안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
신축아파트의 경우 하자담보책임은 시공사에게 있고 이는 하청을 주고 하자부분에 대한 책임을 집니다. 모든 기한이 같은 것은 아니며 세부사항에 따라서 책임기간이 달라집니다. 마감공사의 미장 도장 도배 등의 경우 2년정도 책임이 있으며, 가스 냉방 수도 같은 경우 약 3년 정도의 책임이 있습니다. 만약 이러한 기간내의 신축아파트의 경우 시공사 측에서 책임을 부담해야 할 수도 있습니다. 하지만 이러한 기간이 모두 지난 경우 일반 민법을 따릅니다. 매매 계약 당시, 매수인이 하자의 존재를 알고 있었거나 조금만 주의를 기울였어도 알았을 문제였지만 과실로 인해 하자가 있음을 알지 못했다면 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없습니다. 대법원 판례에 따르면, ‘하자’란 매매 목적물이 객관적인 기능과 성질이 결여되어 사용에 지장이 있는 경우를 말합니다. 즉 주택법에 따르면, 건축물 또는 시설물의 안전과 미관에 나쁜 영향을 줄 수 있는 균열이나 처짐, 비틀림, 침하, 파손, 붕괴, 누수 등을 불량으로 규정하고 있습니다.
하자가 발견되면 매수인은 매도인에게 손해배상청구권을 행사할 수 있고, 목적물의 하자로 인해 매매의 목적을 달성할 수 없는 경우 계약을 해지할 수도 있습니다. 만약 매도인이 하자가 있음을 알 경우, 매수인에게 충분히 설명한 뒤 매매 계약을 체결해야 합니다. 매수인이 매매한 아파트의 ‘하자 발생 사실’을 몰랐다면 하자담보책임을 물어 보상을 받을 수 있지만, 이 하자를 안 후 6개월이 지나면 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 묻지 못하게 됩니다. 즉 민법 582조에 따라 매수인은 하자를 안 날로부터 6개월 안에 손해배상청구권을 행사해야 합니다. 만약 하자의 존재를 알았음에도 계약 사항에 ‘하자담보책임에 대해 매도인에게 묻지 않는다’라는 특약사항을 기재한 후 거래 당사자가 모두 서명을 완료했다면 매도인에 대한 하자담보책임을 물을 수 없습니다.
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