안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 아파트를 공사하다가 중단되는 이유중에 가장 큰 이유는 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 아파트공사는 시행사가 주관하고 시공사가 공사를 진행하는데 중단 이유는 여러가지가 있겠지만 윈자재값과 인건비의상승으로 자금력이 고갈되거나 부도가나 공사가 중단되기도 합니다 이때 시공사를 다시 선정 새로운 건설사와 재계약하여 공사를 진행하기도 합니다또한 민윈 문제를 해결하지 못할 때도 지연 및 중단 하기도 합니다 건설현장은 언제나 크고 작은 문제가 상존하고 있다는 것을 알아야 하겠지요
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Q. 기사에서 나오는 고급주택의 기준은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 고급주택의 정의는 지빙세법에 명시되어있으며 이는 대통령령 으로 규정되어 있습니다 주요내용은 대지면적은 662제곱미터 초과하고 건축물은 연면적 331제곱미터 그리고 엘리베터 하중은 200kg 수영장은 67제곱미터 등을 규정되어 있으며 가격은 주택과 땅값을 포함 9억원 이상인 것을 의미합니다 몇가지 두서없이 나열해 보았습니다참고하여 주시기 바랍니다
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Q. 안녕하세요 신축아파트 1층 매매시 판매에도 유리하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.과거에는 1층에 대하여 선호도가 낮아 분양가격차가 많았는데 근래는 선호도는 과거에 비하여 많이 좋아졌습니다그 이유는 연로한 노부모님 모시가에 적합하며 이린아의 안전문제에 걱정이 적으며반려견을 키우는데 고층보다는 저층을선호합니다그러나 이파트는 로얄층이 아무래도 선호도가 높고 매매도 잘 이루어집니다 아파트층 선택은개개인의 여건과 취향에따라 선택의 폭이 다양하기에 꼭 어느층 이 좋다고 단정하기 어렵다고 봅니다
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Q. 공공임대 분양전환 가격은 어디서 결정하는 건가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. LH공공임대분양 전환가격은 자체 내부 규정에 따라 감정평가 결과를 토대로 이사회의의 심의를 거쳐 실거래가의 거쳐90% 수준에서 분양가를 책정합니다 분양절차는 일반분양 절차에 준합니다공공임대주택의 분앙의 특색은 기존 세입자가 희망하면 우선권을.주어 청약을 받습니다 그리고 미분양아파트가 발생하면 일반청약자에게도 청약기회를 제공합니다 감사합니다
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Q. 집주인이 대출받을때 세입자에게 동의를 구해야하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 일반적으로 아파트 경우는 70%ㅡ80%수준에서 대출을 허용합니다따라서 20억에서 70%라고 하면 14억까지 가능한데 왜 세입의 동의서가 필요한지 알수 없군요 다만 유추하건데 기존 대출금에 전세자 9억이 있으니.대출범위 제한선상에 있기 때문에 동의서를 받지.않을가 생각합니다그리고 전세계약상 추가 대출시 임차인의동의를 받아야한다는 특약규정을 정해 놓지 않았을가?라는 생각도 듭니다 따라서 전세금 확보에 불안하시면 전세보증금에 가입하여 안전망을 구축하시거나또는 전세권등기로 설정으로 선순위 위치를 확보하는 방법을 강구하여 대비책을 마련하시기 바랍니다 요즈음 전세사기로 .보증금을 반환 받지 못한사례들이 발생하니 염려스러워서 조언드립니다참조하시기 바라며 감사합니다
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Q. 대리인 임대차계약 한번 봐주세요..
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 대리계약은 가능하나 대리계약을 위해서는 위임장과 인감증명서를 제출하여 대리인이 모든 위임사항에 책임을 지고 계약을진행합니다 따라서 대리 계약규정을 준수하지 않고 계약을 히자고한 중개사는 업무규정위반입니다 그런데 동내 부동산의 경우 자주 임대계약을 추진하다 보면 중개사가 모든 것을 알게 되어 소유자가 바쁜일정을 호소하며기족중에서 부인이나 자녀을 대리계약으로 주민증과 인감도장을 주어 계약할 것을 호소하면 어쩔수 없이 거절 못하고 계약을 진행하기는 경우가 발생하는데 엄격한 의미에서 계약절차 위반입니다 참고하여주시기 바랍니다
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Q. 토지거래 허가 구역 거래에 대해 어떤경우에 불법이 되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.토지거래허가제는 토지의 투기적 성향과급격한 토지가가 상승하는 지역을 지자체장이 국토부에 요청하면 심의를 거쳐 시ㆍ군.구청장이 공시를 통하여 지정합니다 따라서 토지거래허가제지역에서는 모든거래에 관하여 시.구구청장에게 사전허가를 얻은 후 계약하라는 의미로 관련기관은 15일이내에 허가.불허를 신청자에게 통보하여야 합니다허가목적외 사용도 처벌 대상이 되며 토지거래허가제 위반자는 2년이하의 징역과 계약당시 해당 토지가격 30%상당의 벌금에 처하게 됩니다감사합니다
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Q. 바다옆에다 숙박업을하고 싶은데요 잘될수있을까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 숙박업은 요즈음 웰빙시대를 맞이하여 성수기에는 영업활동이 활발하지만 비수기에는 약간 타격을 받 을 수 있습니다그러나 경치가 수려하고 바닷가는 특색있는 시설과 노하우와 연결하면 승산도 있으리라 봅니다 그러나 어느 분야고 경험없이 도전하는것은 실패의 지름길 입니다 비슷한 숙박업소에서 종업원으로 라도 경험을 쌓은 후 도전하시기를 권합니다 무인 숙박업은 무인모델의 경험자의와 상담하시어 정보를 얻으시기를 바랍니다그리고 건축비라든지 투지비용은 전문가와 상담하시는 것이 정확한 정보를 얻는데도움을 받습니다 다시 한번 당부드리지만한번 실패하면 회복하기에 십년을 고생한다고 생각하고 신중한 접근을 권장드립니다도움되시기를 바랍니다
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Q. 최근 부동산 주택가격상승의 주요 원인은 무엇인가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.서울의 아파트 거래량 추세가 3년 7개윌만에 최대거래량을 보이고 있다는 보도는 서울의 아파트 값의 상승을 예측하고 있다고 분석됩니다 주택가격의 상승요인은 한 마디로 주택의 공급부족이 커다란 요인이라고 생각합니다 더구나 주택부지가 고갈된 현실에서 공공주택 공급을 위하여 그린벨트 마져 해제하는 부동산 8.8 안정화 정책과 년말 대출금리 인하에 대한 기대는 부동산 투지심리를촉진하는 계기로 작용하기 때문이라고 봅니다 정부에서는 곧 바로 디딤돌.버팅목 대출금리를 0.4% 인상하여 대응하는 등 부동산 안정화에 꾸준한 노력을 기울리고 있기때문에 시간을 두고 지커보아야 할 사안이라고 생각합니다감사합니다
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Q. 주변 다가구 건물 매매 가격 질문있습니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 광고에 매매가격은 매도인이 받겠다는 기격을 의미합니다 그런데 그 매도가격 24억안에는 임차인의 보증금이 7억이 있다는 것을 제시하는 것은 보증금을 안고 매수할 경우는 17억만 내면 매도하겠다는 의미입니다 일단 매수자는 17억을 주고 매수했지만임차인과 계약이 종결시에는 보증금 7억원을 임차인에게 반환할 의무가 생기게 됩니다 다시 말하면 부채를 안고 매수하는 것이라고 생각하시기 바랍니다매수인은 임차인이 계약종료시 7억을 바로 준비하여 반환하거나 자금이 부족하면 새로운 임차인을 구하여 그 보증금을 받아 반환해 주면 해결됩니다 부족한 설명이지먼 양해하시기를 바라며감사드립니다