부동산시장에서 금리가 진짜 결정적인 변수일까?
금리오르면 집값떨어진다고들 하는데 정작 인기지역은 아떨어지거나 오히려 오르기도 하잖아요 이게 절대적인 영향력인지 아니면 더 센요인이있는건가요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
금리가 오르면 집값이 떨어진다"**는 말을 일반 법칙처럼 이해하고 계시지만, 현실은 조금 더 복잡하고 다층적입니다. 금리는 분명히 집값에 영향을 주는 중요한 변수이지만, 그것만으로 집값이 움직이지는 않습니다. 특히 말씀하신 것처럼 인기지역(핵심 입지)의 경우는 금리 이상의 다른 요소들이 영향을 미치기도 합니다.
1. 기본 원리: 금리가 오르면 집값은 떨어지기 쉬움금리가 오르면 대출이자 부담이 커지고,
그 결과 주택 구매 수요가 줄고, 집값이 하방 압력을 받게 됩니다.
특히 대출 비중이 큰 무주택자나 투자 수요는 위축됩니다.
즉, 금리는 집값을 떨어뜨리는 ‘기본 압력’ 역할을 합니다.
2. 그런데 왜 인기지역은 덜 떨어지거나 오르기도 할까?이는 금리보다 더 강한 지역적·구조적 요인이 작용하기 때문입니다. 아래 요소들이 대표적입니다.
수요와 공급의 불균형강남, 마포, 분당, 과천 등은 공급이 극히 제한적이고,
동시에 학군, 교통, 직주근접 등의 이유로 수요는 계속 몰립니다.
이런 지역은 금리 인상에도 매도자들이 쉽게 가격을 내리지 않으려는 경향이 강합니다.
인기지역은 대출이 거의 필요 없는 자산가들의 수요도 많습니다.
이들은 금리 변동에 영향을 덜 받습니다.
반면 외곽이나 중소도시는 대출 의존도가 높아 금리에 민감하게 반응합니다.
재건축·재개발 예정지, 광역교통망 확대 등 미래 호재가 뚜렷한 지역은,
금리 인상에도 기대심리로 인해 집값이 단기적으로 유지되거나 오를 수 있습니다.
“이 동네는 금리 올라봐야 별 영향 없다”는 집단적 믿음도 가격을 떠받치는 역할을 합니다.
결론적으로 금리는 ‘광범위한 방향성’을 제시하는 요소입니다.
→ 전체 시장에 영향을 주지만, 모든 지역에 똑같이 작용하지는 않습니다.지역 입지, 공급 상황, 정책, 미래 호재, 투자 심리 등
여러 요소들이 종합적으로 작용하면서 금리보다 강한 요인들이 지역마다 존재합니다.
금리는 집값에 영향을 주는 매우 중요한 요인이지만, ‘입지의 힘’, 수요 집중, 공급 부족 같은 요소가 더 강하게 작용할 수도 있습니다. 특히 인기지역은 금리 효과가 제한적이고, 심지어 오히려 강세를 보일 수도 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
금리는 부동산 시장의 변동성에 큰 영향을 주는 변수임은 확실합니다. 금리와 함께 정부의 부동산 정책이 있습니다. 실제로 부동산시장은 저금리시기와 정부규제완화시기에 가장 크게 상승했습니다.
금리오르면 집값떨어진다고들 하는데 정작 인기지역은 아떨어지거나 오히려 오르기도 하잖아요 이게 절대적인 영향력인지 아니면 더 센요인이있는건가요
==> 다른 업계도 마찬가지이지만 부동산 시장에서도 금리가 인상되는 경우 매수세가 그 만큼 감소하게 되어 부동산 가격 하락으로 떨어지는 것이 일반적입니다. 금리가 절대적인 영향을 미친다고 판단됩니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주택의 가격변화에는 여러가지 요인들이 영향을 미치는데, 금리는 이자에 대한 부담으로 작용하여 보통 대출을 끼고 주택을 구입하는 것을 감안하면 큰 영향을 미치게 됩니다. 하지만 금리이외에도 경제상황의 변화, 정부의 부동산 정책, 집값 인상에 대한 기대심리, PF대출 상황, 환율 등 여러가지 요인들이 영향을 미치게 됩니다. 그중에서도 집값 상승에 대한 기대심리가 상당한 영향을 미치는데, 이러한 기대감을 촉발시키는 것이 정부의 정책으로서 지난번 토지거래허가제 폐지 사례에서 경험한 바 있을 것입니다.
부동산의 시세는 입지, 금리, 그 당시 시장 분위기, 개별 물건의 호재나 악재등이 종합적으로 판단되어 결정되기에 금리가 중요한 요소이긴 하지만 절대적인 요소는 아닙니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
금리가 부동산 시장에서 결정적인 영향을 미치는 원인은 아니라고 생각합니다. 금리는 매우 중요하지만 절대적인 유일 변수는 아닙니다.
하지만 금리가 중요한 이유는 금리가 인상되면 대출이자 부담되며 수요가 억제되고 금리가 인하되면 부동산 매수세에 긍정적인 영향을 미칠 수 있기 때문입니다.
보통 부동산 시장은 복합적으로 영향을 받기 때문에 특정 하나의 이유 때문에 상승과 하락을 하지는 않습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
금리는 부동산 시장에 중요한 변수이지만 결정적이라고 단정할 수는 없습니다
지역에 따라, 시기마다 다른 요인들이 더 큰 영향을 미치기도 합니다
금리가 오르면 대출 이자가 늘어나기 때문에, 집을 사려는 사람의 구매 여력이 줄어들고 금리가 높아지면 예금·채권 등 안전자산의 매력이 높아져 부동산에 들어올 자금이 줄 수 있습니다
금리 인상은 경기 둔화 신호로 받아들여져 시장 전반에 관망세가 강해집니다
그런데 인기지역은 안 떨어지는 이유는
수요와공급의 불균형 때문이라고 볼수 있습니다
강남, 마포, 성수 등 인기지역은 살고 싶은 사람은 많은데 매물이 적어 금리와 무관하게 가격이 오르고 있습니다
앞으로는 지역적 차별화로 인해 가격차이가 더 벌어질수 있습니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부동산 시장에서 금리는 중요한 지표입니다. 많은 사람들이 부동산을 구입을 할때 대출을 끼고 사게 됩니다.
금리가 높게 되면 대출이자에 대한 부담으로 인해서 매도매물이 쌓이게 되면서 가격이 하락을 하게 되고, 반대로 금리가 낮아지면 대출을 활용을 해서 매수세가 높아지면 부동산 가격은 올라가게 됩니다.
지금 고금리의 장기화속에서 서울인기지역만 올라가는 양극화 현상은 똘똘한 한채 선호 현상으로 대출보다는 현금거래가 주를 이루는 강남3구, 마용성등의 특수지역이라 볼 수 있습니다.
감사합니다.