부동산 매도시 매도인이 중대한 하자에대해 1년동안 책임지는게 맞나요?

Question

이번에 처음으로 아파트를 매도하게 되었는데 계약서에 1년동안 중대한 하자가 발생시 매도인이 책임진다는 조항이 있더라구요 이게 원래 있는건지 맞는건지 궁금합니다 아파트 하자는 아파트 시공사가 책임지는게 맞는거 아닌지 궁금합니다

양정섭 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 하자가 있는 상태에서 계약시점에 매도인이 하자를 알고 있으면서 이를 숨기고 매매를 하는 경우 매수인이 하자를 알게 된 날부터 6개월 이내에 하자담보책임을 요청할 수 있습니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 매도인 하자담보책임기간에 대한 질문으로 보입니다. 이러한 경우 매도인과 매수인간 협의에 의해서 결정되는 것이 일반적이고 그렇지 않는 경우에는 건축연도 등을 고려하여 잔금일자를 기준으로 통상 6개월 간 고려하는 것이 보통입니다.

한영현 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.중대한 하자(누수) 같은 경우 법적으로 6개월안에 매도인이 하자처리 할 의무가 있습니다. 감사합니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매도인의 하자담보책임은 법률상 매수자가 사실을 안날로부터 6개월내 청구를 하게 되어 있습니다. 질문에서 말하는 아파트 시공사 하자담보책임과 별도로 유상거래시 매도자의 의무중 하나입니다. 쉽게 매매후 사전 고지되지 않은 목적물에 하자가 발견되었을 경우 이에대한 무과실 책임을 일정기간 지는 것으로 거래 안전 목적으로써 한가지 의무라고 보시면 됩니다, 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드려요.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.매도인은 원칙적으로 하자담보책임을 6개월간 책임지게 되어 있습니다. 아파트 자체 하자가 있는경우 미리 고지할 의무가 있습니다.

조장우 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.신축아파트의 경우 하자담보책임은 시공사에게 있고 이는 하청을 주고 하자부분에 대한 책임을 집니다. 모든 기한이 같은 것은 아니며 세부사항에 따라서 책임기간이 달라집니다. 마감공사의 미장 도장 도배 등의 경우 2년정도 책임이 있으며, 가스 냉방 수도 같은 경우 약 3년 정도의 책임이 있습니다. 만약 이러한 기간내의 신축아파트의 경우 시공사 측에서 책임을 부담해야 할 수도 있습니다. 하지만 이러한 기간이 모두 지난 경우 일반 민법을 따릅니다. 매매 계약 당시, 매수인이 하자의 존재를 알고 있었거나 조금만 주의를 기울였어도 알았을 문제였지만 과실로 인해 하자가 있음을 알지 못했다면 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없습니다. 대법원 판례에 따르면, ‘하자’란 매매 목적물이 객관적인 기능과 성질이 결여되어 사용에 지장이 있는 경우를 말합니다. 즉 주택법에 따르면, 건축물 또는 시설물의 안전과 미관에 나쁜 영향을 줄 수 있는 균열이나 처짐, 비틀림, 침하, 파손, 붕괴, 누수 등을 불량으로 규정하고 있습니다. 하자가 발견되면 매수인은 매도인에게 손해배상청구권을 행사할 수 있고, 목적물의 하자로 인해 매매의 목적을 달성할 수 없는 경우 계약을 해지할 수도 있습니다. 만약 매도인이 하자가 있음을 알 경우, 매수인에게 충분히 설명한 뒤 매매 계약을 체결해야 합니다. 매수인이 매매한 아파트의 ‘하자 발생 사실’을 몰랐다면 하자담보책임을 물어 보상을 받을 수 있지만, 이 하자를 안 후 6개월이 지나면 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 묻지 못하게 됩니다. 즉 민법 582조에 따라 매수인은 하자를 안 날로부터 6개월 안에 손해배상청구권을 행사해야 합니다. 만약 하자의 존재를 알았음에도 계약 사항에 ‘하자담보책임에 대해 매도인에게 묻지 않는다’라는 특약사항을 기재한 후 거래 당사자가 모두 서명을 완료했다면 매도인에 대한 하자담보책임을 물을 수 없습니다.