안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 분양가 상한제는 왜 필요한건가요 ? ?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 분양가 상한제는 정부가 분양가격 상한선을 정해 제한하는 제도 입니다. 건설사들이 마음대로 높은 가격에 분양하지 못하도록 정부가 일정수준 이하로 통제하는 것이죠.이 분양가 상한제가 필요한 이유는 가장 당연하게도 집값 폭등을 억제하는 것이에요. 시장에 맡기면 지나치게 분양가가 높아지고, 덩달아 매매가도 올라가게 되면서, 주변시세를 견인하여 기존 주택들까지 상승하게 되는 악순환이 생깁니다. 이것을 막기위해 정부가 적정원가 +적정이윤을 기준으로 상한선을 정해두는 것이에요.이론적으로는 시장가격에 맡기는 것이 효율적이지요. 정부도 분양가 상한선을 정하기 위해서 인력과 시간을 투입해야 하는 것이니까요. 하지만 이것을 제한하지 않고 시장경제에만 맡겨두면 실수요자가 내집마련하기가 더 어려운 상황에 가기 쉽기 때문에 정부에서 나서서 분양가를 제한하는 것이랍니다. 실제로 효과가 있습니다. 고분양가를 막아서 주변시세의 상승을 억제할 수도 있고요. 무주택자 들에게 청약의 더 많은 기회를 제공하기도 합니다. 반면에, 이런 상황에서 건설사들이 공급을 줄여버리는 상황도 발생합니다. 그래서 공급이 부족하고 장기적으로는 또 집값 상승의 원인이 되기도 하지요.장단점이 있지만 분양가 상한제가 제대로 작동하려면, 공급확대, 세제 개선, 수요관리가 병행되어야 할 것 같습니다. 답변이 되었다면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 재건축 조합원 분양신청 관련 질문!!!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이러한 상황에서는 목적을 먼저 정하고 그 결과를 생각해 보는 것이 중요합니다. 목적이 무엇인가요?실거주 및 장기보유 목적이라면 1평이라도 큰 84B 를 선택하는 것이 대한이 될 수 있습니다. 그러나 84B 의 경우 전체 세대수 중에서 약 7.5% 수준으로 로얄동에 해당 호수가 속하는 것은 거의 불가능해 보입니다. 말씀하신대로 로얄동이 아니라도 조금더 크니 가격선방의 여지는 있습니다만, 실거주 용도로는 추천드립니다. 그러나 앞으로 단지의 전체 가격이 올라갈 때 이 가격을 리드하는 세대가 되리라고는 생각하시면 안되겠습니다. 그러나 가장 수량이 많은 A/C 타입의 경우가 로얄동에 배치될 가능성이 가장 크며, 앞으로 단지의 가격을 올릴 때 선두가 될 가능성이 높습니다. 그러나 실거주용으로는 1평이 작으니, 이 부분에 대해서는 호불호가 갈릴 수 있겠습니다. 제 결정은 84A 로 추천드립니다. 하지만 결정은 질문자님 몫이니 이 부분은 잘 생각하시어 후회없는 결정을 하시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 포천시 동읍면 왜 이렇게 지정 됐는지 알고싶습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이렇게 운영이 되는 이유는 도시화 지향형 행정에 그 이유가 있습니다. 인구가 일정 수준을 넘고 도시 기반시설이 갖춰진 곳에선 읍/동으로 지정하여 집중적인 도시 행정을 시행합니다. 또 다른이유로 농지 보전, 및 농업 지원목적이 있습니다. 농업 종사자 보호와 농지전용 억제를 위해서 농업활동 중심지역엔 도시지형에도 불구하고 비사업용토지로 분류해 지원하는 정책이 필요합니다. 그리고 마지막으로는 지역간의 형평성을 고려하여 개발 혜택이 특정지역에만 집중되지 않도록 설계를 하고 있습니다. 질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 2주택중 1주택 처분시 세금 절세전략
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.올해 두 개의 주택중에 하나를 처분하려고 하시는군요. 이런 경우에는 공시지가가 낮은 것을 처분하는 것이 좋습니다. 공시지가가 낮으면 실거래가도 낮기 때문에 2주택으로 인한 양도세가 발생해도, 그 부담이 적을 것이기 때문입니다. 아울러 아파트에는 15년 넘게 거주를 하셨으므로 올해 빌라를 판매하고 난 뒤 아파트 매도시에는 1가구 1주택자 요건을 충족하고 실거주 요건까지 충족하시므로 양도세가 비과세 됩니다. 이 점 참고하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 2주택자가. 1 주택을 매도 할때 얌도세 등 세금 절약을 위한 방법
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.기본적으로 2주택자는 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기가 어렵습니다. 하지만, 장기보유특별공제, 일시적2조택 요건, 조정대상지역의 여부에 따라 양도세를 줄일 수 있는 여지는 있습니다. 결론적으로는 현재 질문자님의 상황에서는 주택2(빌라)를 먼저 매도하는 것이 유리합니다. 현재 거주중인 아파트로는 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 조건을 갖추기가 쉽다는 것이 그 이유인데요. 실제 거주 중이고 15년이상 보유했으므로 빌라를 정리하고 나면 이 아파트는 1세대 1주택 으로 비과세 매도가 가능합니다. 빌라를 먼저 처분해야 하는 이유는 또 있습니다. 빌라의 양도 차익이 적고 공시지가도 낮아 당장 세금부담이 적은 것이 그 이유입니다. 공시지가 8,200 만원 수준이고 실거래가도 비교적 낮을 가능성이 큽니다. 2주택자로 인해 양도세가 발생한다고 해도 거래 금액 자체가 적으므로 세금이 적게 됩니다. 시세가 높은 아파트 보다는 빌라를 먼저 팔아 양도세 발생시키고 적은 양도세만 부담한 후, 1주택자가 되어 추후 아파트는 비과세로 양도하는 전략입니다. 내용을 참고하셔서 좋은 판단 하시기를 바랍니다. 감사합니다.