아파트 매매계약할때 특약을 이렇게 넣으면 문제될게 있을까요?
아파트 매매계약시 특약에 "배수문제가 발생할시 6개월간은 전 집주인이 책임진다. 그리고 매도잔금시까지 대출을 받지 않는다. 어길시 계약을 해지한다." 이렇게 넣어도 문제가 되지는 않을지요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
배수문제~ 특약은 주택에 따라 문제가 될 여지가 있다면 합의하여 작성해도 이상하지는 않지만, 매도잔금시 대출을 받지 않는다는 사실,,, 말이 되지 않는 특약입니다. 매수자가 어떤식으로 자금을 모으던 매도자는 거래금액을 받기만 하면 되는데, 대출을 금지하는 특약을 넣는다는거 자체가 말이 되지 않습니다.
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안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
아파트 매매계약시 특약은 매도인과 매수인이 상호 협의하여 작성할 수 있습니다. 그러나 특약이 민법이나 관련 법령에 위반되거나 공정한 거래질서를 해치는 경우에는 무효가 될 수 있습니다. 따라서 특약을 작성할 때는 법적인 조언을 받거나 신중하게 검토하는 것이 좋습니다.
말씀하신 특약에 대해 살펴보겠습니다.
“배수문제가 발생할시 6개월간은 전 집주인이 책임진다.” 이 특약은 일반적으로 매도인의 하자담보책임을 6개월로 제한하는 것으로 해석될 수 있습니다. 민법상 매도인의 하자담보책임은 1년이나 2년으로 정해져 있으므로, 이 특약은 매수인에게 불리할 수 있습니다. 또한 배수문제가 어떤 경우에 발생했는지, 어떻게 책임을 질 것인지, 어떤 증거를 제시할 것인지 등 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아서 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 이 특약은 잘 작성된 것이라고 할 수 없습니다.
“그리고 매도잔금시까지 대출을 받지 않는다. 어길시 계약을 해지한다.” 이 특약은 매도인이 잔금일까지 새로운 권리변동을 일으키지 않도록 하는 것으로 해석될 수 있습니다. 이 특약은 매수인에게 유리한 것으로 보입니다. 그러나 매도인이 대출을 받는 것이 권리변동에 해당하는지, 어떻게 확인할 것인지, 계약을 해지하는 절차는 어떻게 진행할 것인지 등 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아서 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 이 특약도 잘 작성된 것이라고 할 수 없습니다.
결론적으로, 말씀하신 특약은 문제가 될 수 있습니다. 특약을 작성할 때는 법적인 조언을 받거나 신중하게 검토하는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 문제가 되지 않습니다.
계약은 양 당사지의 협의 사항을 기재로 그 정도 문구로 문제가 발생되지 않습니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
특약관계는 매매 당사자의 합의로이루어집니다
아파트 배수로 문제는 부동산 매매시 일반 관례상 6개윌 정도를 인정하고 있으나 명확히 하기 위하여 특약사항에 제시하기도 합니다
그리고 잔금 지불전까지 대출을 받지 않으며 이를 어길시는계약을 해지한다는 문구에 추가적으로ㅡ이를어길시는 계약을 해지하며 손배소 책임을 진다ㅡ로 구체적 손해 배상 의무를 명시하시면 좋을것 같습니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
네 가능합니다. 특약사항이란 특정인에게 명확히 불리한 조항이 아닌경우 협의하에 많은부분을 작성할수있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
협의를 하셔서 되면 그렇게 넣으시면 됩니다
민법상 매매하고 누수나 중대한 하자가 발생하면 매도자가 6개월까지는 책임이 있습니다
물론 입증은 해야합니다
계약 잘하시기 바랍니다
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.
부동산 매매 계약시 중대한 하자 담보책임 기간은 하자를 안 날로부터 6개월 입니다.
하자 입증책임은 매수자에게 있으니 계약서 작성 후와 잔금전에 세심하게 살펴 보세요. 노후된 아파트라면 특약에 배수, 누수, 전기시설에 관한 내용도 기재하시고요,
대출 관련 사항은 계약시, 중도금 지불시, 잔금시에 등기사항증명서 확인하시고 만약 대출이 있다면 대금지급시기를 조절하거나 말소를 조건으로 정하셔도 되고요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
네. 됩니다. 문장을 조금 다듬어서
'배관막힘, 누수 등의 하자가 발생하여 발견한 날부터 6개월 이내에 기간은 매도인이 수리 및 교체 비용을 부담한다',
'잔금일 다음날까지 매도인은 근저당권을 설정하지 않는다. 매도인은 이를 이행하지 않을 경우 계약을 취소하고 매수인이 지불한 금액을 모두 반환한다'
민법에서 하자담보책임에 대해서 규정해놓았습니다.
민법 제580조(매도인의 하자담보책임)
① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
② 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.
하자 담보 책임에 대한 요건은 아래 3가지 항목을 충족 할 때 성립하게 됩니다.
1. 유효한 정상적인 매매계약일 때
2. 매매계약 이전에 발생한 하자일 때
3. 발견한 날로부터 6개월 이내
먼저 매수 매도 거래가 법적으로 문제없이 깔끔하게 계 약이 체결되었을 때 매도인에게 하자 담보 책임 요건 이 주어집니다.
그리고, 매수인이 발견한 하자가 계약 이전에 발생한 것이어야 합니다. 매수 후 발생한 부분에 대해서는 매 수인 책임입니다. 발견된 시점으로부터 6개월이 이미 지나버린 상황이라 면 매도인에게 책임을 물을 수 없습니다.