전세 갭투자가 위험할 수 있다고 하는 이유는 무엇인가요?
최근 전세가격이 지속적으로 하락하여 갭투자들이 손실을 볼 위험이 커지고 있다고 합니다. 전세 갭투자가 위험할 수 있는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
갭투자는 전세를 끼고 시세와의 캡만큼만을 투자해 주택을 매수하는 것을 말합니다, 이러한 갭투자는 전세금을 바탕으로 하여 주택시세 상승에 대한 차익을 노리는 투자방법으로 부동산 가격이 상승하고 이에 따라 전세시세도 상승하는 시기에는 매우 좋은 투자방법입니다만, 현재와 같이 부동산 가격이 하락할 경우에는 전세보증금 하락과 시세하락이 맞물리면서 큰 손실을 보게 되고, 심할 경우 깡통전세가 되어 임차인 보증금 반환을 하지 못해 문제가 될수 있습니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
내 돈이 3천만원이 있습니다.
전세 세입자 2억7천만원을 보태서 3억짜리 집을 샀습니다.
집값이 많이 떨어져서 3억짜리 집이 2억5천만원이 됐습니다.
세입자가 나간다고 합니다.
2억7천에 들어올 세입자가 없습니다.
돌려줄 돈이 없습니다.
결국 만기때 돈을 못돌려주고 집은 경매로 넘어갑니다.
그렇게 갭투자자는 시세하락을 맞고 전세사기꾼이 됩니다.
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안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.
전세갭투자가 위험할수 있다는 것은 원금이 사라질수 있다는 것입니다.
쉽게표현을 하면,
기존 현재
- 매매가 : 1억 7천
- 전세가 : 8천 8천
- 원금 : 2천 - 1천
→ 매매가가 전세가보다 떨어지게되면 투자자의 원금이 깍이고 심할경우 빚까지 생긴다는 의미 입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
전세 갭투자란 100원짜리 집에 전세 70원이 있는 것을 30원만 내고 전세 임차인이 그대로 살고 있도록 하면서 집을 사는 것 입니다.
집을 산 사람이 전세금을 돌려줄 70원이 있거나 전세가격이 70원을 유지한다면 기존 임차인에게 보증금을 돌려줄 수 있어서 괜찮지만 만약 전세가격이 40원으로 하락하고, 집을 산 사람이 돈이 없다면 임차인에게 돌려줄 돈이 없는 상황이 되는 것이 위험한 상황입니다.
감사합니다.
안녕하세요.
부동산의 가격을 선반영하는 부분이 일반적으로 전세가격의 상승 또는 하락에 따라 매매가격도 변동을 하게 되어 있습니다.
지금 전세가격으로 전세를 구해 살고 있는데, 지속적으로 전세가격이 계속 하향추세가 되면 매매가격의 흐름도 하락하게 되고
그렇게 되면 기존 전세가격보다 부족한 깡통전세가 될수 있어서 전세세입자분들이 전세금 회수에 어려움을 겪을 수도 있는 위험부담이 있어서 나오는 얘기라고 생각하시면 될것 같습니다.
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.
전세를 안고 부동산을 매매할 경우 5억의 매매가로 3억5천 전세가 들어있는 부동산을 거래했다면
1.5억만 가지고 매매를 진행한거죠.
그런데 문제는 전세가격이 하락해서 2.5억으로 전세가격이 형성되면 지금 전세살고있는 사람은 3억5천을 받았지만
다음 전세들어오는 사람은 2억5천을 받아야 합니다. 그럼 1억의 차이가 나죠.
전세보증금을 항상 보유하면서 전세기간을 보내면 좋지만 우리나라의 전세제도 상 보증금을 그냥 들고있는 경우는 없습니다.
그럼 결국 1억이라는 돈을 만들어서 기존 세입자의 보증금을 반환해줘야하는 경우가 생깁니다.
전세보증금이 조금씩이라도 오르면 아무런 걱정이 없지만 전세가격이 하락을 하기때문에 피해아닌 피해를 보게 되는거죠.
그래서 갭투자를 햇는데 전세금이 하락하면 이런 손해가 생긴다는 점입니다.
안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.
만약 전세가가 하락 할 경우 전세보증금 반환이 가장 큰 문제가 될 것이고 만약 대출을 받아서 반횐이 가능하다고 하면 이자에 대한 부담이 커질 수 밖에 없습니다.
결국 매매를 다시 하던지(침체기에는 매매도 쉽지 않고요.) 세입자가 경매를 신청하여 배당을 받을 경우 시세보다 낮은 가격으로 매매 될 가능성이 매우 큽니다.
안녕하세요. 양승일 공인중개사입니다.
예를 들면 집값이 1억 2천일 때 전세 1억에 2천만원 더해서 갭투자를 했는데 집값이 내려서 9천이 되면 집을 팔아서도 보증금을 내어줄 수 없는 상황이 되는겁니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
1. 갭투자는 "매매가격 - 전세가격"을 고려하여 소액을 가지고 투자하는 방법으로 부동산 가격상승기에는 적절한 투자방법이 될 수 있지만 현재처럼 가격 하락기에는 매우 어려운 투자방법입니다.
2. 따라서 임차인의 입장에서 깡통전세가 될 수도 있는 만큼 위험한 방법이라 할 수 있습니다.
