부동산 시장이 침체되는 시기에 매수 시점을 어떻게 판단해야 할까요??
경기 침체나 가격 하락이 지속되는 상황에서 부동산 매수를 결정할 때 주의해야 할 지표나 시점 그리고
어떤 요소를 고려해야 리스크를 최소화할 수 있을 지 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
부동산 시장이 침체기에 있을 수록 신중한 매수 판단이 필요하고 매수 시점 판단에 유의해야 할 지표들은...
금리 동향
금리가 고점에서 멈추거나 하락 전환할 때는 바닥 신호일 가능성이 큽니다.
한국은행 기준금리나 주택담보대출 금리 추이를 체크하세요.
거래량
거래량이 너무 낮을 때는 극단적 침체기일 수 있으며, 어느 정도 거래가 회복되면 시장의 바닥 통과 신호로 볼 수 있습니다.
KB부동산, 국토부 실거래가 시스템에서 지역별 거래량을 확인해보세요.
전세가율 (전세/매매 비율)
전세가율이 높아질수록 갭 투자 리스크가 낮아집니다.
통상 70~80% 이상이면 실수요 중심의 안정적인 시장으로 간주됩니다.
매매지수와 하락폭의 안정화
집값 하락률이 둔화되고 낙폭이 줄어드는 추세라면 바닥에 접근하고 있을 가능성이 있습니다.
한국부동산원, KB시세 등을 참고하시기 바랍니다.
분할 매수처럼 진입 시점을 나눠보시기 바랍니다. (예: 청약 vs 매매 분산).
준공 후 실거주 가능한 신축이 리스크가 가장 적습니다.
실입주 계획이 없다면 전세 수요가 풍부한지 체크하시기 바랍니다.
주변 대비 과도하게 떨어진 단지는 가성비 매수 기회일 수 있습니다.
참고가 되셨으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
매수타이밍을 잡으려면 지역 선택을 잘하셔야 할거 같습니다
서울은 공급이 부족한데다 똘똘한 한채를 원하는 매수자가 많아 지금도 상급지는 가격이 많이 오르고 있습니다
그런지역이 아니라면 떨어지거나 유지를 하는 상태인데 어느지역을 선택하느냐에 따라 타이밍을 잡아야 할거 같습니다
집을 선택할때는 지역,교통,학군,인프라를 보고 내부로는 층,향,구조,수리상대를 보고 선댁을 하셔야 매도를 하실때도 유리합니다
선택을 잘하시기 바랍니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
부동산 시장이 침체기일 때 매수를 고민하신다면, 단순히 "싸졌으니 지금이 기회다"보다는
침체기 매수 시 판단할 주요 지표들1. KB·감정원 부동산 시세와 하락률 추이
다양한 지표와 개인 여건을 함께 고려해 ‘합리적인 시점’을 판단하는 게 핵심입니다.하락 폭이 둔화되는지, 거래량이 바닥에서 반등하는지를 봅니다.
예: 하락률 -1% → -0.7% → -0.3% 이런 식으로 완만해지면 바닥 근접 신호일 수 있습니다.
2. 실거래가 추이호가(부르는 가격)가 아닌 실제 거래가의 변화가 중요합니다.
국토부 실거래가 공개시스템에서 원하는 단지 실거래를 확인해보세요.
최저가 실거래가가 2~3개월 이상 유지되거나 반등 시도 조짐이 있다면 시그널일 수 있습니다.
3. 매수우위지수 (심리지표)한국부동산원에서 발표하는 수치로, 매수 심리와 매도 심리의 강도를 보여줍니다.
100 미만이면 매도자 우위 → 시장 침체
4. 전세가율 (전세가/매매가 비율)
70 이하로 지속되다가 상승 전환 조짐 → 바닥권 판단에 유용합니다.전세가율이 70~80%대 이상이면 실수요자에겐 리스크 적은 매수 타이밍일 수 있습니다.
특히 갭투자를 고려한다면 전세가율이 중요한 안전지표입니다.
매수 결정 시 고려해야 할 요소자금 계획 : LTV, DSR 규제 변화, 금리 흐름, 본인의 자금 여유 등 종합 고려
실거주 목적 여부 : 실거주라면 시장 타이밍보다 내 생활 계획이 더 중요할 수 있음
거주지 수요 분석 : 해당 지역 인프라, 입지 변화(교통·개발계획), 인구 유입 등 장기 전망
대출이자 부담 : 현재 고정금리/변동금리, 향후 기준금리 전망 등을 감안한 월 상환 부담
리스크 최소화를 위한 전략내가 원하는 단지 또는 지역의 실거래 흐름을 꾸준히 모니터링하세요.
가격 저점에서 조금 올라가더라도, 거래량이 붙기 시작한 뒤 매수하는 것이 리스크가 적습니다.
실입주 요건이 명확하고, 전세 수요가 탄탄한 지역을 선별하세요.
단기 수익보다는 장기 실거주, 가치 보존을 중심으로 접근하는 것이 좋습니다.
매수 타이밍이 고민될 때 이렇게 체크하세요하락장에서의 최저점은 누구도 정확히 알 수 없습니다
하지만, 하락 폭이 줄어든다,거래량이 회복된다,전세가율이 높아지고, 매수우위지수가 반등
이런 시그널이 모이면, 지금부터 분할 매수 또는 관심 가질 타이밍 입니다. 참고하세요!!안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
현재는 고금리 상태가 유지가 되고 있고, 정부의 부동산 규제, 대출 규제로 인해서 부동산 매수세가 매우 적습니다.
따라서 부동산 가격 측면에서는 바닥이라 할 수 있지만 하반기 스트레스 DSR3단계가 시행이 되면 추가 하락 가능성도 있다고 합니다. 금리가 낮아지고, 정부의 부동산 규제가 완화가 되고 특히 대출 규제가 완화가 되어야 매수세가 살아나면서 부동산이 반등을 하게 됩니다. 따라서 금리, 정부규제, 대출규제등을 잘 관찰을 하시고 매수타이밍을 잡으시면 좋을 듯 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
부동산은 매수 시점을 알아보시려면 최근 몇 년간 부동산 가격이 어떻게 변화했는지 특히 가격 하락이 지속되고 있는지 아니면 안정세를 보이고 있는지를 알아야 합니다. 가격 하락이 계속되는 경우 추가적인 하락을 염두해 두면서도 하방이 단단해지면 매수 시점으로 생각하셔도 되겠습니다.
보통 매수 시점은 전세가율 기준으로 생각하시면 좋습니다. 매매가와 전세가가 붙어 있다면 하방이 단단하다 생각하시면서 매수를 고려해 보시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
부동산 침체기에는 매수가 완전히 사라진 상태에서 매수자 우위시장이 되었을 때 저가로 매수하는 것이 좋습니다. 다만, 부동산 투자는 매수 시점보다는 입지가 중요하기 때문에 이를 잘 판단하시기 바랍니다.
경기 침체나 가격 하락이 지속되는 상황에서 부동산 매수를 결정할 때 주의해야 할 지표나 시점 그리고
어떤 요소를 고려해야 리스크를 최소화할 수 있을 지 궁금합니다.
==> 부동산 매입시기를 판단하는 시점은 경매낙찰가율이 점차적으로 증가되는 시점을 고려하하시는 것이 우선입니다. 경매낙가율은 부동산 경기 선행지수를 평가하는 지표로 활용되고 있기 때문입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
사실 많은 지표에 대한 분석과 그에 따른 매수시점 판단은 개인의 역량입니다. 이러한 지표를 통해 확실한 바닥시점을 예측하는 것은 불가능하다고 볼수 있습니다. 말그대로 시장경제에서 바닥은 알수 없기 떄문이고, 부동산처럼 여러 요인에 따라 변동되는 경우에는 더욱더 예측이 어렵기 떄문입니다. 보통 지표상 부동산 상승을 예측할수 있는 시점으로 수요가 증가할수 있는 호재가 나타나는 경우 대표적으로 정부의 규제가 완화되거나 해당지역에 특별한 개발이슈등이 생긴경우, 대출이나 금리등이 낮아지는 경우라고 할수 있고 실제 수요가 증가되는 것은 주택거래량 증가등의 지표가 나타나기 시작하기떄문에 이러한 지표를 기초로하여 시기를 선택하시는 것으로 이해를 하시면 될듯 보입니다.
리스크 최소화의 경우는 부동산 시장흐름에 따른 선택을 통해 줄이는게 아니라 주택 자금조달 및 주택운영가능성, 투자목적에 따른 임대차, 수익성등의 대한 판단을 통해 부동산 시장흐름이 어려워지는 경우에도 임대차가 지속될수 있고 주택가격이 방어가 가능한 입지를 선택하는 것으로 최소하는 것입니다.