아파트 재건축이 점점 어려워지는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 아파트 재건축은 투자하면 대박이라는 인식을 갖고 있는데요. 근데 지금은 아파트 재건축은 점점 실행되기 어려운 상황으로 가고 있는데 이렇게 어려워지는 이유는 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재건축이 인기 있는 이유는 기존 소유자들 입장에서 낡은 주택을 새로운 주택을 바꾸는 것이기에 거주편의성이 올라가고, 일반분양에 비해 청약에 따른 경쟁없이 저렴한 조합원분양가에 소유할수 있는 장점이 있습니다. 이럴 경우 주변시세에 따라서 새건물의 프리미엄까지 붙을 경우 시세차익까지도 누릴수 있는 장점이 있습니다. 문제는 위와 같은 결과나 나타가기 위해서는 입지적인 장점이 있어야 하고, 분담금에 영향을주는 사업성까지도 어느정도 받쳐줘야 가능한 부분입니다. 거기에 개발과정에서 발생할수 있는 조합원간의 마찰, 시공사와의 마찰에 따라 공사지연등의 리스크까지도 재건축사업이 어려워지는 이유에 해당될수 있고 최근에는 물가상승에 따른 공사비 상승과 부동산 시장침체에 따른 미분양 리스크가 커지면서 이전보다 더 어려운 환경에 처해 있는게 사실입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
재건축은 단순히 노후 아파트를 새 아파트로 바꾸는 사업이 아니라,
사회적, 정책적, 경제적 요소가 복합적으로 작용하는 대규모 도시개발 사업입니다
요즘은 정부의 규제, 공공 기여, 사업성 저하 등의 이유로 쉽게 추진되기 어려운 구조가 되었고 지금은 모든 비용이 올라 수익성이 적어지다보니 더더욱 진행이 어려워지고 있습니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
재건축은 안전진단 강화, 초과이익 환수제, 분양가 규제 등 복합 규제때문에 지연됩니다. 공사비 상승과 주민 동의율 문제도 주요 원인입니다. 사업성보다 공공성 중심 정책으로 무게가 옮겨진 결과입니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
서울 아파트의 재건축이 어려운 이유는 여러가지가 있습니다.
먼저 재건축 초과이익환수제로 인해 재건축 조합원 한명당 기준이익 이상 이익이 발생하면 부담금 부과되어 조합원들의 부담이 발생합니다.
다음으로 안전진단이 강화된 것도 원인이며
구조 안전성 기준이 강화되어 사실상 통과가 어렵고, 노후가 심해도 안전진단에서 통과를 못해 재건축 진행이 지연되고 있습니다.
마지막으로 서울은 토지, 자재, 인건비 등 사업 비용이 높아 사업에 따른 시행사, 시공사, 조합원의 부담이 크고 정부의 규제 강화도 부담인 상황이라 지연되고 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
정부에서 주택공급을 위한 재건축 요건들을 완화하고 있음에도 최근 서울에서도 재건축 진행이 부진합니다. 이는 조합원들간에 의견일치가 잘 되지 않는 것도 있지만, 건설사들이 수주에 소극적이기 때문이며 그 이유는 공사비에 대해 시행사인 조합과 시공자인 건설사의 이견이 심하기 때문인데, 고금리에 원자재 및 인건비 상승에다가 PF부실등으로 자금난을 겪고 있는 건설사들이 높은 입찰보증금을 제시하고 조합이 제시하는 낮은 공사비에 사업성의 어려움을 표시하며 선뜻 나서지 않고 있는 상황이기 때문입니다. 근본적으로 우리나라에 자금력이 충분한 건설사가 제한적인데다가 PF리스크로 자금 동원이 쉽지 않게 되며 건설사들이 사업성이 좋고 될만한 사업에만 참여하려고 하므로 진행이 순조롭지 않은 것이며, 특별한 대책이나 변화가 없는 한 당분간 현상황이 계속될 것 같습니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
안녕하세요. 아파트 재건축은 투자하면 대박이라는 인식을 갖고 있는데요. 근데 지금은 아파트 재건축은 점점 실행되기 어려운 상황으로 가고 있는데 이렇게 어려워지는 이유는 무엇인지 궁금합니다.
==> 우선적으로 아파트 재건축이 어려워 지는 이유로 먼저 경제성 부족입니다. 용적율을 최대한으로 건축된 아파트인 경우 재건축을 하여도 입주민 비용부담이 커지기 때문이여서 이로 인해서 조합원들이 관심도 낮아지게 되는 것입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
아파트 재건축이 어려워지는 이유는 조합 내부 갈등이 큽니다. 조합원 간 이견과 분쟁으로 의사결정이 지연되고 조합 내 갈등이 심화되면 사업 추진이 어려워집니다.
또한 금리 인상과 금융 위축으로 조합이나 조합원 개별 금융조달이 어려워지고 원자재 및 인건비 상승 등으로 공사비가 대폭 증가하며 분양시장 침제로 분양 성공 여부도 불확실한 이유도 큽니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
현재 부동산 경기가 매우 좋지 못하고, 건설 비용이 증가를 하면서 분양가가 상승을 하고 미분양이 나게 될 경우 재개발이나 재건축 조합원들의 사업 실적이 좋지 못할 수도 있다는 불안감과 금리가 아직 높기 때문에 이자비용에 대한 사업 비용 상황에 대한 불안감도 있기 때문에 사실 재건축이나 재개발 사업을 미루고 있다고 볼 수 있지만 인기지역이고 수요가 많으며 미분양 걱정이 없는 지역의 경우는 건설경기와 크게 상관없이 사업을 추진하는 곳도 많이 있습니다.
즉 재건축이나 재개발 사업지 마다 사업성에 따라 사업 진척도가 다르다고 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
재건축의 전략과 시행 과정에서 다양한 이해관계 조율이 어려워지고 정부의 규제 강화와 공사비가 상승하고 법적인 절차가 지연이 되는 등의 복합적인 요인으로 아파트 재건축이 점점 더 어려워지고 있는 현실입니다.
사업 성공을 위해서는 조합 내 합의와 재정이 확보가 되고 법적절차가 원활하게 통과 되는 다각도의 노력이 필요해 보인다고 보여집니다

