신탁 명의 임대차계약 중 보증금 반환 불안 및 월세 미납 상계 관련 문의
저희는 현재 신탁 명의로 된 주택에 임차인으로 거주 중입니다. (신탁 동의서는 작성 완료했으나, 해당 동의서에는 신탁회사는 책임이 없고, 모든 책임은 위탁자인 임대인에게 있다는 내용이 기재되어 있습니다. 따라서 월세와 관리 등은 모두 위탁자인 임대인에게 지급해 왔습니다.)
그런데 최근 개인적인 사정으로 중도 계약 해지를 고려하던 중, 임대인이 해당 주택을 매매하려는 사실을 알게 되었습니다. 이로 인해 현재는 새로운 세입자도 구하지 못하는 상황입니다.
이런 상황에서,
앞으로의 월세를 계속 납부해야 하는지, 아니면 보증금에서 상계 처리하겠다고 하고 미납해도 되는지 궁금합니다.
만약 월세를 미납하고 “보증금에서 차감해달라”고 주장할 경우, 임대인이 추후 소송을 제기할 가능성이 있는지 궁금합니다.
저희 입장에서는 이미 임대인에 대한 신뢰가 무너졌고, 보증금 전액을 반환받기 어려울 것 같아 실질적으로 돌려받을 금액을 최대화하는 방법이 무엇인지 조언을 부탁드립니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 임대인의 경우 해당 부동산을 매매는 가능하게 되고 또한 그 부동산을 매수하는 사람은 기존 임차인의 권리르 승계를 받게 되니 크게 걱정을 하지 않으셔도 됩니다. 또한 중도해지의 경우 사실 임대인의 동의가 필요한 부분이고 임대차완료가 되어야 보증금을 반환을 받을 수 있습니다. 또한 월세와 보증금 상계 처리도 임대인과 협의가 되어야 되는 부분이고 2기(2번)연체가 되게 되면 계약갱신청구권등의 행사가 제한되고 계약해지를 당할 수도 있는 규정이 있긴 합니다. 우선 임대인과 협의가 우선으로 보여 집니다.
감사합니다.
앞으로의 월세를 계속 납부해야 하는지, 아니면 보증금에서 상계 처리하겠다고 하고 미납해도 되는지 궁금합니다. ==> 가능합니다.
만약 월세를 미납하고 “보증금에서 차감해달라”고 주장할 경우, 임대인이 추후 소송을 제기할 가능성이 있는지 궁금합니다.==> 그럴 가능성이 거의 없습니다
저희 입장에서는 이미 임대인에 대한 신뢰가 무너졌고, 보증금 전액을 반환받기 어려울 것 같아 실질적으로 돌려받을 금액을 최대화하는 방법이 무엇인지 조언을 부탁드립니다. ===> 법원에 소송제기 등이 필요한 사항입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 신탁등기가 되어 있다면 실질적은 소유주인 임대인은 등기부상 명의자가 아니기에 주택을 매도할수 없습니다. 신탁등기가 말소되고 소유권이 현 임대인에게 이전되어야만 매매가 가능할수 있습니다. 우선적으로 등기부 부터 확인을 해보시기 바랍니다. 신탁등기가 말소되어 소유권이 넘어왔다면 매매가능성이 있는 것이고 그게 아닌 신탁등기가 그대로 있다면 임대인이 주택을 매매하기는 어렵습니다.
질문에서 임대인이 설령 위 조건이 되어 매매를 하더라도 이를 이유로 월세납입을 거부할수는 없습니다. 월세지급의 반대급부는 주택사용수익이고 주택을 사용하고 있다면 당연히 내셔야할 부분입니다. 만약 본인임의대로 보증금에서 차감하라는 것은 임대인과 협의를 거쳐 동의가 되었다면 문제가 없으나 본인임의대로 지급을 히지않을 경우 임대차보호법에 따라 계약해지 통보를 받을수 있고, 해지에 따른 손해배상의 책임을 지셔야 합니다, 두번째 질문에서 발생할수 있는 소송이라면 손해배상소송으로 이어질 가능성은 있습니다. 세번쨰질문의 경우 명의를 변경하였다는 이유만으로 신뢰가 무너졌다는 부분은 개인적 판단이 큰 듯 보이고, 매매자체가 계약상 큰 위법사항은 아닙니다. 다만 최근 임차인 권리강화측면에서 소유권 이전시 전세승계거부권이 있고 이를 통해 승계를 거부하고 현시점 계약해지 요구등을 하실수는 있으나, 이를 위해서는 승계거부가의 이유가 법률상 일정요건에 해당이 되어야 합니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
원칙상 보증금은 돌려받는 금액이고, 미납 월세는 연체료까지 부과돠어 한번에 납부를 해야합니다.
상계처리의 경우 임대인의 동의 있으면 가능합니다.
소송 가능성은 있습니다만 제로에 가깝습니다.
임대인에게 만기 전 중도퇴거를 명분으로 3개월치 월세 + 중개보수 지불할테니
계약종료 및 보증금 반환이 가능한지 물어보시고
만약 거부하거나 불가하다는 통보가 오면 종료일까지 월세 보증금에서 까라 통보하심이 좋아보입니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
월세는 계약 만료 전까지 계속 납부해야 하며 임대인 동의 없는 보증금 상계 주장은 법적 분쟁 위험이 큽니다.
임대인의 매매 사실에 따른 계약 해지 및 보증금 반환은 별도 협의 및 법적 절차가 필요합니다.
임대인이 매매로 인해 임대차 계약을 해지하거나 주택 소유권이 이전되면 임차인은 임대차보증금 반환 청구권을 가지며 신탁 계약 관계에 따라 신탁회사 책임은 제한적일 수 있습니다.
임대인의 재산 상황과 매매 절차에 따라 반환 지연 또는 감액 가능성도 있으니 주의하시길 바랍니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
신탁 부동산 임대차는 일반적인 계약보다 복잡하고 위험 요소가 많아서 신중한 접근이 필요합니다. 말씀하신 내용들을 바탕으로 하나 씩 살펴 보겠습니다.
앞으로의 월세 납부 및 보증금 상계 처리 여부
원칙적으로는 월세를 납부해야 합니다.
임차 보증금은 임대차 계야 종료 후 주택을 인도하고 나가는 시점에 발생하는 채무 불 이행(밀린 월세, 관리비, 원 상 회복, 비용 등)에 대해 임대인이 우선적으로 공제 할 수 있도록 담보하는 금액입니다. 계약 기간이 끝나기 전 임차인이 일방적으로 월세를 보증금에서 상 계 처리하겠다고 하고 납부를 중단하는 것은 법적으로 인정받기 어렵습니다.
만약 계약 기간이 아직 남아 있는 상태에서 월세를 미납 하시면, 임대인은 이를 계약 위반으로 간주하고 법적 조치를 취할 수 있습니다
월세 미납 시 임대인의 소송 제기 가능성
네, 임대인이 소송을 제기할 가능성이 매우 높습니다.
임차인이 월세를 미납할 경우, 임대인은 다음과 같은 법적 절차를 밟을 수 있습니다.
명도 소송 제기 : 월세 2 기분 이상 연체 시 임대인은 임대차 계약을 해지하고 건물을 비워 달라는 명도 소송을 제기할 수 있습니다.
미납 월세 청구 :
소송 과정에서 미납된 월세는 물론,지연 손해 금까지 청구할 수 있습니다.
소송 비용 부담 :
소송에서 패소 할 경우, 소송 비용과 변호사 비용까지 부담하게 될 수 있습니다.
따라서 임대인이 보증금을 제대로 돌려주지 않을 것 같다는 우려 때문에 월세 납부를 중단하는 것은 오히려 불리한 상황을 만들 수 있어 신중하셔야 합니다.
보증금 전액 반환 및 실질적 돌려받을 금액을 최대화하는 방법
임대인에 대한 신뢰가 없으시다면, 법적인 테두리 안에서 최대한 보증금을 지킬 수 있는 방법을 모색하는 것이 중요합니다.
신탁 동의서 및 계약서 재검토 :
작성하신 신탁 동의 서와 임대차 계약서를 다시 한번 꼼꼼히 검토해 보세요. 특히 "신탁 회사는 책임 없고, 모든 책임은 위탁 자인 임대인에게 있다는 내용"이 명확히 기재되어 있다면, 임대인(위 탁자)에게 직접 보증금 반환을 요구하는 데 법적 근거가 됩니다.
중요 : 만약 처음 계약할 때 신탁 사의 '임대차 동의'나 '수탁 자의 학인'이 제대로 이루어 지지 않았다면, 신탁 관계에서는 임차 권 대항 력이 약해질 위험이 있습니다('신탁 동의 서'를 작성하셨다고 하셨으니, 이 부분이 어떻게 명시되어 있는지 정확히 확인하시는 것이 중요합니다)
임대인과의 적극적인 합의
임대인이 주택 매매를 고려하고 있으므로, 임대인 입장에서도 현재의 임대차 관계를 정리하는 것이 매매에 유리합니다. 이 점을 활용하여 적극적으로 협의를 시도해 보세요
중도 해지 합의 : 중도 해지에 따른 새 임차인 주선 의무, 위약금 등에 대해 협의하고, 임대인이 매매를 원하고 있으니 새로운 세입 자를 구하지 못해도 임대차 계약 해지 및 보증금 반환을 해 달라고 요구할 수 있습니다.
내용 증명 발송 : 협의 내용을 명확히 하고 법적 효력을 발생 시키기 위해, 합의된 내용이나 보증금 반한 요구 사항을 담은 내용 증명을 임대인에게 발송하는 것을 고려해 보세요
월세 '선 공제'에 대한 협의
만약 임대인과의 신뢰가 너무 깨져서 월세를 더 이상 납부하기 어렵다면, 계약 해지를 전제로 남은 기간의 월세를 보증금에서 상계 하자는 내용으로 임대인과 명확하게 합의하고 이를 서면으로 남겨야 합니다. ( 예 : "2025년 10월부터 계약 종료 시 까지 발생하는 월세는 보증금에서 상계 처리하고, 잔여 보증을 반환한다"는 식)
협의가 없다면 절대 월세 납부를 중단하지 마십시오.
결론적으로, 임대인과의 명확한 서면 합의가 없다면, 임대차 기간 동안 월세는 계속 납부하는 것이 안전합니다 신탁 부동산 임대차는 복잡하므로, 현재 작성하신 계약서와 신탁 동의 서를 가지고 부동산 전문 변호사나 법률 구조 공단에 방문하여 구체적인 법률 상담을 받고 도움을 받아 현재 상황에서 가장 유리한 해결책을 모색해야 합니다. 중도 해지나 월세 상계 등 모든 협의 내용은 반드시 서면(내용 증명 등)으로 남겨 법적 효력을 확보해야 합니다. 구두 합의는 추후 문제가 발생했을 때 증명하기 어렵습니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
보증금 반환이 불안하더라도,
월세를 임의로 미납하고 보증금에서 차감하겠다고 주장하는 것은 법적 분쟁을 유발할 수 있으며, 임대인이 소송을 제기할 가능성도 충분히 있습니다
단, 예외적으로 보증금 반환이 매우 불확실하거나 임대인의 잠적·파산 등 특별한 사정이 있다면,일정 요건 하에 월세 상계 주장이 법원에서 인정될 수 있습니다
그러나 일반적으로는 임의 상계는 불리하게 작용할 수 있습니다
임대인은 월세 미납을 이유로 소송을 제기할 수 있습니다
이 경우, 연체료 또는 손해배상 청구까지 할 수 있고,임차인은 법정에서 보증금 반환이 불안정한 사정, 상계 사유 등을 적극적으로 입증해야 합니다
판례나 판결문을 보면,
임대인이 보증금 반환을 거부하거나 명백한 반환 불능 사정이 있어야 상계 인정됩니다
무단 월세 미납보다는, 임대인과 중도해지 및 조기퇴거 합의를 유도하시고
새로운 세입자를 구해서 계약을 승계시키는 방안도 유리합니다
상계 주장은 최후의 수단으로 사용하되, 반드시 증거 확보가 필수입니다
장도연이 추천하는 아하!
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