근저당 잡힌 집에 전세 대출로 들어가려는데 주의점이 있나요?
근저당 내역을 보니 아파트 구매 당시 은행에 1억6천이 잡혀있고
11월 1억2천을 또 담보로 추가 대출이 있습니다.
따라서 이사 갈려는 집 아파트 시세는 3억 8천이고 근저당이 2억8천이 잡혀있습니다.
부동산에서는 근저당 말소 조건으로 계약하면 된다고 아무 문제가 없다고 하는데,
내용 상 집주인이 돈이 급해 보이기도 하고 전세 만기 시 매매가 되지 않으면
보증금을 돌려 받기 어려워 보입니다.
따라서 특약을 작성해서 최대한 보호하고 싶은데 어떤 특약들을 넣는 게 좋을까요?
그리고 그러한 특약을 거부하면 이건 집주인이 계약 파기 하는 것인지요?
현재 계약금은 들어가 있는 상태입니다.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
근저당이 잡힌 집에 전세 대출로 들어가는 상황에서 주의할 점과 특약 작성 및 계약금 문제를 다음과 같이 정리해 드립니다.
1. 주의해야 할 점
근저당 말소 여부 확인
근저당 2억 8천이 설정된 상태에서 전세로 들어갈 경우, 시세(3억 8천) 대비 부채 비율이 높아 위험할 수 있습니다.
근저당 말소 조건으로 계약을 진행하더라도, 임대인이 근저당을 실제로 말소하지 않거나 대출금을 상환하지 못하면 문제가 발생할 수 있습니다.
임대인의 재정 상태
임대인의 대출 상환 능력을 파악해야 합니다. 임대인이 근저당을 말소하려면 대출금을 상환해야 하는데, 재정 상태가 불안정하면 말소가 어려울 수 있습니다.
전입신고와 확정일자
임대차 계약 후 전입신고와 확정일자를 꼭 받아야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 하지만, 근저당권자(은행)가 선순위라면 우선 변제를 받지 못할 가능성이 있습니다.
2. 특약에 포함해야 할 내용
1. 근저당 말소 조건
"임대인은 잔금 지급일 이전까지 기존 근저당(2억 8천)을 전액 상환하고, 근저당권을 말소한다."
"잔금 지급일에 근저당권 말소 서류를 확인하지 못할 경우, 계약을 해지하며 계약금은 전액 반환한다."
2. 임대인의 채무 상환 증빙
"임대인은 근저당권 말소를 위해 금융기관에 대출금을 상환한 증빙(납부 확인서 등)을 잔금 지급일 이전에 임차인에게 제공한다."
3. 근저당 말소 비용 부담
"근저당 말소를 위한 모든 비용은 임대인이 부담한다."
4. 임대인의 추가 대출 금지
"계약 기간 동안 임대인은 해당 부동산에 추가로 근저당을 설정하거나 대출을 받지 않는다."
5. 전세보증보험 가입 허용
"임차인은 전세보증보험에 가입할 수 있으며, 임대인은 이에 필요한 모든 서류를 제공한다."
6. 임대차 보호법 준수
"잔금 지급 후 전입신고 및 확정일자 부여를 통해 임차인의 법적 권리를 보장한다."
3. 임대인이 특약을 거부할 경우
계약 파기 가능 여부
특약은 임대차 계약의 필수 조건에 해당합니다. 임대인이 특약을 거부한다면 계약의 기본 조건이 성립되지 않은 것으로 간주될 수 있습니다.
이 경우, 임대인의 귀책 사유로 계약이 파기되며, 계약금을 전액 반환받을 권리가 있습니다.
4. 추가 조언
잔금 지급 전 근저당 말소 확인: 잔금을 지급하기 전에 등기부등본을 재확인하여 근저당 말소 여부를 꼭 확인하세요.
법률 전문가 상담: 계약 전 변호사나 공인중개사협회에 자문을 구해 계약서를 검토받는 것이 안전합니다.
전세보증보험 가입: 전세보증보험에 가입하여 최악의 상황(임대인의 근저당 말소 실패, 경매 등)에 대비하세요.
결론적으로 현재 조건에서 특약을 명확히 작성하면 전세금을 보호할 수 있지만, 임대인이 이를 거부하거나 근저당 말소가 불확실하다면 계약 파기를 고려하는 것이 안전합니다.
계약금 반환은 임대인의 귀책 사유로 가능하며, 서면으로 특약 내용을 명확히 기록해 두는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
근저당 말소조건으로 계약하시면 큰 문제는 없습니다.
다만 계약 시 임대인이 거절하면 임대인과 임차인 서로 협의하에 임대인에게 지급 된 계약금은 돌려 받으실 수 있을 것 같습니다.
근저당 말소조건으로 계약하시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
계약서 쓸때 특약에 대출은 상환 말소하는 조건으로 계약을 쓰면 됩니다
부동산에 확실히 근저당 말소 조건인지 다시 한번 짚으시기 바랍니다
근저당 말소를 하면 질문자님이 1순위가 됩니다
1순위가 되면 그래도 안심이 됩니다
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.
말소조건이라면 선순위로 권리가 없으니,
향후 경매에 넘어가더라도 세금을 제외하면 질문자님이 1순위라고 보면 되겠습니다.
국세,지방세 체납사실만 없다면 크게 걱정하지 않아도 되겠습니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
크게 가정할 일은 아닌데 계약시 일부 근저당을 푼다는 특약을 해주신다고 했으니 특약을 명시하시기 바랍니다 사학과 그런집은 묵시적 계약관계를 유지할 공산이 크이이 오히려 오랫동안 거주할 수 있는 장점이 맀다소 봅니다 만일 재계약시 보증금을 ㅅ올릴 경우는 계약을 종료하고 즉시 보증금은 반환하여야 해야한다고 하면 임차인에게 유리한 계약이 될 것입니다 합의 해주시면 좋을 것이라 보지만ㅡㅡ?
도하나 염려ㅛㅡ러루년 보증보험에 가입하는 방법도 있으니 참고바랍니다
따라서 이사 갈려는 집 아파트 시세는 3억 8천이고 근저당이 2억8천이 잡혀있습니다.
부동산에서는 근저당 말소 조건으로 계약하면 된다고 아무 문제가 없다고 하는데,
내용 상 집주인이 돈이 급해 보이기도 하고 전세 만기 시 매매가 되지 않으면
보증금을 돌려 받기 어려워 보입니다.
따라서 특약을 작성해서 최대한 보호하고 싶은데 어떤 특약들을 넣는 게 좋을까요?
그리고 그러한 특약을 거부하면 이건 집주인이 계약 파기 하는 것인지요?
현재 계약금은 들어가 있는 상태입니다.
==> 근저당이 있는 경우에도 잔금시 말소조건으로 진행을 한다면 안전하게 거래 진행이 가능하고 또한 은행 대출도 가능합니다. 만약 이와 관련 특약조건을 반영한다면 아래와 같이 반영하시는 것이 적절합니다.
"본 건 계약은 00은행 보증금 대출이 불가한 경우에는 계약을 취소하고, 이미 입금한 계약금을 반환하기로 함". 그리고 임대인이 거부를 한다면 계약이 파기되고 임대인은 계약금을 반환해야 하는 의무가 발생됩니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
어떠한 약정을 걸더라도 임대인이 약속을 지키지않으면 민사소송을 해야합니다. 위사항을 고려할때 계약종료시 매수인이나 새로운임차인을 구하지 못하면 보증금반환이 어려워 보입니다. 전세보증보험 가입 특약을 걸고 전세보증보험 가입이 필수이며 가급적 다른매물 알아보시는게 좋을듯 합니다.