전세 계약갱신청구권제 기준이 어떻게 되나요?

2021. 10. 03. 17:08

최초 계약 2016년 1월 17일 ~ 2018년 1월 16일까지 전세 계약 (주택 2층, 임대인 Y, 임차인 C)

2016년 9월 5일 매수인 J , H (자매)은 Y로부터 본 부동산을 매입하여 2018년 1월 16일까지 본 전세계약을 승계함.

이후 별다른 상호 의사 확인 없이 지내옴.

2021년 9월 27일경 현 임대인 H 는 세입자 C에게 '월세를 놓기 위해 집을 비워달라'고 통보함. 

질문1, 이 경우 현 세입자 C는 계약갱신청구권을 근거로 향후 2년을 더 머무를 수 있는지? 머를 수 있다면 어떤 조건이나 변동 사항으로 최소의 지출 비용으로  있을 수 있는지?

질문2, 세입자 C가 임대인 H에게 계약갱신청구권을 제시 및 전월세 전환 상한선을 적용하자고 하니, 차라리 그럴바엔 본인의 오빠네를 들어와 살게 하겠다고 함. 또는 본인이 차라리 2층에 올라와서 살겠다고 함. 이 경우 임대인은 계약갱신청구권이 없는지?

질문3, 질문1의 경우가 가능하다면, (임차인의 억지에도 불구하고) 임대인은 계약갱신청권 또는 전월세전환상환제를 적용 받기 위한 방법은 어떻게 가능한가?

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총 3개의 답변이 있습니다.

질문자 채택 답변

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

계약기간 종료 전 갱신요구 기간에 계약갱신을 요구하시면 되고, 임대인에게 아래 거절사유가 있지 않는 한 거절할 수 없습니다. 임대인은 차임과 보증금을 주택임대차보호법에서 정한 만큼 증액할 수 있습니다.

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

[본조신설 2020. 7. 31.]

이상, 답변드립니다.

2021. 10. 05. 09:50
10

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

계약 약정 사항을 살펴보아야 하고 위의 경우 계약 갱신청구을 행사한 것으로 보기는 어렵고 이전의 계약이 묵시적 갱신에 의하여 계속 된 경우로 볼 수 있다면 계약 종료 시점에 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있다고 볼 여지도 있습니다. 실제 직계 존비속이 거주 목적이라면 이에 대해서 계약갱신청구권의 정당한 거절 사유로 볼 여지는 있습니다.

2021. 10. 04. 10:51
8

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

세입자 c는 임대인 지위를 승계한 j, h를 상대로 계약갱신청구권을 행사하여 2년 연장을 할 수 있습니다. 계약갱신청구권행사시 이전 계약과 동일한 조건으로 갱신된 것으로 봅니다.

계약갱신청구권은 임차인의 권리로, 임대인의 권리가 아닙니다. 다만, 세입자c의 주장은 계약갱신청구권의 범위를 벗어난 것으로 정당하다고 보기 어렵습니다.

2021. 10. 03. 21:02
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