안녕하세요 법무법인(유한) 시그니처 장주석 변호사입니다.
Q. 임차계약서의 보증금 담보로 사채 쓸수있나?
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.임차인은 임대차계약기간이 만료되면 임대인에 대한 보증금반환채권을 가지게 됩니다. 따라서 향후 발생할 임차인의 보증금반환채권을 담보로 제3자로부터 자금을 빌리는 것은 계약자유의 원칙상 가능합니다. 다만 임대차보증금은 임대차계약의 차임 등도 담보하는 기능을 가지고 있고, 임차인이 차임을 연체했다면 이는 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로 이를 제외한 금액만 임대차계약종료시 임차인의 채권자에게 지급하면 될 것입니다.
Q. 월세 거주중인데 이사날에 보증금 안주면 일부 짐은 안빼고 현관비밀번호를 안알려줄 예정입니다. 그런데 이때 그럼 짐을 넣어놓은만큼 월세를 내야할까요?
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.동시이행항변권을 행사하기위해 일부 짐을 놔두고 비번을 알려주지 않은 경우에는 임차목적물을 사용수익하는 것으로 보기 때문에 차임을 지급할 의무가 있습니다.단순 생활오염의 경우는 사회통념상 임차인의 원상회복의무범위에 포함되지 않을 수 있습니다. 다만 이는 구체적 사정에 따라 판단이 달라질 수도 있을 듯 합니다.
Q. 계약 만료전 집주인이 개인회생을 신청했습니다
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.임대차계약을 해지하고 회생절차에서 별제권(다른 채권보다 우선변제받을 수 있는 채권이고 채무조정대상이 아니므로 채무자는 전액 변제해야합니다)을 행사할 수도 있으나 임대인이 회생신청을 할 정도라면 자력이 부족해서 보증금 전액 변제가 어려울 가능성이 높습니다. 따라서 임대차계약을 해지하시는 것보다는 임대인이 보증금 전액을 반환할 때까지는 주택에 계속 거주하시면서 임차인의 동시이행항변권(임대인이 보증금 전액을 반환할 때까지는 주택을 인도하지 않을 권리)을 행사하시는게 좋을 것 같습니다.
Q. 저의 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을수있나요?
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.주거용 오피스텔이라면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있고, 이 경우 임대인이 법인인지 자연인지는 무관합니다. 그리고 묵시적 갱신이 된 경우에도 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고, 계약해지의 효력은 '임대인이 그 통지를 받은 날'로부터 3개월이 지나면 발생하게 됩니다. 따라서 임대인이 7월 1일에 해지 통지를 확인하게 되었다면 10월 1일 24시에 임대차계약기간이 만료된 것으로 보게 될 것입니다.관련법주택임대차보호제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.[전문개정 2008. 3. 21.]
Q. 4만원정도의 소액사기는 합의가 이루어지지 않았을경우 어떤 처벌을 받나요?
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.합의가 이루어지지 않았더라도 소액사기에 해당하고 초범인데도 피해금액을 변제한다면 기소유예처분도 가능해보입니다. 또한 벌금형으로 약식기소되더라도 정식재판 후 재판부에 선처를 구한다면(피해금액 변제 전제) 벌금형의 선고유예도 가능할 것 같습니다.