부동산 경매를 위해 가장 조심해야 할 사항들은 무엇이 있을가요?
최근들어 부동산 경매에 대한 강의 광고들이 많이 보이는데요..
현재 가장 핫한 분야가 경매가 아닐까 합니다.
경매를 제대로 배우기 위해서는 어떤 부분을 중점적으로 공부하면 될까요?
초보자를 기준으로 어떤 부분을 중점적으로 하면 좋을지 조언 부탁 드립니다.
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.
경매는 어느 정도 기초적인 공부를 하고 난 다음에 실전 입찰을 해야 합니다. 권리상 하자로 인해 이를 낙찰자가 책임져야 하는 사건들이 많기 때문입니다. 주택이나 상가의 경우, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부, 그리고 그 임차인이 얼마를 배당받을지 파악하는 것이 중요합니다.
토지의 경우는 해당 토지의 건축 등 개발행위 허가 가능성, 활용도 등을 따져봐야 합니다.
***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
경매의 핵심은 권리분석입니다.
경매를 통해서 낙찰을 받게 될 때 인수해야 할 권리와 소멸되는 권리등을 분석을 해서 낙찰가격을 산정을 해야 합니다.
자칫 잘못해서 인수 권리를 누락하고 낙찰하게 될 경우 시세보다 비싸게 매입을 해야 하는 낭패를 볼 수 있으므로 가장 중요하고 기본적인 권리분석이 가장 중요하고, 전입세대에 대한 정도 그리고 마지막으로 명도도 매우 중요한 요소라 볼 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
경매는 부동산을 저렴하게 구매할 수 있는 기회를 제공하기는 하지만, 권리분석과 매각 이후 대처 방법에 대해서 제대로 알지 못하면 오히려 손해를 볼 수도 있으므로 먼저 권리분석방법과 진행과정, 그리고 매각 이후의 대처 방법에 대해서 학습을 하고 사전 연습이 필요합니다. 경매를 공부할 수 있는 책이나 학원, 인강수업 등 다양한 학습 프로그램들이 존재하니 개인 사정에 맞추어 학습하시면 됩니다. 두인경매, 경매마당, e옥션 등의 경매 사이트에서 무료로 경매정보를 확인하여 학습에 활용할 수도 있고, 정부에서 운영하는 공매는 인터넷으로 운영되므로 역시 학습 및 입찰준비에 도움이 될 수 있습니다. 실제 입찰을 할 때는 사설 경매사이트(지지옥션, 옥션원, 스피드옥션, 미스고부동산, 탱크옥션 등)에 유료 회원가입을 하시면 물권분석과 세부적인 내용을 살펴볼 수 있어 경매에 대해 알아보는데 도움이 될 수 있고 학습 후 실제 입찰을 위한 준비에도 활용 가능합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
초보자라도 반드시 권리 분석을 할 줄 알아야 경매를 할 수 있습니다. 부동산등기부등본을 꼼꼼히 확인해서 말소기준권리보다 뒤에 있는 임차권이나 가압류가 있는 지 꼭 확인해야 합니다. 선순위 임차인이 있다면 보증금을 물어 줄 수도 있습니다.
또한 사진이나 감정서만 가지고 판단하지 말고 직접 가서 건물 상태, 환경, 거주자 유무를꼭 확인해야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
초보자가 중점적으로 공부해야 할 5가지 분야
,권리분석 (등기부 해석) 말소기준권리, 근저당, 가압류, 전세권, 지상권 등의 순서와 의미를 이해해야 합니다
, 임차인 분석 (대항력/우선변제권) 전입일, 확정일자 여부, 임대차계약서 유무 등 판단 능력이 중요합니다
,현장조사 (점유/하자 확인) 현장 실사로 점유자 파악, 건물 상태, 주변 시세 및 입지 분석을 잘해야 합니다
, 명도 절차 및 비용 점유자 퇴거 방법(자진 명도, 합의, 강제집행) 및 소요 시간/비용
, 낙찰 후 절차와 세금 잔금 납부, 취득세, 부가세, 등록세 등 세무 처리 및 입주 전략을 잘세워야 합니다
지금처럼 경매가 핫한 시기에는 무리하게 뛰어든 투자자들이 손해를 보는 사례도 많습니다.
단순히 싸게 살 수 있다는 기대보다는,
제대로 분석하고, 공부하며 천천히 접근하는 것이 경매에서 이기는 방법입니다
공부를 잘해서 경매에 도전해보시기 바랍니다
최근들어 부동산 경매에 대한 강의 광고들이 많이 보이는데요..
현재 가장 핫한 분야가 경매가 아닐까 합니다.
경매를 제대로 배우기 위해서는 어떤 부분을 중점적으로 공부하면 될까요?
==> 경매 강의를 배운다면 가장 기본적인 사항인 권리 및 가격 분석절차가 가장 중요합니다. 이 부분에 대해서 어느 정도 지식을 갖춘 후 경매법정에 참석하여 내공을 쌓아 가시는 것이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
경매의 경우는 법적절차에 따라 진행되는 부분이기 떄문에 기본적으로 경매절차에 대한 이해가 우선되어야 합니다. 그리고 경매에서 가장 중요한 권리분석, 그리고 임장을 통한 입지, 수익성 분석, 낙찰 후 명도과정등을 총괄적으로 공부를 하셔야 합니다. 특히 권리분석은 경매에서 매우 중요한 부분인데, 잘못된 권리분석은 손실로 이어질수 있기 떄문입니다. 권리분석을 공부하기 위해서는 그에 따른 등기법에 대한 이해가 필요하고 이에 대한 공부를 필수적으로 하셔야 합니다. 보통 법에 대한 부분은 이해가 쉽지 않기 떄문에 경매학원등을 통해 이러한 부분들을 종합적으로 배운 뒤 경매 투자를 하시는게 리스크를 줄일수 있는 방법이라 할수 있습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
■ 부동산 경매 시 주의해야 할 사항 : 부동산 경매는 일반적인 부동산 거래와 달리 변수가 많을 수 있습니다. 특히 처음 시작하시는 분이라면 다음 사항들을 반드시 염두에 두시는 것이 좋습니다.
변동 가능성 인지 : 낙찰을 받고도 경매 절차가 취소, 변경, 연기될 가능성이 있습니다. 예상했던 계획이 틀어질 수 있으니 항상 유연하게 대처할 준비가 필요합니다.
충분한 자금 계획 : 경매는 낙찰 시 보증금(보통 감정가의 10~20%)을 내고 낙찰 후 비교적 짧은 기간(보통 45일 이내)에 잔금을 완 납 해야 합니다. 부대 비용까지 고려하여 넉넉한 자금 계획을 세우고, 본인의 자금 사정 및 대출 가능 여부를 충분히 검토한 후에 입찰을 결정하셔야 합니다.
사소한 실수 방지 : 입찰 서류 작성 시 오 기 재, 보증금 부족, 대리인 응 찰 시 필요 서류 미 비 등 작은 실수로도 입찰 자격이 취소될 수 있습니다. 법적에서 집행관 의 안내를 주의 깊게 듣는 것이 중요합니다.
특수 물건 신 중 접근 : 법정 지상 권, 유치 권, 예고 등기 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있는 특수 물건은 높은 수익을 기대할 수도 있지만, 그만큼 위험도 매우 큽니다. 초보 단계에서는 되도록 피하시는 것이 좋습니다.
명도 계획 수립 : 낙찰 후 점유 자를 내보내는 과정(명도)이 필요할 수 있습니다. 명도 과정에 대한 충분한 이해와 대책을 미리 준비하고 입찰에 참여해야 합니다.
가격에만 연연하지 않기 : 단순히 감정가나 시세보다 싸다는 이유로 입찰해서는 안됩니다. 부동산의 현재 가치와 미래 가치를 종합적으로 고려하여 적절한 입찰 가를 산정하는 것이 중요합니다.
■ 초보자가 중점적으로 공부해야 할 부분 : 경매를 제대로 배우기 위해서는 몇 가지 핵심적인 부분을 깊이 있게 공부하는 것이 필수적입니다. 초보자라면 다음 내용에 집중해 보세요.
권리 분석 : 경매 물건의 등기부 등본, 물건 명세서 등을 통해 해당 부동산에 설정된 권리(근저당, 전세 권, 임차 권 등)를 분석하고, 낙찰 시 인수되는 권리가 있는지 파악하는 것이 가장 중요합니다. 권리 분석의 기초는 파악하는 것이 가장 중요합니다.권리 분석의 기초는 경매 투자의 시작이라고 할 수 있습니다.
물건 분석 : 경매에 나온 부동산의 종류(전부 / 일부 / 지분), 토지 / 건물 포함 여부 등을 정확히 확인해야 합니다.
점유자 분석 : 임차인이 있는 경우, 임차인의 대항력 여부와 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 지 등을 파악하는 것은 매우 중요한 절차입니다.
공법 분석 : 위반 건축물 여부, 건축 관련 법규 등을 확인하여 건물의 상태나 토지의 활용 가능성을 파악하는 것도 필요합니다.
시세 조사 : 경매 물건의 주변의 실제 거래 사례, 현재 매물 가격 등을 꼼꼼히 조사하여 물건의 적정 가치를 파악해야 합니다. 시세 조사를 제대로 해야 '고가 낙찰'의 위험을 필할 수 있습니다.
입찰 및 낙찰 절차 : 법원에서 입찰 서류를 작성하고 제출하는 방법, 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 이전 절차 등을 익혀야 합니다.
결론적으로 처음에는 모든 것이 어렵고 복잡하게 느껴질 수 있지만, 차근차근 기초부터 다져나가시면 충분히 배우실 수 있습니다. 초보자에게는 권리 분석이 비교적 간단하고 명확한 '쉬운 물 건' 부 터 시작하는 것을 추천해 드립니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
부동산 경매의 핵심은 권리분석을 통해 하자 없는 물건을 선택하고 싸게 경매를 통해 구입하는 것입니다.
절차에 대해 잘 아셔야 하고 손해가 나지 않기 위해 좋은 부동산을 선택해야 합니다.
경매는 권리분석이 반을 차지 하니 권리분석틀 철저하게 하시길 바랍니다.
감사합니다.