부동산 전세 계약시 국세,지방세 완납증명서 확인시점에 대해 질문드립니다.

Question

안녕하세요.

전세계약을 앞두고 있는데 임대인 분의 국세,지방세 완납증명서 확인 시점에 대해 궁금한 점이 있어 질문 드립니다.

계약시점에 국세와 지방세 체납내역이 없음을 확인하고 바로 임대차신고를 해서 확정일자를 받으면, 잔금때 별도로 국세, 지방세 체납내역을 확인하지 않아도 국세보다 저의 보증금이 우선순위가 높아지는지 궁금했습니다. 즉 계약시점에만 국세, 지방세 체납내역을 확인하면 2년뒤 보증금

반환에 문제가 없을지 궁금했습니다.

또 국세와 지방세 체납내역이 없다면 계약서에 국세,지방세에 대한 특약을 별도로 넣지 않아도 괜찮은 것일지도 궁금합니다.

잘 아시는 분 계시면 알려주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

말씀처럼 계약시점에 임대차신고와 확정일자를 받으시면 순위가 앞서는 것은 맞습니다. 그렇지만 일반적인 부동산 계약시에는 국세와 지방세 체납 확인은 계약 시점과 잔금일까지 한 번 더 확인을 하시는 것이 좋고 체납 발생 시 계약 무효 특약을 넣으시면 이후 발생하는 분쟁에 보호를 받으실 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

임대인의 국세 및 지방세 납부 내역을 확인해 보는 것은 임대인의 재정 건전성을 확인해 보는 것으로 주택이 경매로 넘어갔을 때 따지는 순위와는 상이합니다. 임대인이 세금 납부를 계속해서 체납하면 국세청 등에서 등기부등본상에 압류를 걸게되는데 이러한 사항은 등기부등본을 확인하면 조회가 되며, 압류 날자가 전입신고나 확정일자 중 늦은 날자보다 앞서면 순서에서 밀리게 되는 것입니다. 따라서 계약전 등기부등본 조회시에 압류 등이 없다면 전입신고 익일까지 현재의 권리관계 유지 특약만 기재하시면 될 것입니다.

Answer 3

전세계약을 앞두고 있는데 임대인 분의 국세,지방세 완납증명서 확인 시점에 대해 궁금한 점이 있어 질문 드립니다.

계약시점에 국세와 지방세 체납내역이 없음을 확인하고 바로 임대차신고를 해서 확정일자를 받으면, 잔금때 별도로 국세, 지방세 체납내역을 확인하지 않아도 국세보다 저의 보증금이 우선순위가 높아지는지 궁금했습니다. 즉 계약시점에만 국세, 지방세 체납내역을 확인하면 2년뒤 보증금

반환에 문제가 없을지 궁금했습니다.

또 국세와 지방세 체납내역이 없다면 계약서에 국세,지방세에 대한 특약을 별도로 넣지 않아도 괜찮은 것일지도 궁금합니다.

==> 임대차계약시 임대인이 세금 체납여부 확인은 "계약서 작성일을 부터 잔금시까지" 동사무소 등에서 확인 가능합니다. 이러한 경우 가급적 전입신고시 최종적으로 확인해 보시는 것이 우선입니다.

Answer 4

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

국세/지방세의 체납처분 우선순위는 확정일자와 그 순서를 비교합니다. 즉 체납 발생일이 확정일자보다 빠르면 세금이 먼저 배당받습니다. 그러므로, 잔금일까지 확인을 하셔야 하겠습니다.

계약일 당시 체납이 없더라도, 특약은 넣는 것이 좋습니다. 위에 말씀드린 대로, 계약일과 관계없이 확정일자와 세금은 그 순서를 비교하기 때문에, 잔금 전까지 무슨일이 있을지 모르므로, 특약은 넣으시는게 백번 유리합니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

임대차 계약 체결 + 확정일자 + 전입신고를 마친 상태라면 그 시점을 기준으로 국세, 지방세보다 세입자의 보증금이 우선입니다.

이걸 임차인 우선변제권이라고 하며 국세징수법 및 지방세징수법에서 보장됩니다.

특약 문구로 임대인은 계약일 및 잔금일까지 국세 및 지방세의 체압이 없음을 보증하며 추후 이로 인해 임차인 보증금에 손해가 발생할 경우 민,형사가 책임을 진다.고 기재하시면 좋을 듯 합니다.

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

국세·지방세는 잔금 지급 직전에 다시 한번 확인하는 것이 안전합니다

계약 시점에는 단순한 의사 확인 또는 계약금만 걸기 때문에 실제 법적 효과는 제한적입니다

잔금 지급 + 전입신고 + 확정일자가 동시에 이루어지는 날 기준이 중요합니다

만약 잔금 지급 전에 국세가 새로 체납되었다면, 그 국세가 보증금보다 우선 변제될 수 있습니다

따라서 국세·지방세 완납증명서(또는 체납사실증명서)는 잔금 지급 전 당일 기준으로 발급 받아 확인하시면 더 정확합니다

Answer 7

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

임대차계약 시 국세완납증명서를 확인을 하였다면 계약하자 마자 확정일자를 받게 될 경우 국세보다 우선순위에서 앞서기 때문에 향후 잔금 후 전입신고를 하게 되면 확정일자 기준 우선변제권이 생성이 되므로 계약시점에 잘 확인을 하면 될 것으로 사료됩니다. 감사합니다.