안녕하세요. 한영현 전문가입니다.
부동산
Q. (긴급 ㅠㅠ) 아파트 매매 계약 관련 질문드립니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.계약서 특약 사항으로 단순 근저당 말소 뿐만 아니라 불이행 시 처벌 조항까지 같이 기재하시면 좋습니다. 손해배상 쪽을 기재하십시오.지인의 말처럼 계약금 + 중도금을 채권최고액 이하로 조정하면 근저당 채권자 보호도 되고 매수인도 안전합니다.일반적으로 계약금은 매매가 10%, 중도금은 40% or 60%가 표준이나 근저당 상황을 고려해 중도금을 나누거나 지급시기를 조정하는 것이 좋습니다.잔금 지급 조건, 중도금 관련, 채무 불이행 조항을 기재하시길 바랍니다.잔금 지급 전 근저당 말소 완료가 확인 된 후 잔금 지급중도금 지급 시기, 금액, 부분 지급 가능 여부 명확히 하시길 바랍니다.매도인이 근저당 해제 지연 시 중도금/잔금 지급 거부 가능과 분쟁 발생 시 계약 해지 및 손해배상 조항을 기재하시길 바랍니다.
부동산
Q. 등기부등본에 부동산정보요약에서 순위의 의미
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.1순위는 등기는 처음 등록된 소유권보존등기가 되어 있고 2순위 등기는 그 다음에 소유권이 이전된 경우 표시됩니다.따라서 2순위라는 것은 소유권 이전 등기가 2번째로 접수되었다는 뜻이지 임대인님이 집주인이 아니거나 부동산에 문제가 있다는 의미는 아닙니다.감사합니다.
부동산
Q. 아파트 전세 2년 후 집주인이 전세금 인상 할수 있나요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따라 전세 계약 갱신 시 임대인은 최대 5%까지 전세금 인상을 요구할 수 있습니다. 다만 기존 임대차 계약이 완전히 종료된 후 새 계약을 맺거나 또는 갱신 계약을 1회 이상 한 뒤에는 이 인상 제한이 적용되지 않습니다.감사합니다.
부동산
Q. 서울 아파트 가격의 향방(단기/중장기 관점)
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.2025~2028까지 하락 횡보할 수 있다고 보지만 타 전문가들은 공급 부족 인플레이션, 금리 인하 등 요인으로 새 상승 국면 초입에 들어설 것 같습니다. 이 시기에는 이미 입지 좋은 부동산을 선점하는 것이 중요합니다.10년 후에는 서울의 아파트 시장은 초고가 단지 일부가 급등하면서 접근 가능한 중간 가격대도 꾸준히 올라갈 것으로 예상합니다.인구 집중, 재건축 규제 완화, 초저금리 흐름 정착, 공급 절벽 등 장기적 수요, 공급 불균형 구조로 인해 많은 전문가들이 장기적으로 전 고점을 뛰어넘는 가격 상승 흐름이 지속될 것으로 전망하고 있습니다.감사합니다.
부동산
Q. 오피스텔 자녀에게 매도해도 괜찮을까요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.자산 형성, 장기적 투자가 목적이라면 청년주택 -> 추후 아파트나 실거주 주택으로 옮기는 것이 좋을 듯 합니다.개인적으로는 오피스텔보다는 아파트를 첫 주택으로 매수하는 것이 향후 도움이 될 듯 합니다.감사합니다.
부동산
Q. 청약에 당첨되기 위해서 거짓으로 정보를 기재하는 행위..
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.주택법에 따라 부정 청약이 적발된 경우 최대 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하 벌금에 처해집니다. 또한 부정청약으로 취득한 이익이 1천 만원을 넘으면 그 이익의 최대 3배까지 벌금이 가중될 수 있습니다.또한 부정 청약이 사실이라면 당첨 및 공급 계약은 즉시 취소 되고 이미 분양권을 받은 경우에도 주택을 환수합니다.감사합니다.
부동산
Q. 군 관사로 이용 중인 아파트도 엄청 좋은가 보네요...
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.용산구 한강뷰 군 관사에서 벌금을 내며 퇴거하지 않고 계속 거주하는 사례가 실제로 존재합니다.군 관사 퇴거 기간 이후에도 퇴거 지연 관리비 명목으로 별금만 내면 거주를 지속할 수 있는데 용산구 1급지 32평 아파트 기준으로 6개월까지는 월 160만 원 이후엔 240만 원 수준입니다. 이는 인근 동일 면적 아파트 월세보다 크게 저렴하여 금전적 부담이 적습니다.벌금 외 추가 제재가 뚜렷하지 않고 관리비 형태로 납부만 하면 가족과 계속 거주할 수 있기 때문에 한 번 퇴거 대기 명령이 떨어진 뒤에도 상당기간 거주가 가능합니다.
부동산
Q. 공공분양 잔여세대 추가 모집공고 관련 주담대
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.공공분양 아파트의 발코니 확장은 대체로 분양가에 포함되지 않고 별도 옵션으로 책정되어 있습니다.계약서나 모집공고에는 확장비용과 추가 선택품목비용이 별도로 명시되고 입주자가 선택하거나 제외할 수 없는 경우도 있습니다만 대부분 선택할 수 있습니다.보금자리론 주담대는 보통 분양가 기준으로 70% 내외까지 대출되며 발코니 확장 및 추가 선택품목 비용은 분양가에 포함되지 않아 대출 한도 산정에서 제외될 가능성이 큽니다.감사합니다.
부동산
Q. 월세 인상률에대해서문의합니다!!!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.계약갱신청구권을 행사 하시길 바랍니다.계약갱신청구 행사 시 임대로 5%이내로 올릴 수 있기 때문에 임대인과 적절한 협의가 될 것입니다.임대인과 원만하게 해결하시길 바랍니다.
부동산
Q. 신탁 명의 임대차계약 중 보증금 반환 불안 및 월세 미납 상계 관련 문의
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.월세는 계약 만료 전까지 계속 납부해야 하며 임대인 동의 없는 보증금 상계 주장은 법적 분쟁 위험이 큽니다.임대인의 매매 사실에 따른 계약 해지 및 보증금 반환은 별도 협의 및 법적 절차가 필요합니다.임대인이 매매로 인해 임대차 계약을 해지하거나 주택 소유권이 이전되면 임차인은 임대차보증금 반환 청구권을 가지며 신탁 계약 관계에 따라 신탁회사 책임은 제한적일 수 있습니다.임대인의 재산 상황과 매매 절차에 따라 반환 지연 또는 감액 가능성도 있으니 주의하시길 바랍니다.