미등기 신축 아파트 전세계약관련 문의드립니다.
안녕하세요
저는 재건축 신축 아파트에 전세를 들어가려합니다. 미등기 상태구요. 현재 입주기간이에요
임대인이 대출을 받아 아파트 잔금은 이미 다치른 상태이고, 전세금을 받아서 대출금을 갚는다고 하세요
궁금한 부분은
1. 대부분 전세금 받아서 분양잔금을 치르는데 대출을 받아 잔금을 치르거와 어떤 차이가 있을까요?
2. 임대인이 대출받아 잔금을 치뤘다는건 입주키를 받았다는 거고, 소유권이전 신청도 가능한 부분이지요?
3. 잔금날 임대인에게 전세금 입금 하고, 함께 은행가서 대출금 갚는거 확인하고 그외 해야할사항이 있는지 궁금해서요
4. 계약날 꼭 확인해야할 부분있 있으면 조언부탁드립니다.
미등기 전세계약건이라 처음이고 불안도 하여 문의드려봅니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
신축아파트에 대한 실거주 요건이 없는 경우에는 전세를 들여서 잔금을 치르는 경우가 많으며, 실거주 요건이 있는 경우에는 집단대출로 잔금을 치르고 입주를 하게 됩니다. 대체로 재건축 아파트의 경우에는 보존등기가 되기까지 시간이 많이 소요되므로 집단대출을 받아서 잔금을 치렀더라도 소유권이전 등기까지는 시간이 걸리는 경우가 많습니다. 전세보증금은 반드시 임대인 계좌로 입금하시고 대출 상환도 직접확인하는 것이 필요하며 전입신고와 확정일자를 받아야 할 것입니다. 분양계약서를 통해 임대인이 분양계약자가 맞는지를 확인해야하고 분양대금 완납증명서도 확인하셔야 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 대부분 전세금 받아서 분양잔금을 치르는데 대출을 받아 잔금을 치르거와 어떤 차이가 있을까요?
-> 크게 차이는 없지만, 임차인 입장에서는 선순위 임차권여부에 대한 확인은 반드시 필요합니다, 예를 들어 임대인이 전세보증금을 받고 근저당의 전액을 상환하지 않으면 임차인은 후순위가 되기 때문입니다. 그에 따라 위 방식으로 전입할 경우 반드시 전액 상환여부를 잔금일에 상환영수증등을 임대인으로부터 받아 확인하셔야 합니다.
2. 임대인이 대출받아 잔금을 치뤘다는건 입주키를 받았다는 거고, 소유권이전 신청도 가능한 부분이지요?
-> 일반적으로 잔금을 치루었다면 주택인도를 받았다고 볼수 있습니다. 다만, 소유권 이전신청의 경우 아직 등기가 나온 상태는 아니기 때문에 등기상 이전은 안되었을 것이고, 계약시에 분양계약서에 대한 확인과 분양사를 통해 확인하시면 될것으로 보입니다.
3. 잔금날 임대인에게 전세금 입금 하고, 함께 은행가서 대출금 갚는거 확인하고 그외 해야할사항이 있는지 궁금해서요
-> 보통 은행을 함꼐 가지는 않고, 임대인이 상환을 한뒤에 은행으로부터 상환영수증등을 받아 보여주거나 중개사가 이를 요청하여 전세세입자에게 확인시켜주는 방식으로 진행합니다,
4. 계약날 꼭 확인해야할 부분있 있으면 조언부탁드립니다.
-> 계약날에는 등기부가 없기 떄문에 분양계약서와 계약서상 본인일치여부확인 그리고, 기존 근저당 상환등의 내용을 특약으로 상세하게 적어 계약상 위험을 피하시는게 필요합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
먼저 전세금으로 잔금을 치르는 경우는 통상적인 케이스로 세입자의 전세보증금으로 분양잔금을 대신 치르는 구조입니다. 문제는 소유권이전등기 전에 전세권, 확정일자, 전입신고 등의 보호장치가 작동하지 않는다는 점입니다. 대출로 잔금을 치른 경우는 임대인이 스스로 대출을 일으켜 잔금을 납부했기 때문에 소유권이전등기 신청이 가능했고 , 그로인해 전입, 확정일자에 따른 대항력, 우선변제권 확보가능성이 높습니다. 그러나 이때는 대출금에 따른 근저당이 설정되어 있을 것이므로, 전세보증금이 대출보다 후순위가 되지 않도록 주의해야 합니다.
위 내용으로 1,2 번 질문에 대한 답이 되었으리라 생각하구요. 잔금날 대출 상환 확인하셨으면, 등기부 확인하시고, 보증보험도 가입하시는 것이 좋습니다.
계약날 꼭 확인해야 하는 사항으로는 등기부, 근저당 설정여부, 임대인 실소유자여부, 분양계약서 , 전입 및 확정일자 가능일자, 보증보험 가입가능 여부를 확인하시면 됩니다.
감사합니다.
1. 대부분 전세금 받아서 분양잔금을 치르는데 대출을 받아 잔금을 치르거와 어떤 차이가 있을까요?==> 전세보증금으로 잔금을 치르는 경우 비용이 발생되지 않지만 대출을 받아 진행되는 경우에는 이자에 대한 금융비용이 발생하게 됩니다.
2. 임대인이 대출받아 잔금을 치뤘다는건 입주키를 받았다는 거고, 소유권이전 신청도 가능한 부분이지요?==> 네 그렇습니다.
3. 잔금날 임대인에게 전세금 입금 하고, 함께 은행가서 대출금 갚는거 확인하고 그외 해야할사항이 있는지 궁금해서요==> 그러한 사항이면 충분합니다.
4. 계약날 꼭 확인해야할 부분있 있으면 조언부탁드립니다.==> 입주하는 주택과 관련하여 대출금이 있는지를 확인해 보시기 바랍니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
아파트 분양 잔금이 납부되면, 입주자는 입주증을 받고, 분양사 측에서 소유권 이전 등기 신청 가능 상태가 됩니다
단, 아직 등기 전이라면 명의는 시공사 혹은 조합 명의일 수 있고, 실제 등기권리는 임대인에게 있지 않을 수도 있으므로
입주자 명의의 분양계약서와 입주증을 반드시 확인하셔야 합니다
임대인이 받은 대출의 근저당 설정서류를 확인하고 당일 말소되는 것까지 확인이 필요합니다
가능하면 은행 창구에서 대출 상환 확인서를 직접 받는 것이 안전합니다
임대인이 실제 분양자인지 확인 필수이고
임대인의 분양계약서, 입주증, 신분증 일치 여부 확인하시기 바랍니다
부동산과 협의해서 잔금후에 전입신고,확정일자,전세보증보험까지 들어놓으시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
대출로 먼저 잔금을 치른 경우 임대인이 이미 분양사에서 잔급을 납부한 상태라 등기가 된 상태라 안전합니다. 이후 전세 보증금으로 대출을 상환하면 근저당권이 없어지기 때문에 전세입자 입장에서는 좀 더 좋은 조건이라 할 수 있습니다.
네 맞습니다.
전입신고와 확정인자 신고를 빠르게 하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
잔금을 전세보증금으로 치르는 경우가 통상적으로 많으나 집주인이 잔금대출로 우선 잔금을 치고 다음으로 전세세입자를 받아서 근저당권 설정을 말소하는 조건으로 임대차계약을 하는 경우도 많이 있습니다.
위의 경우 집주인이 미리 잔금을 쳤을 경우 선순위 근저당권이 설정이 되어져 있을 것이고 세입자는 반드시 전세보증금을 주고 선순위 근저당권이 말소가 되는 지 확인을 하고 다음으로 전월세 신고(확정일자) + 전입신고를 해서 우선변제권과 대항력의 권리를 확인을 하시면 될 것입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
대출받아 잔금을 치룬 후 전세를 맞추면 은행에 중도상환수수료를 지불해야 하니 임대인 입장에서는 손해입니다.
따라서 보통 전세금을 받아 해당 금액으로 잔금 및 중도금을 상황하빈다.네 맞습니다.
아니요, 그거 외에는 없습니다.
기본특약은 아실거고, 2번에 관한 내용만 확실하게 짚어서 확인하시면 됩니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?