토지거래허가구역의 경우 경매로 매입하면 규제가 적용되지 않나요?
기사에 보니 토지거래허가구역의 경우 경매로 매입하면 규제가 적용되지 않는건가요? 왜 그런지 궁금한데요 자세하게 설명좀 부탁드립니다.
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.
부동산거래신고법에 명문으로 규정된 사항입니다. 부동산거래신고법상 토지거래허가구역으로 지정된 토지에 관한 소유권, 지상권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결할 때는 관할 토지의 시군구청장의 허가를 받아야 합니다.
다만 그 예외사항으로 경매에 의한 취득 규정을 두고 있습니다.
예외사항은 이외에도..
① 대가가 없는 상속·증여 등
② 허가대상면적 미만의 토지
③『공익사업을 위한 토지등의취득 및 보상에관한법률』에 의한 협의취득·수용·사용
④『민사집행법』에 의한 경매
⑤『국유재산법』제12조의 규정에 의한 국유재산을 일반경쟁입찰에 의한 처분의 경우
⑥『공유재산 및 물품관리법』제10조에 따른 공유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우
⑦『도시 및 주거환경정비법』제48조에 규정에 의한 분양의 경우 보류지 등을 매각하는 경우
⑧『건축물의 분양에 관한 법률』에 의거 건축물을 분양하는 경우
⑨『도시개발법』,『주택법』,『택지개발촉진법』에 의한 토지의 공급
⑩『산업입지 및 개발에 관한법률』에 의한 사업시행자가 분양하는 경우
⑪『농어촌정비법』에 의한 농지등의 교환·분합 및 사업시행자가 농지를 매입하는 경우
⑫ 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행의 경우
⑬ 국가 또는 지방자치단체가 비상재해시 권리이전 또는 설정하는 경우
⑭『한국온천공사 및 농지관리기금법』에 의한 농지 매매·교환 및 분할을 하는 경우
⑮『외국인토지법』제4조에 따라 외국정부 또는 국제기구가 토지획득 및 허가받는 경우
⑯ 한국자산관리공사가 『금융기관부실자산등의효율적처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한법률』 규정에 따라 토지취득 및 경쟁입찰을 거쳐
매각하거나 3회이상 공매하여 유찰된 토지 매각의 경우
⑰ 법령 규정에 의하여 조세·부담금 등을 토지로 물납하는 경우
등이 있습니다.
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안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
토지거래허가제의 주요 예외사항 중에는 상속 및 증여 그리고 공매 및 경매, 공익사업에 의한 수용, 국가 및 지방자치단체의 거래, 재건축 조합의 보류지 매각 및 건축물 분양 등의 예외를 두고 있습니다.
즉 경매의 경우 토지거래허가제의 예외사항으로 규제를 받지 않습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
토지거래허가구역내 부동산을 경매를 통해 취득시 토지거래허가를 면제하는 이유는 관련 법령에서 규정을 학고 있기 때문입니다. 이는 경매절차가 공정성과 투명성을 보장하며, 매수신청과정에서 모든 이해관계자에게 동등한 기회를 제공하기 떄문에 경매취득은 일반 사인간의 사적거래가 아닌 법적 절차에 따른 취득으로 보아 허가제를 우회하려는 시도로 보지 않기 떄문입니다. 그에 따라 경매취득시에는 토지거래허가를 별도로 받지 않아도 되기 떄문에 시간과 절차를 간소화활수 는 장점이 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
토지거래허가구역내 부동산을 경매로 낙찰 받는 경우, 일반 매매와 달리 자자체즤 허가를 받을 필요가 없습니다. 이는 민사집행법의 예외 규정에 따라 적용되며, 경매로 취득한 부동산은 토지거래허가제의 규제를 받지 않습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
토지거래허가제가 시행되는 구역이라도 경매의 경우에는 토지거래허가제가 적용되지 않습니다. 이는 경매 제도의 취지를 살펴보면 이해를 할 수 있는데, 경매는 채무자의 재산을 강제로 처분하는 절차로서 자발적인 매매가 아닌 공적인 강제 집행으로서, 투기를 목적으로 하는 거래가 아니므로 규제를 적용하는 것이 합리적이지 않고, 규제 적용시 그만큼 처분도 힘들어져서 소기의 목적을 달성하기 어려워지므로 규제를 적용하지 않는 것입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
토지거래허가구역에서는 부동산을 매수할 때 ‘토지거래허가’를 받아야 하는데, 간혹 언론에서 “경매로 매입하면 토지거래허가가 적용되지 않는다”는 표현이 나오기도 합니다.
1. 토지거래허가구역이란?
토지의 투기적 매입을 막고자, 국토교통부나 지방자치단체장이 일정 지역을 지정해 부동산 거래 전에 허가를 받도록 한 제도입니다.
대상: 일정 규모 이상의 토지(건물이 있는 경우도 포함됨)
주요 규제: 매수자가 관할 구청장 등의 허가를 받은 후 계약 체결
허가 요건: 실거주 또는 실수요 목적이어야 하고, 전매 제한 기간도 적용됨 (최대 5년)
2. 경매 시 허가 여부
결론부터 말하면 “경매로 취득하는 경우, 토지거래허가를 받지 않아도 되는 것이 맞습니다.”
관련 법률: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조 제1항 단서“경매, 공매 등 법원의 명령이나 처분에 따른 경우에는 토지거래계약허가를 받지 않아도 된다.”
즉, 법원의 강제절차에 의해 소유권이 이전되는 경우는 토지거래허가 대상에서 제외된다는 의미입니다.
3. 이유
(1) 강제집행 절차이기 때문경매는 채권자의 강제집행 절차로 이루어지는 것이며, 일반적인 시장거래와는 다릅니다.
여기서 허가를 요구하게 되면, 경매 절차에 행정적 불확실성이 개입되어 채권자의 권리 회수에 중대한 지장이 생깁니다.
토지거래허가는 보통 “이 사람이 이 부동산을 실수요로 매입하는가?”를 따지는데,
경매는 공개경쟁을 통해 낙찰되는 방식이기 때문에 사전에 그런 판단을 적용하기 어렵습니다.
법원이 매각허가결정을 내린 이상, 이를 다시 행정기관의 허가 대상에 넣게 되면 법원의 판단과 충돌할 수 있고, 소유권 이전 절차가 지연될 수 있습니다.
따라서 경매(또는 공매) 취득은 예외적으로 허가 없이 가능하도록 정한 것입니다.
비록 ‘토지거래허가’는 면제되지만, 다음 사항은 여전히 적용될 수 있습니다
거주 의무 여부: 일부 지역에서는 경매로 낙찰받아도 주택 전매 제한이나 실거주 조건이 있을 수 있습니다. (특히 청약 관련 규제와 연계된 경우)
대출 규제: 토지거래허가 여부와 무관하게, LTV, DSR, 주택담보대출 금지 등의 금융 규제는 여전히 적용
재건축, 재개발 조합원 자격 등과 연계된 제한도 별도로 있을 수 있음
도움이 되셨기를 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
토지거래허가제는 부동산 투기를 방지하고 국토의 계획적 이용을 위해 도입된 제도입니다
하지만 법원 경매를 통한 토지 취득은 공공기관 간 거래로 간주되어, 일반적인 허가 절차를 거치지 않아도 됩니다
이는 법적으로 허가 대상에서 제외되기 때문입니다
경매로 취득한 토지에는 실거주 의무가 부과되지 않으므로, 실거주를 하지 않아도 됩니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
토지거래허가제는 거래를 일반적으로 자발적인 매매계약으로 규정합니다.
그러나 경매는 자발적인 거래가 아니라 법원의 강제집행이므로 법 적용 대상이 아니라고 판단하는 것 같습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.
토지거래허가구역이란 '일정 규모 이상의 토지를 사고팔기 위해서는 미리 허가를 받아야 하는 규제지역'입니다. 이규제는 부동산 투기를 억제하고 공공의 목적에 맞는 토지 이용을 유도하기 위해 시행되며, 국토교통부나 각 지자체장이 직접 지정합니다.
토지거래허가구역내 부동산을 경매로 매입하는 경우, 일반 매매와 달리 토지거래허가 규제가 적용되지 않습니다.
즉 경매로 낙찰을 받으실 경우 허가를 받을 필요도 없고, 실거주 의무등 각종 제한도 받지 않습니다.
토지거래허가제도는 당사자 간 '자유로운 거래'를 규제하는 제도인데 법원 경매는 국가 권력에 의해 이루어지는 절차이므로 '허가 대상이 아니다'는 입장입니다.
이상입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
경매는 채권자가 본인 채권을 회수하기 위한 절차로
토지거래허가구역안에 있는 매물에 경매로도 규제가 적용되면
채권자의 채권회수에 악영향이 있기에 규제가 적용되지 않습니다.
더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.