안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 일시적 1가구 2주택 활용하여 갈아타기
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.비과세 혜택을 받을 수 있는 단계별로 정리를 해 보겠습니다. 1단계는 A주택에서 B주택으로의 갈아타기입니다.A주택은 남편 명의로 2020년 7월 30일에 취득했고, B주택은 아내가 혼인 전인 2019년 11월에 청약으로 분양권을 취득해 혼인 후인 2022년 11월 7일에 소유권을 취득한 상황입니다. 현재는 B주택에 실거주 중이며, A주택은 2025년 8월 이전에 매도할 계획입니다. 이 경우 혼인으로 인해 1세대로 본다면, B주택 취득일(2022년 11월 7일)로부터 5년 이내에 A주택을 양도하면 일시적 1가구 2주택으로서 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 2025년 8월 매도 예정이므로 이 요건은 충족되어 A주택은 양도세 비과세 대상이 맞습니다.2단계는 B주택에서 C분양권으로 갈아타는 단계입니다. A주택 매도 후 2025년 9월에 C분양권(2026년 12월 입주 예정)을 취득하고, 실거주 목적으로 이사할 계획이며, B주택은 2026년 12월 이전에 매도하고자 하는 경우입니다. 이때는 분양권이 주택 수에 포함되기 때문에 다시 일시적 1가구 2주택 요건을 검토해야 합니다. 분양권 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택(B주택)을 양도하면 비과세가 가능하며, 만약 B주택과 C분양권 모두 조정대상지역에 해당한다면, C분양권 취득 후 1년 이내에 B주택을 양도해야 하고, B주택에 1년 이상 실거주한 이력이 있어야 합니다. 질문에서 언급한 대로 2022년 11월부터 B주택에 실거주 중이라면 실거주 요건은 충족하며, C분양권을 2025년 9월에 취득했다면 B주택은 2026년 9월 이전에 매도해야 안전하게 비과세 요건을 만족시킬 수 있습니다.결론적으로, A주택에서 B주택으로의 갈아타기는 비과세 요건을 충분히 충족하며 문제 없습니다. 이후 B주택에서 C분양권으로 갈아타는 것도 조건만 맞춘다면 일시적 1가구 2주택 제도를 통해 비과세 적용이 가능합니다. 다만, 분양권 취득 시점과 B주택 매도 시점을 조정대상지역 여부와 맞춰 조심스럽게 관리할 필요가 있으며, C분양권을 취득한 후에는 1년 이내 B주택을 매도해야 하는 가능성이 높으므로 사전에 지역 요건을 정확히 확인해야 합니다.도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 현재 출산 혜택이 가장 큰 지역은 어디인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신 대로 현재 대한민국에서 초산 기준으로 출산 혜택이 가장 큰 지역은 인천시입니다. 인천시는 중앙정부에서 제공하는 모든 기본 혜택(임신·출산 의료비, 첫만남이용권, 부모급여, 아동수당, 보육료 및 교육비 등)을 포함해 약 7,250만 원 수준의 지원을 받을 수 있고, 여기에 인천시 자체적으로 마련한 지원금을 더하면 총 약 1억120만 원의 혜택을 받을 수 있도록 설계돼 있습니다. 이 외에도 임산부 교통비 50만 원 등을 포함하여 지자체 자체 지원금이 약 2,800만 원에 달합니다. 다만 이 제도는 2024년 초 발표되었지만 보건복지부 사회보장위원회의 승인 지연 등으로 인해 일부는 아직 시행되지 않았거나 조정 중인 상태입니다.한편, 충청북도나 전라남도 등도 지자체 차원의 양육수당과 출산장려금을 지급하고 있으며, 충북의 경우 총 8,000만 원 수준, 전남은 최대 1억 원대 초반까지 지원 가능한 구조이긴 하나, 이 역시 정부 기본 혜택을 포함한 금액입니다. 즉, 지자체 단독으로 인천 이상의 혜택을 제공하는 곳은 아직 없는 상황입니다.
부동산
Q. 경매시 당해세는 낙찰자 인수사항인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이런 경우, 당해세인 재산세 2,000만 원은 낙찰자가 인수해야 하는 채무입니다. 왜냐하면 당해세는 담보물의 공과금으로서 저당권이나 임차인의 권리보다 우선하여 징수되기 때문입니다. 즉, 경매로 소유권이 넘어가더라도 해당 부동산에 부과된 재산세는 새로 소유하게 되는 낙찰자가 인수해야 합니다.결론적으로, 낙찰자는 낙찰대금 7,500만 원 외에 재산세 2,000만 원도 부담해야 하며, 총부담은 9,500만 원이 됩니다.또한, 임차인의 보증금은 경매절차를 통해 보호받지만, 보증금 8,000만 원이 낙찰가보다 높아 배당이 부족할 가능성이 큽니다. 이 경우, 임차인은 배당 부족분에 대해 낙찰자에게 대항할 수 없으며, 보증금 중 일부 손해를 입을 수 있습니다.
부동산
Q. 외국 사는 딸이 어머니에게 아파트 증여
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우리나라는 수증자(증여받는사람) 에게 세금이 부과되기 때문에, 세금 측면에서 보면, 어머니가 딸로부터 아파트를 증여받을 경우, 증여세가 부과됩니다. 직계존비속 간 증여의 경우, 10년간 5천만 원까지는 비과세이며, 초과분에 대해 누진세율(10~50%)이 적용됩니다. 예를 들어 시가가 약 9억 원이라면, 공제 후 약 8억 5천만 원에 대해 증여세가 부과되고, 이 경우 세액은 약 2억 원 이상이 될 수 있습니다.절세 방안으로는 딸이 직접 어머니에게 증여하지 않고, 다른 자녀에게 증여 후 일정기간이 지난 뒤 어머니가 다시 증여받는 방법이 있으나, 이 역시 복잡한 세금 이슈가 따릅니다. 또한 아파트를 매각하고 현금으로 어머니가 주택연금용 주택을 구매하는 등의 우회 방식도 검토할 수 있습니다.만족스러운 답변이 되지 않을 수 있지만, 세법이 그렇습니다.
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Q. 동거인 세대분리 및 버팀목 전세대출 관련 질문
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 친구와 동거 중이며, 친구 명의로 된 월세집에 동거인으로 등본에 올라 있는 상황이라면, 이 상태 그대로는 버팀목 전세자금대출을 받을 수 없습니다. 그 이유는 이 대출이 ‘무주택 세대주’를 대상으로 하기 때문입니다. 지금처럼 친구가 세대주이고 본인이 동거인으로 등록되어 있다면, 세대주 요건을 충족하지 못하고, 친구가 유주택자인 경우엔 같은 세대 구성원으로 간주되어 무주택 요건에서도 벗어나게 됩니다. 따라서 대출을 받기 위해서는 본인이 반드시 단독 세대주로 등본에 올라 있어야 하며, 그 과정에서 세대분리를 먼저 해야 합니다.구체적으로는, 전세 계약을 체결한 후 새로운 집 주소지로 전입신고를 하면서 ‘새로운 세대 구성’으로 단독세대주 등록을 해야 합니다. 전입신고는 온라인(정부24)이나 주민센터에서 가능하고, 전입이 완료된 상태의 주민등록등본을 대출 신청 시 제출하게 됩니다. 이후 버팀목 전세대출은 본인의 단독 명의로 진행되며, 임대차 계약서, 전입신고된 주소지, 소득 등 자격 요건만 충족되면 대출 실행이 가능합니다.이사 이후에도 친구와 함께 살고자 한다면 실제로 동거하는 것 자체는 문제가 되지 않습니다. 다만 중요한 점은 친구가 전입신고를 하지 않고 등본에 함께 올라가지 않도록 해야 한다는 것입니다. 만약 친구가 등본상 세대원으로 등록되면, 유주택자인 친구가 같은 세대 구성원으로 간주되어 대출 요건에 어긋날 수 있고, 추후 대출 연장 시에도 문제가 생길 수 있습니다. 실거주 여부가 아닌, 등본상 세대 구성이 핵심이기 때문에, 친구는 전입신고 없이 거주하되, 공식적으로는 별도 주소에 거주 중인 것으로 유지하는 것이 안전합니다.