안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 누수탐지비용 질문드립니다!! 빌라
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아랫집 천장에서 물이 새는 경우는 윗집 상수배관, 오수배관, 난방배관이 문제일 수 있습니다. 이런 경우 탑지의 종류에 따라 가격이 많이 바뀌는데요.특별한 작업이 필요없는 일반적인 탐지의 경우 10-30만원 선입니다. 그러나 이 경우에는 아마도 정밀탐지를 이용해 공사 위치를 파악하여야 하므로 장비를 사용하는 탐지를 하여야 할 것으로 보입니다. 그러면 20-50만원 정도가 발생할 수 있습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 공시지가 1억 이상과 1억미만 아파트 소유자의 전세대출
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 부부합산 기준으로 전세대출 가능여부를 판단하는 기준에 미루어 볼 때 , 대출이 불가능 하겠습니다. 질문자의 경우 부부합산기준으로 2주택 보유자 이시며, 설령 하나가 공시지가 1억 미만이더라도 주택 수로만 합산하므로, 현재 2주택자로서 전세대출은 불가능합니다. 비규제지역 상관없이 주택이 2주택이므로 배제 사유에 해당합니다.
부동산
Q. 세대원들이 아파트 재개발 구역 내 2개부동산 소유한 경우 일부만 현금청산 가능한지
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.도시 및 주거환경 정비법에 따라 동일세대가 복수의 부동산을 가졌더라도 분양은 1건만 가능합니다. 따라서 나머지 부동산은 "분양권" 이 없으므로 현금청산의 대상이 됩니다. 말씀하신 일부만 조합원, 나머지는 현금청산 에 대해서도 임의선택이 불가하십니다. 조합원 지위는 조합설립인가 시 부동산 소유자이면 자동발생을 하고, 분양신청을 안하면 현금청산이 되는데요, 조합원이었기 때문에 영업보상에 해당하지 않습니다. 결론적으로 조합원 스스로 "이 부동산은 청산받을게요" 하고 선택하는 것이 불가하기 때문입니다. 실무적으로 조언을 드리면, 현재 상태로는 식당에 대해 영업보상을 기대하기가 매우 어려운 상태입니다. 조합원 지위가 성립되는 시점을 기준으로 소유 여부를 확인해 보시고, 조합설립인가 전에 명의이전 또는 제 3자 매도 외에는 특별한 방법이 없습니다. 영업보상이 중요한 이슈라면, 변호사 또는 감평사와 협의하여 보상 가능한 방식으로 분리대응을 준비하시는 것이 좋을 것 같습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 분양권 전매시 매도인이 드는 비용은?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.조합원 분양권은 "부동산(입주권)"으로 양도소득세 과세 대상입니다. 과세 기준은 취득시점과 매매시점의 시세차익에 대해 과세하고요, 보유기가노가 거주여부에 따라 세율이 달라집니다. 그런데 거주는 하지 않으실테니 세율은 45% 가 됩니다. 지방소득세로 양도소득세의 10% 가 추가 과세됩니다. 마지막으로 중개수수료가 붙겠네요.만약 분양권을 4억에 사시고 6억에 판매하시는 거면, 차액인 2억원에 대한 45% 의 양도소득세와 4.5%의 지방소득세 그리고 기타 인지세 서류비용 등이 추가로 나오겠습니다. 이상, 빠른 답변이었습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 현금4천으로 내집마련하거나 불리는 확실한방법
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.머릿속이 복잡하시겠어요. 질문이 여러가지로 있으신데, 우선 내집을 마련하는 것이 가장 기본이 된다고 생각합니다. 내집 마련을 최우선으로 정하셨을 경우 수도권 외곽 빌라를 노려볼 수 있겠습니다. 대출 활용시에 말씀하셨던 LTV 는 비규제지역에서 최대 70%까지 가능하므로 이 점 참고해주세요.다만, 현재 신용대출이 있어서 DSR 제한이 있습니다. 월 소득대비 대출 원리금이 90만원 이상이면 대출이 거절될 가능성이 큽니다. 따라서 이럴 경우에는 전세 보증금 +매수 전략도 생각해 볼 만 합니다. 경매도 한번 생각해 보세요. 수도권 외곽의 소형빌라나 감정가 1억이하의 유찰된 물건을 확인해 보시기 바랍니다. 자산 불리기는 우선고려대상에서 멀어진 감이 있어서 넘어가겠습니다. 다른 방식으로는 무주택 혜택 + 청약을 활용하는 방법입니다. 신혼부부 청약 자격이 내년 3월이 만기라면 그전까지 청약통장 무주택을 유지하여 가점을 관리합니다. 그리고 나서 특별공급 위주로 시도를 해 보시기 바랍니다. 답변이 도움이 되길 바래요. 감사합니다.