아파트 전세안고 매매계약서 쓸때 주의사항
매매 가격 5.8억
현재 전세보증금 2.9억
내일 계약서쓰는데 꼭 확인해야되는것 등등 알려주세요.
처음 계약이라서 조금 어렵네요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세낀 매매의 경우 기존 세입자의 보증금 반환책임이 새로운 매수자에게 인계가 되기 떄문에 현 세입자의 전세계약서를 잘확인하셔야 합니다. 특히 계약기간과 보증금, 갱신청구권 사용여부등을 잘 확인하셔야 합니다. 그리고 최근 임차인에게 전세승계거부권이 있기 때문에 매매에 대한 세입자의 동의가 있는 지여부등도 확인을 하셔야 합니다.
계약서상에는 이러한 세입자관련사항을 특약으로 명시하시는게 필요하고 매매대금 지급의 경우 현 세입자의 보증금을 중도금으로 하여 계약금, 중도금, 잔금방식으로 작성하셔야 합니다. 이러한 모든 부분에 대해서는 중개사가 있는 경우 의무적으로 확인설명을 하기 때문에 잘 들으시고 궁금한 점은 물어보시면 될듯 보입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 전세보증금을 제외한 나머지 금액으로 소유권이전을 받는 것이고 향후 전세보증금 내어 줄 경우 6.27 대출 규제로 인해서 전세보증금반환용 대출이 1억 대출 한도가 있다는 점 숙지하시고 또한 현재 임차인의 우선변제권이나 대항력 즉 언제까지 거주를 하는 가 등의 문제를 잘 살펴볼 필요가 있습니다. 그리고 매도자에게 임대인으로써 현 임차인의 권리 승계가 뭐 있는지도 살펴봐야 합니다. 감사합니다.
매매 가격 5.8억
현재 전세보증금 2.9억
내일 계약서쓰는데 꼭 확인해야되는것 등등 알려주세요.
처음 계약이라서 조금 어렵네요
==> 아래사항을 확인해 보시기 바랍니다.
현 임차인의 매매에 동의하여 계약기간까지 거주하기로 하였는 확인이 필요함
현 임차인에게 건물 상 하자가 있는지 여부는 반드시 확인이 필요함
현 임차인의 임대차계약이 맞는지를 확인해야 합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세안고 구입하실 때는 계속해서 전세로 유지하실 것인지, 세입자퇴거 후 실거주하실 것인지에 따라서 조건이 달라질 수 있을 것입니다. 특히 수도권이라면 6.27 대출 규제로 인해 전세보증금반환 대출이 1억원으로 제한됨에 유의하셔야 합니다. 어느 경우이든 구입전 주택 내부를 잘 살펴서 하자가 있는지 여부를 확인해야 하고 세입자가 이사간 후 하자가 발견될 수도 있으므로 그에대한 특약도 걸어놓으셔야 합니다. 그리고 계약갱신청구권 사용여부를 확인해야하고, 세입자 퇴실 후 실거주하시려면 세입자로부터 퇴거 일정 확약서를 받아 놓을 필요가 있습니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하여 권리관계등에 대한 분석 및 세무적인 문제가 없는지 등을 확인하여 진행하시는 것이 좋을 것입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
소유자와 계약자가 동일인인지 확인을 해야 하며 근저당/가압류/전세권 등 다른 권리관계를 확인하시길 바랍니다.
전세보증금보다 우선 순위 권리가 있는지 반드시 확인하시고 전세보증금 승계 여부를 명확히 하시길 바랍니다.
특약사항으로 기재하시는 것이 좋습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,계약 전 반드시 확인해야 할 사항
1. 등기부등본 확인
소유자 명의가 일치하는지 확인
근저당/가압류/가처분 등 권리관계가 깨끗한지 체크
(전세보증금보다 선순위 채권이 있으면 위험!)
전세권 설정 여부도 확인 – 대항력 있는 임차인인지 확인
등기부등본은 잔금 직전에도 최신본으로 다시 확인하세요
,전세 임차인의 정보 확인
임대차계약서 사본 확인
전입신고일자 및 확정일자 확인
그래야 보증금이 보호되는 대항력 있는 임차인인지 확인 가능
계약기간 확인 (예: 2년 계약 중 1년 남은 상황인지 등)
처음 계약이시라면 공인중개사에게 전세계약서, 등기부등본, 임차인 정보, 세금 관련 조언 등을 자세히 요청하시면 공인중개사가 그런부분을 확인해서 계약서를 작성하게 됩니다
전세가 있는 계약은 세입자가 더 살건지 언제 나갈건지를 확인해서 계약을 해야 나중에 보증금 준비까지 계획을 세워야 합니다
잔금까지 마무리 잘하시기 바랍니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
아파트를 전세끼고 매매하시는 군요.
확인하셔야 하는 순서대로 적어 드리겠습니다.
등기부등본 확인입니다.
등기부등본에서 근저당·가압류 등 선순위 권리가 있는지 확인하세요.
세입자 전세보증금보다 선순위 채권이 있으면 위험합니다. 이런경우 매매 후 경매 시 세입자 보증금 못 돌려줄 수 있습니다. 세입자가 전세권 설정을 해두었는지도 확인하여야 합니다.
세입자의 보증금과 계약기간이 계약서에 명시되어야 합니다.
특약란에 보증금과 전세계약 만료일을 반드시 기입하도록 하시는 것이 안전합니다.
보증금 반환 책임을 매수인이 승계했다는 것을 기입합니다.
전세보증보험에 가입되어 있는지를 확인하시고, 보험기간 및 승계가능여부를 체크하셔야 합니다.
크게 이정도를 체크 및 기입하시기 바랍니다.
감사합니다.