재건축 할만한데 리모델링 하는 이유 뭘까요?
아파트들 보다보면 재건축 재개발 할만한데도 리모델링 추진하는 단지들이 많더라구요. 재건축은 안되는 건가요? 궁금하네요..
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
재건축을 하려면 안전진단 통과가 필수 인데 2018년 이후로 기준이 대폭 강화가 되었습니다. 구조적 안전성 점수가 높으면 아무리 낡고 불편해도 안전하다고 판단이 되서 재건축이 불가능 합니다. 최근에는 대부분 조건부 재건축이나 불가 판정을 내린다고 하네요. 그래서 안전진단 통과가 거의 로또 수준이고 현실적으로 리모델링 쪽으로 눈을 돌리게 된 결과라고 보시면 될 것 같습니다. 또한 재건축의 경우 초과이익의 최대 50%까지 세금으로 환수를 하는데 리모델링의 경우 이 제도의 적용을 받이 낳아서 상대적으로 유리한 측면도 있습니다. 강남권의 경우 수익이 많다보니 환수되는 금액 자체도 커서 조합원 반발이 큽니다.
강남, 과천, 목동 등 고소득층은 수익 극대화를 위해 여전히 재건축을 고집하는 경향이 있지만,
준강남권, 수도권, 지방 대도시의 경우에는 리모델링 추진으로 전환이 되고 있다고 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 재건축을 하게 될 경우 사업성을 먼저 따져 보게 됩니다.
즉 용적률등에 크게 인센티브가 없고 새로 지어도 사업성이 별로 인 경우 건축 경비를 줄이기 위해서 리모델링 사업으로 전환을 하는 경우가 있습니다. 재개발이나 재건축의 경우 사업성이 우선이고, 특히 용적률등의 인센티브가 좋은 경우 더 많이 지어서 분양을 해서 이익을 남긴다는 것이 취지인데 특히 재건축의 경우 기존 건물이 높고 대지가 적을 경우 추가 건축에 장점이 없을 경우 리모델링 사업으로 많이 들 하고 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통 재건축과 리모델링의 가장 큰 차이는 개발기간과 절차상 편의성입니다, 리모델링의 경우 사실상 수직,수평 증축에 가깝기 때문에 건설기간이나 개발절차가 재건축에 비해 빠르고 단기간 개발을 하고자 할때나 안전진단에서 재건축이 가능한 D.E등급을 받지 못한 경우에 시행하게 됩니다. 그에 반해 재건축의 경우 새로 입주가능한 세대수가 많아지기에 분담금이 줄어들수 있는 장점이 있지만 개발까지의 과정이나 기간이 길게 소요되는 단점과 사업성이 낮거나 공사지연등이 발생할 경우의 리스크가 크다는 단점이 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
재건축을 할만한데 리모델링 하는 이유는 사업성이 나오지 않아서 입니다.
재건축 진행 시 사업성이 중요한데 용적률 상향이 어려워 재건축이 어려우면 리모델링으로 선회하게 됩니다.
재건축도 가능하고 리모델링도 가능한데 리모델링을 선택하는 경우는 없습니다. 따라서 재건축 진행 시 사업성이 나오지 않아 리모델링으로 선회할 수 밖에 없기 때문에 리모델링으로 진행하는 것입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
리모델링이란 기존 건물의 구조나 내부를 개선하는 작업으로, 외관과 내부 공간을 새롭게 디자인하거나 기능을 추가하는 것입니다. 기존 건물을 유지하면서 수리 및 개조 작업을 진행합니다.
재건축은 노후 화된 건물을 철거하고 새로운 건물의 구조를 완전히 없애고 새로운 설계를 통해 건축 합니다.
그럼 재건축 대신 리모델링을 하는 이유는 알아보겠습니다. 주요한 이유는 다음과 같으며, 가장 큰 문제는 돈입니다.
비용 문제 : 재건축은 대규모 공사가 필요하고, 이에 따른 비용이 많이 들며, 이사와 관련된 추가 비용도 발생하며 리모델링은 상대적으로 적은 기존 구조를 개선할 수 있습니다. 그리고 용적율 을 높이고 새롭게 건축 할 경우 인건비, 재료 비, 건축비,기타 비용의 증가로 소유자가 내야 할 돈이 많이 듭니다. 여유의 돈이 없는 경우, 나이 많은 사람들은 돈이 들어가는 것을 겁내기 때문에 재건축보다는 리모델링을 진행합니다.
법적 제약 입니다 : 재건축은 일정 기준(연한,안전성 등)을 충족해야 하며,주민 동의율 도 높아야 합니다. 이러한 조건을 충족하지 못하는 경우 리모델링이 더 현실적인 대안이 될 수 있습니다.
거주 안정성 : 재건축은 주민들이 일정 기간 이사를 해야 하므로 거주 안정성이 떨어질 수 있습니다. 리모델링은 거주 공간 내에서 개선 작업이 이루어지므로 이사 걱정이 덜합니다.
시간 소요입니다 : 재건축은 긴 절차와 시간이 필요합니다. 반면 리모델링은 상대적으로 빠르게 진행 될 수 있어 주민들이 원하는 시점에 개선된 주거 환경을 누릴 수 있습니다.
환경 문제 입니다 : 재건축은 기존 건물을 철거해야 하므로 환경에 미치는 영향이 클 수 있습니다. 리모델링은 기존 구조를 활용하므로 환경적 부담이 적습니다.
위와 같은 요소들로 볼 때 재건축이 좋은 점이 많을 수 있으나 그럼에도 리모델링을 하는 이유는 비용과 법적 규제 , 시간 및 거주 안정성 때문에 리모델링을 추진한다고 봅니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
아파트의 재건축을 위하여 아파트 가격을재창출하여 개발하는 경우도 있지만
이는 재건축기간이 너무 길고 조합의 추진과정에서 바리 및 민원사태가 발생하면 한 없이 기간이 연기되는 등 부적합한 사태가 많이 발생하다 보니 아예 리모텔링하는 사레가 많이 늘어나는 추세입니다
그 이유는 리모델링 비용이 재건축에 비교하여 부담감이 경감되고 완공기간이 재건축에 비교하여 짧은데 각광을 받고 있다고 봅니다
참고 바랍니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
재건축은 기본적으로 준공 30년 이상되어야 하고 안전진단 D등급 이하를 받아야 합니다
그런데 최근 정부가 안전진단 기준을 강화하면서, 구조안전성에서 탈락하는 단지들이 많아졌고 또 재건축 하고 싶어도 요건이 안돼서 못 하는 단지들이 많습니다
재건축은 시간도 오래 걸리고 비용도 많이 드는데 리모델링은 요건이 덜 까다롭고 속도도 빠릅니다
준공 15년 이상이면 리모델링이 가능하고
절차도 단순해서 보통 5~7년 내외로 추진 가능합니다
철거 없이 기존 골조 활용, 일부 증축이 가능 (수직, 수평 증축)
이주기간이 짧고 비용이 덜 들어서 조합원 입장에선 부담이 적습니다
재건축을 하고 싶어도 재건축이 안 되거나, 비용과 시간 때문에 리모델링이 더 현실적인 리모델링을 선택하는 부분도 있습니다
리모델링을 하는 단지들은 이미 용적률이 가득 차 있어서 사업성이 잘 안나오는 단지가 많습니다.
또는 연식이 오래되지 않거나 노후도가 미흡해서 재건축 안전진단 통과가 안되는 경우들에 리모델링을 선택합니다.
결국 대부분은 재건축이 안되니 리모델링이라도 하자는것입니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
진짜 좋은 질문이에요!
요즘 리모델링 추진 아파트가 많아진 이유는 꽤 복합적이에요.
겉으로 보기엔 "이 정도면 재건축 해도 되지 않나?" 싶은 단지들이 리모델링으로 방향을 잡는 데는 몇 가지 핵심 이유가 있어요.
1. 재건축 '안전진단' 통과가 너무 어려워서
재건축하려면 먼저 정밀 안전진단을 통과해야 해요.
그런데 2018년 이후 구조안전성 비중이 강화되면서
진짜로 무너질 정도가 아니면 거의 통과가 안 돼요.
심지어 50년 된 아파트도 C등급(재건축 불가) 받는 경우도 많아요.
2. 리모델링은 안전진단 필요 없음
리모델링은 안전진단 없이도 추진 가능하고,
행정절차가 재건축보다 훨씬 간단하고 빠릅니다.
추진위원회 → 조합 설립 → 사업계획 승인 → 착공 이런 식으로 재건축보다 빠르면 3~5년 일찍 입주가 가능해요.
3. 재건축초과이익환수제 부담 회피
재건축하면 생기는 이익(분양수익 등)이 크면,
최대 50%까지 세금으로 환수돼요. (재건축초과이익환수제)
리모델링은 이 제도의 적용을 받지 않기 때문에
개인 입장에서는 비용 부담이 더 낮을 수도 있어요.
4. 용적률 및 규제 이슈
재건축은 기존 용적률이 높으면 (예: 200% 이상)
재건축해도 기껏해야 층수나 세대수 늘리기 어렵고 오히려 손해일 수도 있어요.
반면 리모델링은 기존 용적률의 120%까지 확대 가능, 세대수 15%까지 증가 가능하다는 메리트가 있어요.
5. 조합원 부담이 비교적 낮음
리모델링은 철거 없이 기존 구조를 일부 활용하기 때문에, 공사비가 재건축보다 30~40% 저렴할 수 있어요.
조합원 분담금이 줄어드는 효과가 있는 거죠.
그래도 재건축이 더 좋은 경우는?
용적률이 낮아서 신축으로 크게 늘릴 수 있는 단지 입지가 좋아서 신축 분양가가 높게 나오는 곳
이미 안전진단을 통과했거나 B등급 근접 단지
한 줄 요약
재건축이 더 좋아 보여도, 현실적인 규제와 비용 문제 때문에 리모델링을 선택하는 단지가 많습니다. 참고하세요!!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
아직까지 재건축은 절차가 복잡하고 주민들의 동의를 거치는 단계에서 상가 소유주 들의 반대 등 이권이 상이한 경우 진행이 쉽지 않습니다. 서울 강남3구의 경우 평균 재건축 사업 소요 시간이 15년을 넘겼다는 한국경제신문의 보도도 있었습니다. 이러한 사유로 인해 재건축보다는 진행이 수월한 리모델링을 추진 하는 단지들이 있는 것입니다.
아파트들 보다보면 재건축 재개발 할만한데도 리모델링 추진하는 단지들이 많더라구요. 재건축은 안되는 건가요? 궁금하네요..
==> 경제적으로 재건축을 하는 것보다는 리모델링을 하는 것이 경제적이고, 생활이 불편함이 덜한 경우에 시행되는 사업 중 하나라고 할 수 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
재건축이나 재개발이 되기 위해서는 일정 조건을 충족해야 하며 충족 후에도 지자체로부터 승인이 나야 가능합니다. 조건이 까다로울 뿐만 아니라 예산때문에 재건축이나 재개발되는 것이 어렵기 때문에 자체적인 리모델링을 하는 경우가 많습니다.