등)으로 사용 중이라면 주거용 보상에서 제외될 수 있습니다