안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 25년도는 부동산 매수타이밍 일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 매수 타이밍은 경제 상황, 정부 정책, 개인의 재정 상태, 지역별 부동산 시장 등 다양한 요인에 따라 달라집니다.올해 상반기 매수상반기에는 여전히 금리 상승에 대한 부담과 경기 불확실성이 남아 있어 매수 심리가 낮아진 상태일 가능성이 큽니다.거래량이 적을 경우, 매도자가 가겨을 낮추는 상황이 나타날 수 있습니다.DSR 3단계가 본격적으로 시행되면 대출 한도가 크게 줄어들 수 있으므로 대출 여력이 있는 상태에서 매수하는 것이 유리할 수 있습니다.최근 몇 년간의 공급 감소로 인해 주택 공급 부족이 다시 이슈가 될 가능성이 있습니다. 상반기 중 매수는 공급 부족이 반영되기 전에 이루어질 가능성이 있습니다.DSR 3단계 이후 매수DSR 3단계 시행 후에는 대출 규제로 인해 매수 여력이 더 낮아지면서 거래량이 줄고, 일부 지역에서는 가격 조정이 더 나타날 가능성이 있습니다.상반기 동안 금리 변화, 경제 지표, 부동산 정책 등이 어떻게 변하는지 지켜 본뒤 판단할 수 있습니다.결론만약 금리가 상반기에 정점을 찍고 하반기에 낮아질 가능성이 보인다면 하반기 매수가 유리할 수 있습니다. 하지만 금리가 장기간 높은 수준을 유지할 경우 가격이 하락세를 보이는 상반기 매수가 나을 수도 있습니다.상반기 중 실거주 목적으로 매수할 경우 현재 시장 분위기에서 매도자와 적극적으로 협상해 좋은 조건을 확보하는 것이 유리 할 것으로 보입니다.투자 목적이라면 DSR 3단계 이후로 시장 상황이 더 명확해진 뒤 저평가된 매물을 선별해서 접근하는 것이 좋습니다.다양한 시장 상황을 보시면서 판단을 하시기 바라며,제가 드린 내용은 단순 의견으로 참고 자료로 활용하시기 바랍니다.
부동산
Q. 지방 빌라 월세살고있는데 경매로넘어갔습니다..
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 상황에서는 계약 만료 이후 보증금 반환 문제와 관련해 몇 가지 중요한 점을 고려해야 합니다.보증금 반환 시점원칙적으로 보증금은 계약이 종료되는 시점(2025년 7월)에 돌려받아야 합니다.만약 임대인지 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인은 임대차 계약 종료 후 법적 조치를 통해 반환을 요구할 수 있습니다.경매를 통한 해결 가능성경매 신청은 임대인의 재산이 경매로 처분되도록 요구하는 절차 입니다.지방의 경우 경매 진행 속도가 느릴 수 있으나, 임차인이 전입신고와 확정일자를 받았다면 보증금 반환에 우선순위가 보장 됩니다.경매 절차가 계약 종료 후까지 진행되지 않을 경우라도 경매가 완료된 이후 보증금을 우선적으로 받을 권리가 유지됩니다.대비책계약 종료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청해 반환을 요구할 수 있습니다.비교적 간단한 절차로 진행되며, 법적 소송에 비해 시간과 비용이 적게 듭니다.임차인이 요구한 금액이 소액임차인의 기준에 부합한다면, 해당 주택이 경매로 넘어가더라도 일정 금액은 우선적으로 보호받을 수 있습니다.실질적 대처 방안25년 7월 이전 - 임대인과 협의하여 보증금 반화 계획을 확실히 잡는 것이 우선 입니다. 임대인이 반환 여력이 없다면 경매 절차를 준비 합니다.25년 7월 이후 - 보증금을 반환받지 못하면 소송이나 경매 신청을 진행 합니다.보증금을 안전하게 돌려받기 위해 계약 종료 전에 임대인과 상황을 확인하고, 만약의 상황에 대비해 법적 절차를 미리 숙지해 두시는 것이 좋을 듯 합니다.
전기기사·기능사
Q. 전기기사 시험은 왜 난이도가 높다고 하나요?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.전기기사 시험의 경우 지금은 합격률이 조금 높아진 경향이 있으나,이전에는 10% 미만으로도 나온 적이 있습니다.실제 시험 난이도를 체감한 수험생들 대부분이 전기기사 시험은 계산이 복잡하고,외워야 할 내용들도 많아서 체감 난이도가 가장 높다고 합니다.무슨 이유에서인지 합격률을 올리기 위해서 난이도가 조금 낮아지기도 했지만,언제 난이도가 다시 극악으로 치달을지 모릅니다.
부동산
Q. 1가구 2주택 되면 내는 세금뭐뭐 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.증여를 받으신다고 하면 일단 증여세를 내셔야 합니다.부모님으로 증여를 바은 경우 10년간 5,000만원까지는 공제가 됩니다. 공제 후 남은 금액은 과세표준에 따라 세율이 정해 집니다.공시지가 3억원 아파트 증여시3억 - 5,000만원 = 2억 5,000만원과세표준 2억 5,000만원 > 세율 20%계산: 2억 5,000만원 * 20% -1,000만원(누진공제액) = 4,000만원 이 되며,증여일로부터 3개월 이내 신고해야 합니다.그 외에 증여 받은 부동산의 취득세, 재산세, 종합부동산세를 납부 하셔야 합니다.
부동산
Q. 집주인 사망시 전세 보증금은 돌려받지 못하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.집주인이 사망을 한 경우라하더라도 전세나 월세의 계약은 계속 유효 합니다. 집주인이 사망했다고 해서 세입자의 권리가 사라지거나 기존 계약이 자동으로 종료되는 것은 아닙니다.보증금 반환집주인이 사망하면 그 재산과 함께 전세보증금 반환 의무도 상속인에게 승계됩니다.즉, 집주인의 자녀, 배우자 등 상속인이 보증금을 반환할 책임을 집니다.만약 상속인이 상속을 포기하거나 상속재산이 부족하다면 임대차보호법에 따라 우선변제권을 통해 해당 주택 경매나 처분에서 보증금을 우선적으로 받을 수 있습니다. 그러기 위해서는 전입신고와 확정일자가 필요 합니다.계약 일정과 거주 문제세입자는 계약 기간 동안 정상적으로 거주를 할 수 있으며 계약 만료 시에은 상속인이 보증금을 반환해야 하며, 반환되지 않을 경우 법적 절차를 통해 청구할 수 있습니다.충분한 답변이 되셨으면 좋겠습니다.