제가 초년생이라 모르는데 월세 보증금을 올릴경우?
월세가 좀 내려가던데 반전세 라는것도 있더군요..
보증금을 올릴경우 월세를 깎아주는 이유는 뭔가요?
그리고 대부분 월세집 계약을 할때 반전세로 한다하면 집주인이 허락해주나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
질문 주신 내용에 대해 답변 드립니다.
1. 보증금을 올리면 왜 월세가 내려가나요?
보증금(전세금)은 집주인에게 무이자 대출을 해주는 것과 비슷한 개념입니다.
집주인은 세입자가 맡긴 보증금을 다른 투자(예: 예금, 주식, 다른 부동산 투자)에 활용할 수 있어요.
즉, 보증금이 많으면 집주인이 월세를 통해 벌어야 하는 수익이 줄어들기 때문에, 월세를 깎아줄 수 있는 겁니다.
예시:
보증금 1,000만 원 + 월세 50만 원
→ 보증금 2,000만 원 + 월세 40만 원
이런 식으로 보증금을 더 맡기면 월세를 낮출 수 있는 협상의 여지가 생깁니다.
2. 반전세란?
반전세 = 전세와 월세의 중간 형태입니다.
보증금을 많이 내고, 월세는 아주 적거나 아예 없을 수도 있어요.
예: 보증금 5,000만 원 + 월세 20만 원
예: 보증금 8,000만 원 + 월세 0원 → 실질적으로 전세처럼 보이지만 형식상 반전세로 부르기도 해요.
이 구조는 집주인과 세입자 모두에게 장점이 있어요:
세입자: 목돈이 있으면 매달 나가는 월세 부담을 줄일 수 있음
집주인: 보증금을 투자하거나, 자금 운용에 활용할 수 있음
3. 세입자가 반전세로 계약하자고 하면 집주인이 허락하나요?
반전세가 가능한지는 집주인의 사정에 따라 다릅니다.
집주인이 현금이 필요한 경우: 보증금을 높게 받는 것보다 매달 월세를 받는 걸 더 선호해요 → 반전세 안 됨
집주인이 안정적인 보증금 확보를 원하는 경우: 반전세를 받아줄 가능성이 높음
그래서 계약 협상 시, 제안은 자유롭게 하되,
집주인의 의사
그 지역 시세
비슷한 조건의 매물들 을 고려하면서 제안하는 게 중요해요.
조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
보증금을 올리면 월세가 줄어드는 이유는 간단히 말해 집주인이 목돈(보증금)을 받아 그 돈으로 이자 수익을 낼 수 있기 때문입니다
보증금 1,000만 원을 올려주면, 집주인은 그 돈을 은행에 넣어두거나 다른 곳에 투자해서 월 2~3만 원 정도의 이자 수익을 기대할 수 있어서 보증금을 더 줄 테니 월세 좀 깎아다라고 하는것입니다
반전세는 전세와 월세의 중간 형태로 보증금을 많이 걸고 월세를 조금만 내는 구조입니다.
반전세로 하자고 할때 무조건 받아주는 건 아니고 서로 협의를 해서 맞을때 가능합니다
주인이 보증금을 많이 받으면 그 돈을 다른곳에 투자해서 다른 수익을 거둘 수 있습니다.
보통 투자의 수익률은 예금 이자 기준으로 잡기에 월세를 줄이면서 보증금을 올리면 대략 4~5% 수준에서 비율적으로 변경됩니다.
월세의 경우는 주인들이 그 월세를 받아서 이자를 내거나 생활비를 하기 때문에 보증금을 늘리고 월세를 줄이는것을 크게 반기지는 않습니다.
소액정도의 조정이라면 협의 가능하겠지만 1000/50 이런 월세를 보증금 5000 정도까지 올리겠다고 하면 그런것은 잘 안됩니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
보증금과 월세는 상호 보완적인 성격이 있는데, 전세보증금을 월세로 또는 그 반대로 전환할 수 있습니다. 즉, 보증금을 올리면 월세가 줄어들고, 보증금을 낮추면 월세가 늘어나는 방식입니다. 주택임대차보호법 제7조의2 월차임 전환 시 산정률의 제한 및 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률에 따라서 전월세 전환율을 적용할 수 있으며, 렌트홈에서 간단하게 전환 금액을 계산해 볼 수 있습니다. 하지만 보증금과 월세는 계약 사항이므로 집주인과 상의하여 합의가 되어야 하며, 지역에따라서 적용률이 달라질 수 있습니다. 월세집을 반전세로 전환하는 것 역시 계약사항이므로 집주인과 합의가 된다면 가능할 수 있지만, 대부분의 경우 월세를 받는 것이 목적이므로 집주인이 받아들이질 않을 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
보증금을 올릴 경우 월세를 깎아주는 이유는 보증금이 많으면 세입자가 계약 파기나 미납 시 손실을 줄일 수 있어 안정적이며 집주인은 안정된 보증금 덕분에 월세 일부를 깍아 줘도 여유가 있기 때문입니다.
그리고 임대인이 선의에 의해서 월세를 내리는 경우도 있습니다.
반전세는 임대인과 협의를 하셔야 합니다. 일반적으로 반전세를 선호하는 임대인이 있고 선호하지 않는 임대인이 있습니다.
임대인에 따라 다르기 때문에 확답을 드리기 어렵습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
보증금을 올릴 경우, 임차인에게 부담이 될 수 있기 때문에 월세를 깍아주는 경우가 있습니다. 또한 월세집 계약할 때 반전세를 요청한다면 집주인의 상황에 따라서 허락을 할지 안할지 결정할 것이며 이 때 보증금 수준이 중요할 것이라 봅니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
같은 시세를 기준으로 보증금을 올려서 지급하면 해당 보증금인상분 만큼 전환율에 따라 월세로 전환되어 기존월세에서 차감이 되기 때문입니다. 그리고 언제부터인지 반전세라는 임대차형식을 많이들 말하시는데 일반적으로 반전세라는 의미는 기존 전세세입자가 전세계약을 하면서 인상된 보증금에 대해서 월세로 전환하여 부담하는 경우를 반전세라고 표현하였던 것이고 신규계약에서의 반전세라는 임대차 방식은 없으며, 단순히 보증금이 높은 월세계약으로 볼수 있습니다,
그리고 임대차 조건에 대한 변경부분은 당사자간 합의에 따라 변경가능하기 때문에 임대인에게 원하는 변경조건을 제시하고 상대방이 동의하면 가능하고, 동의하지 않으면 안된다고 보시면됩니다. 그에 따라 집주인 허락할지는 실제 의견통보를 해봐야 알수 있는 부분입니다.