지금 다시 생각해보니... 저희 거주 중 오피스텔... 신탁이더군요.
다시금 계약서를 읽어보니 저희 거주 오피스텔이 신탁회사로부터 위임받은 회사와 계약한 곳이었다는 게 기억났습니다.
이렇게 되면 묵시적 계약 문제를 둘째치고... 다음 세입자를 찾지 못하면 저희는 계속 이 곳에 거주를 하든가 보증금 천만원을 날라게 되는 게 아닌지...... 불안해지네요.
전에는 집이 안나가고 묵시적 계약갱신이 된다고 해도 기간 채우면 임대차등기권 걸고 나가면 되겠지 했는데.......
이렇게 되면 차라리 월세를 5개월 밀려서 보증금 털고 나가는 게 낫지 않을까요?
따박따박 월세 200 내는 이유는 보증금을 돌려받기 위함인데, 후임자가 나타나지도 않고 계약기간 이후에는 임대차 등기권도 없어서 돈도 날려야 할지 모르는데...
머리가 엉키고 섥혀서 어떻게 해야할지 모르겠네요... 이런 상황에서 계약자 측이 저희에게 월세를 안냈다고 소송 제기 가능한가요? 자기네는 보증금을 돌려줄 의무가 없으면서??
저흰 이런 상황에서 세입자의 의무를 다할 필요가 있나요? 보증금 못 돌려받을 가능성이 높은 이 상황에서요.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
월세를 고의로 미납하면 임대인이 소송을 제기할 수 있습니다. 보증금 반환이 불확실해도 세입자 의무가 사라지지는 않습니다. 신탁 구조라면 임대차 권리관계와 반환 주체를 정확히 확인하는 것이 우선입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 보증금 반환에 우려에 대해서 일방적으로 월세를 미납을 하게 되면 임차인에게 연체료등 불이익이 있을 수 있으므로 만일 보증금 회수에 문제가 발생이 되게 될 시 임대인과 협의를 해서 보증금에서 월세를 공제를 한다는 협의를 통해서 거주를 하시면 될 것으로 보여 집니다. 좀 더 확실하게 하기 위해서 우선 퇴거를 희망하기 위해서 6~2개월전에 보증금 반환을 미리 요청을 하시고 다른 세입자가 구해지면 다행이고 안 될 시 그 이후 임차권등기명령이 어려울 경우 내용증명등으로 보증금과 월세 상계 처리를 진행하다는 협의 및 통보로 하셔서 보증금까지 도달을 하게 되면 퇴거를 하는 방법도 있을 수 있다고 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
신탁 부동산이라는 사실을 뒤늦게 인지하셨을 때의 그 당혹감과 불안함은 이루 말할 수 없으실 겁니다. 특히 보증금 1,000만 원과 월세 200만 원이라는 조건은 보증금 대비 월세 비중이 매우 높은 상황이라 더욱 전략적인 대응이 필요합니다.
결론부터 말씀드리면, '월세 미납을 통한 보증금 상계'는 위험하지만 실무적으로 가장 많이 고민하시는 대안입니다. 상황을 정리해 드리겠습니다.
1. 신탁 부동산 계약의 치명적 리스크
신탁 등기가 된 건물은 소유권이 신탁회사에 있습니다. 만약 신탁회사의 사전 동의서 없이 위탁자(시행사나 원래 주인)와 직접 계약했다면, 그 계약은 신탁회사에 대항할 수 없는 무효인 계약이 될 수 있습니다.
임차권등기 불가: 적법한 임대차로 인정받지 못할 경우, 계약 종료 후 임차권등기명령 신청이 기각될 확률이 높습니다.
보증금 반환 의무: 신탁회사는 보증금을 돌려줄 의무가 없으며, 오직 계약 상대방인 위탁 회사에게만 청구할 수 있는데, 보통 이런 회사는 자금력이 부족한 경우가 많습니다.
2. 월세를 밀려서 보증금과 상계해도 될까?
현실적으로 보증금 1,000만 원은 월세 5개월 치에 불과합니다. 임대인(위탁 회사)이 보증금을 돌려줄 능력이 의심된다면 다음 사항을 고려하십시오.
법적 소송 가능성: 임대인은 월세 미납을 이유로 명도 소송 및 손해배상 청구를 할 수 있습니다. 하지만 소송 비용과 기간(최소 6개월 이상)을 고려할 때, 보증금 1,000만 원 규모에서 실제 소송까지 가는 경우는 드뭅니다.
실무적 대응: 월세를 미납하면 임대인 측에서 연락이 올 것입니다. 이때 "보증금 반환이 불투명해 보여 월세와 상계하겠다"고 당당히 의사를 밝히고 협상카드로 쓰시는 경우가 많습니다. 단, 이 경우 연체이자가 발생할 수 있고, 강제 퇴거 압박을 받을 수 있다는 점은 인지하셔야 합니다.
3. 세입자의 의무를 다해야 하는가?
법적으로는 계약이 유지되는 한 월세 지급 의무가 있습니다. 하지만 상대방의 보증금 반환 의무와 나의 월세 지급 의무는 동시이행 관계는 아니더라도, 상대방이 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없다면 임차인으로서 최소한의 방어권을 행사하게 되는 셈입니다.
💡 향후 대응 전략 제안
신탁 원부 확인: 지금이라도 등기소에 가셔서 '신탁원부'를 발급받으세요. 임대인이 신탁사의 동의를 얻어 계약할 권한이 있었는지 확인하는 것이 최우선입니다.
내용증명 발송: "신탁 부동산임을 뒤늦게 인지하였고, 보증금 반환의 안전성이 우려되므로 남은 기간 월세를 보증금에서 공제하겠다"는 취지의 내용을 전달하여 심리적 우위를 점하십시오.
협의 퇴거: "보증금은 안 받을 테니, 대신 몇 월 며칠까지 월세를 안 내고 거주하다가 나가겠다"는 식의 합의서를 작성하는 것이 가장 깔끔한 종결 방식입니다.
조심스럽게 조언드리자면, 보증금이 월세 5개월 치라면 '보증금을 포기하고 월세를 안 내며 버티는 전략'이 법적 소송 비용보다 경제적일 수 있습니다. 하지만 이 과정에서 신용도 문제나 고소 협박에 노출될 수 있으니, 우선 임대인 측에 신탁사 동의 여부를 따져 물으며 강하게 압박해 보시기 바랍니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
보증금 반환 문제와 월세 지급 의무는 별개의 채권·채무입니다
임대인이 보증금 반환을 미루고 있어도 월세 청구 소송은 별도로 제기 가능합니다
지금 당장 확인해야 할 것은 (아주 중요)
,계약서 임대인이 정확히 누구인지
,임대 권한이 누구에게 있는지
,확정일자 / 전입신고 유지를 하셔야 합니다
이 3가지만 정확히 정리돼도 보증금 날리는 상황까지 갈 가능성은 매우 낮습니다
월세 연체는 최악의 선택입니다
임대차등기명령 + 법적 절차가 가장 안전합니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
신탁 오피스텔이라는 점 때문에 걱정이 많으시겠지만, 신탁회사로부터 적법한 임대차 동의서(승낙서)를 받아 체결한 임대차 계약이라면 법적으로 일반 임대차 계약과 다를 바 없는 강력한 보호를 받습니다. 즉, 대항력과 우선변제권을 갖출 수 있으며, 계약 종료 시 보증금 반환 의무 또한 임대인(위탁자 또는 수탁자)에게 명확히 존재합니다. 따라서 보증금을 당연히 돌려받지 못할 것이라 단정하여 월세를 체결 거부하거나 연체하는 것은 위험한 선택이 될 수 있습니다.
월세를 5개월간 밀리는 행위는 명백한 계약 위반(차임 연체)에 해당합니다. 상가나 오피스텔의 경우 통상 2~3기 이상의 월세가 연체되면 임대인은 계약 해지를 통보하고 명도 소송을 제기할 수 있습니다. 보증금을 돌려줄 의무와 별개로, 임차인이 거주하면서 월세를 내지 않는 것은 부당이득 혹은 계약 위반으로 간주되어 소송의 대상이 됩니다.
불안하시겠지만, 적법한 동의를 얻은 계약이라면 계약 종료 후 임차권등기명령 신청도 가능합니다. 지금은 감정적으로 월세를 미루기보다, 계약 종료 의사를 명확히 통보(내용증명 등)하고 종료 시점에 보증금을 반환받기 위한 법적 절차를 차근차근 준비하시는 것이 자산을 지키는 가장 안전한 방법입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
신탁이라는 사실 때문에 더 불안하겠지만 보증금 못 받으니까 월세를 일부러 안 내고 털고 나간다는 선택은 위험합니다.
핵심은 누가 보증금 책임을 지는 구조인지, 계약을 어떻게 끝내고 법적으로 회수할지이지 월세를 일부러 밀릴지 여부가 아닙니다.
소송 리스크만 커지고 개인적으로 월세를 내시는 것을 추천드립니다.
머리가 엉키고 섥혀서 어떻게 해야할지 모르겠네요... 이런 상황에서 계약자 측이 저희에게 월세를 안냈다고 소송 제기 가능한가요? 자기네는 보증금을 돌려줄 의무가 없으면서??
==> 현재 상황에서도 보증금 반환청구 소송이 가능합니다. 그러나 보증금 보호문제는 별도로 판단이 필요한 사항입니다.
저흰 이런 상황에서 세입자의 의무를 다할 필요가 있나요? 보증금 못 돌려받을 가능성이 높은 이 상황에서요.
==> 보증금을 못돌려 받을 가능성이 있다면 가급적 월세를 체납하시는 것이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
신탁회사에 소유권자가 부동산을 전문기관에 위탁 위임하여 운영하는제도를 신탁운영이라고 봅니다
따라서 임대차계약시 신탁회사의 승락없이계약을 체결하였다면 취소사유가 될 수도 있습니다
그러나 신탁회사와 직접 승락하여 계약을 진행하였다면 보증금 반환에 대한 불안감을 가질 필요가 없습니다
게약서상 소유권자와 계약하는 것과 동일한 법적 의무와 책임이 있으니 염려할 필요가 없습니다